徐滇庆：弄清房地产成本将对平抑房价有极大作用

　　关于到底应不应该公布房价成本的问题，已经讨论了很久。支持方与反对方各执己见，甚至大有剑拔弩张之势。反对者认为公开房价成本很可笑，不值得讨论，支持者则坚定地认为这是必要的应势之举。一度以为可以休止的争论，现在看来无论在学术界、业界还是政府都远没有达成共识。本报独家发表经济学家徐滇庆关于公布房价成本的看法，也许对于很多人来说，他的言论既在意料之中，亦在意料之外。公开房价成本有其理论根据

　　徐滇庆

　　2004年以来房价暴涨，因此，许多人要求查一查房价的成本，他们认为消费者多花了钱，有这个知情权。

　　可是，有的房地产商说，

商品房定价无需公众监督，无需公布成本，开发商受法律保护，没有这个义务。有的学者说强制公布商品房成本侵犯了企业的自主定价权，而“商品房成本也不属于消费者知情权范围”，甚至有人说，公布商品房成本“会被西方主流发达国家的经济学家、政治家和企业界所讥笑，成为一种国耻”。

　　有意见分歧原本是很正常的事情，但在公布房价成本这件事情上是不是“公说公有理，婆说婆有理”呢？是否公布成本取决于市场属性为什么人们没有要求农民公布生产成本，没有要求生产雨伞、打火机的厂家公布成本，也没有要求街头巷尾的小餐馆公布成本，而单单和房地产商过不去？应该不应该公开房价成本取决于房地产市场的性质。

　　按照经济学理论，市场可以分为四类，即完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和垄断市场。由于市场的性质不同，与之相应的政策也不一样。

　　大部分经济学原理的背后都有一个隐含的假设：讨论的是完全竞争市场。在完全竞争市场中，生产者的数目很多，产品基本一致，没有哪一家可以操纵或控制市场价格，进入或者退出市场的门槛很低。例如，通常我们把稻米、小麦或蔬菜市场视为完全竞争市场。

　　垄断竞争市场的基本特征是生产者的产品有区别但是进入或退出的门槛不高，例如饭店和成衣厂等等。

　　在这二类市场中存在着竞争。尽管竞争程度有所不同，但是竞争在定价过程中起到决定性作用。只要有竞争，厂商就很难取得超额利润。只要有竞争就能不断地提高生产效率和分配效率。因此，通常没有人要求这二类市场中的厂商公布成本。

　　如果在某些领域中只有几个大公司，他们可以通过串谋来确定价格，谋求超额利润，这就是寡头垄断市场。显然，进入这个寡头垄断市场的门槛非常高。在垄断市场中价格机制基本上是不起作用的。

　　经济学理论已经证明，垄断或寡头垄断者的目标是他们自身的利润最大化。他们完全可以通过提高价格、减少产出来增加利润。他们的目标和社会福利并不一致。也就是说垄断者在谋求自己利润的时候必然会损害社会福利。竞争程度与市场边界如果具有足够的竞争，那么市场本身就能够决定价格水平。只要市场能够解决的问题就用不着政府的干预。换句话说，如果价格能够在竞争中由市场机制来决定，那么这个市场就属于完全竞争和垄断竞争市场。政府的责任是维护好市场竞争的秩序，而不必直接去干预价格形成机制。

　　市场的竞争程度并不简单地取决于厂商的数目。美国的汽车公司只有三家，但是他们面临着来自于全球的竞争，他们绝对不敢随意提高汽车的价格。在这种情况下，我们不能把美国的汽车市场定义为寡头垄断。

　　在研判竞争程度的时候我们必须要关注市场的边界。厂商所占有的市场份额不仅和行业内的厂商数目有关，而且和它们产品的差异程度有关。在房地产市场中，有些人把整个房地产业当作一个统一的市场，这就值得商榷。豪宅、别墅与一般的民用住宅是两个边界分割相当清楚的不同的市场。一般的民众根本就不可能去问津那些动辄几百万的豪宅。林妹妹和贾府的焦大都是人，但是他们属于不同的群体，焦大绝对不会想住林妹妹的潇湘馆。由于豪宅和普通住宅的供给和需求都不雷同，虽然它们都属于住宅一类，但是，市场的边界不同，在分析市场竞争的时候就不能混淆在一起。

　　例如，啤酒市场就可以细分。高价啤酒和廉价啤酒实际上属于两个不同的市场。多数顾客会很清楚地把自己界定在其中的一个市场中，同时兼顾两个市场的顾客并不多。高价啤酒的定价原则就和普通啤酒不一样。

　　汽车市场竞争也是这样。中国的汽车制造水平和美国、日本、德国等先进国家相比，差距相当大。要赶上世界先进水平，中国的汽车制造业还有相当长的路要走。但是，这并不是说中国生产的汽车就不能占有国际市场份额。汽车市场根据不同的需求进行了界定，各种汽车有自己的市场边界，高、中、低档汽车在不同的市场上竞争。中国生产的奇瑞进不了北美市场，却在拉丁美洲受到欢迎，对于收入水平较低的拉美消费者来说，他们所需要的恰恰是物美价廉的中国汽车。在分析汽车市场竞争的时候，我们就必须要把市场细分，确定竞争的边界，只有这样才能比较准确地把握竞争的性质。中国房地产市场应定性为寡头垄断市场在讨论房价成本是否应当公开之前，必须要确定中国的房地产市场属于哪种状态。如果中国当前的房地产市场属于垄断竞争，那么就没有必要监督房地产成本。如果属于寡头垄断，那么不监管房地产成本就犯了原则性错误。

　　判断中国房地产市场的属性有两个准则：第一要看市场的竞争程度，第二要看市场是否允许自由准入或退出。

　　有的学者认为中国的房地产市场属于垄断竞争市场，他们可能没有注意到在寡头垄断和垄断竞争之间的最基本的差别是进入障碍。

　　垄断竞争(如饭店)的特征是进入障碍非常弱，因此，在利润趋于零之前，进入不会自动停止。因此，在市场上会同时存在着足够数量的竞争者。

　　在斯蒂格利茨等编写的经济学教科书中指出：“是否具有垄断，在很大程度上要看是否通过减少竞争的威胁而追求长期的利润。”在中国的房地产业，许多房地产商为了取得更高的利润，他们不是把力气用在提高效率、降低成本上，而是通过控制土地资源和资金来遏制新的企业进入，削弱竞争对手的力量，从而提高房价。为了控制资源，房地产商必须加强对政府和银行官员的腐败攻势。这样一来，房地产商固然提高了利润，但是却浪费资源，损害了广大购房者的利益。

　　寡头垄断市场中存在着进入遏制(Entry Deterrence)。当一家厂商拥有不能生产出来的某种投入品的全部供给时，就排除了进入的可能性(请看斯蒂格利茨的经济学教科书中的第270页)。由于中国的房地产市场被分割为许多不同层次的市场，因此无须拥有该地区的全部待开发土地，只要房地产商在某个地区中拥有一定的土地，就实际上已经拥有了排除其他房地产商进入的可能性。

　　在西方国家中，土地资源比较充沛，开发商的资金来源比较充足，基本上不存在进入遏制。在这种情况下，房地产业可能属于垄断竞争市场。可是，中国的国情和西方国家相差悬殊。中国的土地市场发育并不完全，地方政府的干预使得土地市场的竞争很不充分。除此而外，大部分房地产开发商的自有资金非常低，他们之所以能够在房地产业生存，完全依靠着和地方政府及银行的不正当关系。他们的资金成本非常低，从而在不公平竞争中拥有了排他性。

　　如果有人不愿意承认中国房地产业的进入遏制，那么就请他好好研究一下，在北京、上海这样的大都市中进入房地产业的门槛有多高。显然，如果存在着很高的进入门槛，那么这个市场的竞争一定是不充分竞争。目前，中国的房地产业只能定性于寡头垄断市场。维护公平竞争的规则有开发商说，政府要求开发商公布开发成本是没有依据的。如果要公开，鉴于社会公平原则，不应只是房地产业公开，社会各行业都应公开。这些房地产商自作聪明，以为把其他行业都拖下来就可以浑水摸鱼了。

　　之所以许多人要求公布房价成本而没有要求所有行业都公开成本，并不是和房地产商过不去。道理非常简单，在其他行业已经基本形成了公平的竞争机制，在对外开放之后，越来越多的行业实现了和国际接轨，打破了许多在历史上曾经存在过的行业内垄断局面。既然有了市场竞争，就用不着过多的行政干预。

　　可是，房地产业的情况并不是这样。由于房地产的地域特征，不仅很难和国际市场接轨，甚至在距离不远的房地产市场之间都难以统一房价。竞争的不完全使得房地产商有可能获取超额利润，损害购房者的利益。

　　公布房价成本是不是侵犯了房地产企业的隐私权？假若房地产市场是个公平竞争市场，某个房地产商无故抬高房价，而其他房地产商按照合理房价办事，那么这家房地产商非亏本、关门不可。在这种情况下大可不必为房价操心。在正常的竞争性市场中价格是由供求双方决定的，如何设定价格确实属于企业的商业秘密，为了鼓励公平竞争，理应保护企业的商业秘密，包括他们的营销策略在内。但是，如果在某个地区房地产商拥有垄断或寡头垄断的地位，这样的推论就不成立。目前，在北京、上海这些大城市和相当多的中等城市中，房地产业都具有鲜明的寡头垄断特征。一个或者数个大房地产企业形成价格联盟，他们是当地的“喊价”领袖，其他中小房地产企业处于跟随状态。由于房地产市场至今属于不完全竞争市场，因此必须加强对房价的监管。

　　我们关心的应当是公正的竞争秩序、提高经济效率和提高民众福利，反对由于不公平竞争而带来的暴利、造成的社会不平等。

　　对于具有垄断性企业的价格监管既不是过度干预，也没有侵犯企业的“隐私权”，这是保护市场公平竞争的必要条件，是保护广大民众利益所必须采取的措施。如果政府机构不能对垄断企业实施监管那么就是失职、渎职。为了保护社会公平，在许多法制国家中都实施了《反垄断法》。对某些大企业实施反垄断调查，并且要求那些具有自然垄断地位的通讯、交通等行业定期报告其成本，并且设定价格形成规则，随时进行监督。借口维护商业机密而不配合反垄断调查是严重的违法行为，轻则遭受重罚，重则导致牢狱之灾。

　　显然，政府要求弄清楚房价成本并不是“越权”。

　　搞清楚房价成本

　　不意味着房价自动下降有些政府官员和研究人员反复强调房价的复杂性。例如，有的官员认为，复杂的成本构成，使房地产项目的真实成本很难核实。他们所说的困难确实都客观存在。但是这并不等于说，房价复杂得算也算不清。

　　众所周知，房地产项目之间的差异性较大，考察房价成本就是要揭示出来这种差异。房价成本该多少就是多少，愿意不愿意公开是一回事，算得清还是算不清是另外一回事。事实上，福州在很短时间内对100多处楼盘进行测算，取得了大量很有价值的数据，他们充满信心地表示，测算商品房社会平均成本已不存在技术问题。由此可见，不是算不清楚，恐怕是不想算，因为一算就可能把某些躲在阴暗角落中的逃税漏税、贪污腐败算出来。

　　要确认房地产的成本确实是非常困难的。因此，要取得真实的成本信息只有促进竞争，完善市场竞争规则，通过竞争来刺激所有的厂商降低成本、提高效率。

　　从理论上讲，搞清楚房价成本并不意味着房价会自动下降，搞清楚成本只不过提供了比较准确的信息而已。房价管理是一个系统工程，平抑房价还需要做大量的工作。

　　然而信息是制定政策的基础，有了比较准确的信息才能减少房

地产政策的偏差，才能保证新的政策落到实处。实践将证明，弄清楚房地产成本将对平抑房价起到极大的作用。关键就在于房价中包含了太多的“猫腻”，搞清楚房地产的成本也许可以挖出来两类蛀虫：不法奸商和贪官污吏。提高成本的透明度之后，可以避免不法商人的逃税、漏税，同时可以整肃政风，揪出一批贪官污吏来，该补税的补税，该受罚的受罚。这对于合法经营的房地产企业来说是件大好事。公开房价成本的障碍在哪里在公开房价成本中，姑且不谈房地产商的阻力有多大，最大的障碍来自地方政府。据报道，物价部门抱怨，房价成本需要多个部门联动，缺少地方政府支持，单纯靠物价局很难执行下去。迄今为止，多数地方政府在公开房价成本上依然按兵不动。从2001年到2003年，地方政府的土地出让收入为9100亿元，而在1998年，这个数据不过区区67亿元。在整个房地产建设、交易过程中，政府税、费收入占到房地产价格的30%到40%左右。如果再加上占房地产价格20%到40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%到80%。

　　事实上，一方面，各地政府和房地产商有着千丝万缕的联系，开发商不愿意公开的隐性成本当中有相当部分牵连到了地方政府，比如协议拿地的土地成本、各种税费等等。不仅开发商没有动力公开这些信息，就是地方政府试图弄清楚这些信息的时候也不得不投鼠忌器，顾虑重重。有问题的官员则恨不能封锁房价成本信息，保护自己过关。另一方面，开发商在同政府的谈判中往往握有几张王牌，比如GDP指标、财政收入、就业等等，而这些指标直接和地方官员的政绩联系在一起。

　　一旦和廉政建设及行政体制改革联系起来，公开房价就绝对不是一个简单的经济或技术问题了。正是由于公开房价涉及到了政务，因此，绝对不能低估公开房价成本的意义和难度。