易宪容：房价上涨和政策隐性担保

　　易宪容

　　据悉，对于今年以来的房地产市场调控，国务院认为效果不佳，如少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。

　　从国家统计局的数据来看，当前房地产市场全国房价仍然在高位运行。如国家发改委和国家统计局的数据表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2.3%，丹东0.1%。也就是说，国内房地产市场的价格并没有因为宏观调控而下落，反之，不少地方还逆风而上。

　　还有，从国内房地产开发投资的情况来看，2006年1-9月房地产开发投资12902亿元，同比增长为24.3%，仍然高于2005年的19.8%的4个多百分点。其中商品住房投资同比增长29.5%，增幅比去年同期加快8个百分点。而且房地产投资增长放缓主要表现在东部地区，尤其上海这些特大城市，但是另一方面房地产投资快速增长已经由沿海地区转向内地二线以下的城市。房地产投资快速增长已为全国一片红。如今年1-8月东部、中部、西部地区房地产开发投资增长分别为20.6% 、35.5%、 31.2%，即东部的房地产投资增长又开始反弹，而中、西部地区房地产开发投资则远远高于2005年的增长速度。

　　同时，从房地产开发资金来源来看，今年1-8月份房地产开发资金增长达到28%以上，而且重点表现在国内银行货款增长为51%(2005年为21%)，利用外资增长36%(2005年为10%)，外商直接投资63%(2005年为18%)，而定金及预收款为-5%(2005年为5%)。

　　也就是说，今年宏观调控，尽管银行信贷一直处于不断收缩的过程，使国内银行的信贷收缩并没有对

房地产业投资增长有多少影响，反之，房地产业的国内银行信贷增长还在表现为迅速扩张的趋势，从而使得国内房地产业在今年银行信贷增长高于2005年一倍以上；还有，由于国内银行信贷不断收紧，为了规避国内银行信贷紧缩的风险，国内房地产业融资渠道正通过引入外资打破国内银行信贷收缩限制，从而使得今年国内房地产市场利用外资的比重成几倍的增长。也就是说，禁止外资进入的171号文件还没有真正落到实处。而大量的外国资金涌入国内房地产，不仅会弱化宏观调控对房地产市场的效果，而且国外资金大量进入将会增强

人民币升值预期。同时，定金及预收款成为负增长说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与购房投资的欲望减弱。

　　这些现象正应了不少人的主张的，房地产宏观调控就是让国内

房价上涨，如果让房价下跌，那么就是宏观调控失败，就会引起我们社会经济的灾难。对于这样的言论我是不敢苟同的。我相信推动国内房价上涨应该不是中央房地产政策调控的目标。但是，这里有一个问题必须明白。即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这其中则是对房地产市场的价格作了一个隐性担保。即国内房地产市场的价格只能是上涨而不下跌。

　　其实，如果是这样一个逻辑，那么国内房地产市场宏观价格是很难向下调整的。因为，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。因为以政策的方式来稳定价格，就会让市场参与人认为该产品的价格只能够在这样稳定的价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价为什么会越调控越上涨，尽管其中的原因有很多，但其中一原因与政府这样的隐性担保有关。特别是当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆的时候，投资者进入房地产市场更是没有风险。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来担保，其损失会让国家来承担。

　　外国人在中国炒作房地产，本来171号文件规定得清清楚楚，但是还是规定归规定，国外资金仍然通过各种方式要进入国内的房地产市场。因为，对外国投资者来说，他们进入国内的房地产市场不仅看到了购买人民币资产获得人民币升值之利，也看到国内房地产市场由政府隐性担保，进入这样的市场没有多少风险。

　　这就是从国家统计局的数据来看外国大量的资金进入国内房地产市场的原因所在。这也就是目前不少外国基金正在炒作国内房地产市场的原因所在。