薛涌：商品房成本应该公开 开发商不能一手遮天

　　市场经济的原则和老百姓的政治权利，从来都是并行不悖的。缺少一个，社会既丧失了公正，也丧失了效率

　　文/薛涌

　　就商品房成本是否应该公开的问题上，我和任志强、董藩等人进行了激烈的辩论。任志强说，我是在冒充专家，这样的误读不过是说明他自己的心态：房地产只有他这样的专家才有发言权。这也正是我们之间的分歧。

　　我自始至终表明：我是房地产的“白丁”。在我看来，住房构成了许多家庭的主要财产，界定着大部分老百姓的生活质量，是个公共政策的问题，任何人都有权利参与辩论。开发商、专家并不能靠专业知识来垄断话语。比如在美国这个高度市场化的社会，房地产商人和专家并不能一手遮天。老百姓有充分的权利和权力。

　　比如，要不要建限制

房地产商利润的

经济适用房？老百姓可以投票决定。许多地区，地方的房地产开发中经济适用房必须有一定比例，否则就会挨罚。究竟是什么比例，老百姓也有投票决定的权利。你不能仅凭人家没有专业知识就堵住人家的嘴，剥夺人家的权利。市场经济的原则和老百姓的政治权利，从来都是并行不悖的。缺少一个，社会既丧失了公正，也丧失了效率。

　　中国的房地产市场还远远达不到美国那样的秩序。公布商品房成本，有助于市场的透明，会给消费者更多的权利。老百姓把一生主要的积蓄都投到了房子上，难道连造价也无权过问吗？事实上，美国的大房地产公司，成本大多是公布的。即使你去看旧房，中间商也常常会告诉你房主何时购进，购价多少。甚至连该房上市的时间也很容易找到。不用说住房这样的大件，像私人车这种中等规模商品，一辆车的钢材花了多少钱，乃至工人的医疗保险和退休金摊在每辆车上是多少钱，也清清楚楚。这是透明有序的市场。在这样的市场中，你如果把什么都当成“商业秘密”，谁还买你的东西？政府在税收方面还如何管理？

　　任先生在为不公布成本辩护时，称中美国情不同，中国是土地国有，美国是私有。然而，也正因为如此，中国的商品房成本就更应该公布。从理论上说，土地国有，就是人民所有。商品

房价格中含有土地价格的比例甚高。也就是说，开发商在人民的财产上盖了房再卖给人民，商品房中含有许多人民自己的财产。难道人们连自己所拥有的东西值多少钱也无权知道吗？

　　具体而言，公布商品房的成本，有诸多好处。第一个好处，就是保障老百姓的权利。众所周知，住房的发展和拆迁密切相关，开发商的许多财富是从拆迁中来的。我曾撰文指出，现在是有房产无地产。比如你拆迁闹市区的民居，算一下人家旧房的面积，就按相应的面积在郊区给人家一栋房，让人家搬出世代居住的地方。房产补偿了人家，地产则没有补偿。因为闹市区的地价比郊区昂贵得多。公布了房地产成本细目，老百姓可以把不同地价的因素考虑进来，一目了然地了解到他们应该得到什么样的补偿。

　　第二，官商勾结，市场不透明，是人们对房地产业的一个主要的抱怨。公布成本，能够抑制权力带来的腐败。比如，差不多的一块地，一个公司500万元拿下来了，换一家则要1000万元。这里面有什么名堂？这些细账公布出来，有利于市场公平。

　　第三，公布成本，有助于帮助人们对商品房的价格建立一个理性的预期。我一直主张公布成本不应该剥夺企业自由定价的权利。但公布成本后，房地产的利润率就更加透明，有助于资本市场的发展。比如，如果房地产开发利润率达到20%，汽车制造的利润率是10%，大量资本就会流向房地产开发，资本的竞争就会把利润率降下来，最终使消费者受益。如果房地产利润率奇高，成为“暴利产业”，却无其他资本涌入，“暴利”高居不下，公布成本也能更快地暴露体制中导致资本流动阻滞的问题。同时，如果房地产的利润率并不比其他产业高，消费者就不会奢望房价下落。因为在这种情况下强制压低房价，就会使资本流出房地产业，房子就会更少，房地产涨价的压力就更大。

　　具体成本如何核算，这是技术问题。但是，市场开放透明的基本原则却不容置疑。了解这一点，并不需要先成为房地产专家。我相信，大部分中国人，都是认同和相信市场秩序的。他们不满的是市场没有秩序。他们要求公布成本，也是希望建立市场秩序。★

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