巫继学：高房价全是开发商错吗 购房者也有责任

    经过条分缕析后我们得知，真正反对高房价只是房地产市场之外的那些人

　　巫继学

　　对于高房价的声讨已经持续了两三年了。没有人不认为，房地产商必须为飚升的房价负上责任。从大量揭露的事实来看，这也并没有错。

　　但是，在市场经济条件下，任何商品的市场价格都是在现实的供求关系中达成的。当然，从劳动价值论的角度看，包含在产品中的社会必要劳动量最终决定其价值含量从而决定其市场价格的高低。房价也不例外。从根本上说，楼房的建筑成本决定房价的底线。这一点开发商心中有数，而购房者只是听风者，外界的传言可能离谱更远。但具体房价的形成与实现，却倒是买卖双方在市场上的博弈战造就的。就这个意义来讲，在市场经济条件下，买卖双方都应对价格负上责任。那末，仅仅说开发商在拉高房价，无论从学理上还是实践上都讲不通。

　　所谓一个巴掌拍不响，具体的市场价格是供求双方利益争夺与让步的结果。是的，中国的房价高得出奇，我过去也写有大量文章对其进行剖析与鞭笞，但是卖房者要价高，购房者还得愿意掏腰包呀！如果没有面对出售的楼房，众多买房者“配合”，房价能够一涨再涨？

　　我这样讲，并不是说，购房者与自己过不去，反倒站在

开发商利益立场去共同抬商房价，而是说，在客观上目前的房价是买卖双方共同“打造”的。只骂卖房者，不指责购房者，是不公正的。作为购房者，无论是终端消费者还是为了倒卖的投资者，他在任何价位上买房，只要成交，就都与卖房者承担相同的价格责任。所以，如果购房者也出面来骂高房价，他可以被认为是恶意推脱责任装好人，或者说是占了便宜(至少是想占更多便宜)还卖乖。

　　当然，任何购房者都想将房价尽力往下拉，最终出现的房价持续上涨也不是购房者所希望的，他们变为与开发商“合谋”实在是不得已的事。什么不得已？这不是居家的压力，便定是利益驱使。

　　这其间有一个问题，在一个不完全竞争的市场环境中，开发商是供求关系中的强势方，而购房者则是弱势方。在经济权力强弱不均的前提下，价格博弈也不一定公正。于是，人们希望作为政府管理部门能出面调节，扮演经济公正的维护人。实际上，政府管理部门多年来也一直致力于承担这个责任，不断地针对房地产发展中的各种问题出台公共政策进行干预。问题是，社会公众普遍认为，我们的公共政策有“拉偏架”之嫌，有暗中帮

房地产商的之嫌。不过我则以为，即令如此，迄今为止房地产市场的所有交易，都是买卖双方自由意志达成的契约，都是在现行法律法规下平等进行的。没有人强行要你卖楼房，除非你的家庭“领导”、家庭“书记”一如“老婆”或“老公”。如果购房者感觉买卖双方不公，他可以选择放弃，之所以他最终卖了房，还是认为有利可图，之所以他选择马上买不拖后，还是认为买晚了要吃亏。那末，我的意思是，购房者到了必须理性地检讨自己的时候了。

　　有些天真的网友告诉我说，购房者可以联合起来，与开发商斗争，将房价降下来。这是一个“囚徒博弈”的游戏。从理论上讲，如果全世界购房者联合起来，利益一致地与开发商斗，那一定会达到降价的目的。但在现实上，利益诉求不同的群体在统一的利益目标下联合起来，本身就是一个现实不了的天大悖论。

　　由此来看，反对楼房高价者，远没有舆论渲染得那么多，而且在反高价的主力军中，每日每时都有“叛变”者。房地产商成交量有多大，叛军就有多少。刚才的反对者，转身就变脸为支持者。这怨不得人的道德，也是利益使然，他们也身不由已。可能不是树在动，是风动！

　　看起来，反对楼房高价的声音发自购房者，但通过对这部分队伍的分析，会令人瞠目结舌。

　　我们知道，购房者事实上分为两大类：一类是房屋的投资者，一类是直接消费者。

　　对于房屋投资者来说，他们投资房地产的目的是赚钱，是低价进，高价出。人们熟悉的“温州炒房团”玩的就是这一手。舆论界之所以将房屋投资者称之为“炒房”，是因为这种行为有如炒股票，玩的是倒买倒卖，增值在买卖中。这里的“炒”，多少带有不违法但也不高尚的意味。但是，作为一项正当的投资，倒卖房屋，全世界都是通行呀！既然是投资项目，房价的高与低无关紧要，要命的是差价。要么是持续地走高，要么是时升时降。房价再低，没有差价，便没有任何投资价值。昔日的北海，珠海，海口，在上一世纪90年代初那场对房地产宏观调控后，其楼房价格之低廉，一度宛如北京冬季的“罗卜白菜价”，十万元的别墅，三五万元的洋房居然无人问津。当下，北京、上海的楼房价，动辄上万元乃至数万元一平米，却挤破头抢购。这究竟是为什么？如果是投资，与他个人富有与否无关，也与他个人奢侈与否无关，有关的仅仅是差价。所以，对于投资房地产的人来说，降不降价对他无所谓，有所谓的只是会不会将房价调得死滞？

　　对于房屋直接消费者来说，他买房是为了安居，为了自己住。所以，这类房降价对他们才是至关重要的。换句话说，在丰富的房地产楼房中，只有一小部分，即只有与安居相关的那部分的楼房的价格真正牵动他们的心，至于别墅高档住宅，至于商场，至于写字楼，至于形形色色的奢侈地产品，其价格再高又何妨？由于中低档房利润远不及高档楼盘，近年来这类楼房的供应十分紧俏。如在首都北京，经济适用房在房地产供应总量中的比重也2003年为6.1%，2004年更降至的4.1%左右。人们不会忘记，地产大鳄任志强财大气粗地宣称过，我只给富人盖房。不过从纯商人的立场看，他的话没有错。这就是说，真正与房屋降价密切相关的，是那些购买安居住房的群体。细心的人们会觉察到，人们买到房之前与之后对于房价是完全两种心情与心理。一切买到房的人，无论是投资的还是自住的，都期望房价比自己买之前上涨，都期望自己那份物业价值与日俱增。一个网友给我讲了个故事，他的一个朋友在过去的几年中，天天批高房价，骂地产商，去年春节后来了个180度大转向，担心起今后的房价会不会跌下去？原因就是春节前他按揭了一套房。

　　余下的人群，就是真正的旁观者。虽然当事者中，无论是房屋建设主控方，还是市场投资方，都不会推动楼房降价，虽然那些购买安居住房的人群财富力量十分弱小，但旁观者是一个十分庞大的人群。谁说事不关已高高挂起，应该说，目前拉降房价的主体人群、主体力量就是旁观者。人们要问，难道旁观者是尽义务，在很大程度上，他们才是出于社会责任感，出于对地产商暴利的不忿，出于对居者无其屋的不平，出于对住房改革的不满，如果说到小小的私心，大不了也只是预期，即房价持续便宜，如果自己哪一天要买房，也不至于被地产商宰得过分。有这种想法的，只是这类人群中的一部分。

　　问题就是这样简单：经过条分缕析后我们得知，真正反对高房价只是房地产市场之外的那些人，进入购房程序的人虽然也反对，但这是一群“叛变”队伍，今天没下单他今天反对涨价，明天签了协议明天他就盼涨价。说变就变，立马就变，变脸没商量，只看买房没买房。而现实中持续着的高房价责任，是卖房者与购房者两个巴掌拍出来的。

　　不要为复杂纷纭的舆论所左右，不要为正义讨伐的行为所感染，高管部门应从这个现实中悟出管理智慧。政府只管该管的，不要管应当由市场来调节的那部分。