许青安：地价双限双竞只是权宜之计

　　许青安

　　作为建设部试点, 广州于全国率先挂牌出让五幅“双竞双限”住宅地块，在限户型、限套数的基础上，通过制定最高限价，进行竞房价、竞地价的招标。据广州市房地产交易中心有关负责人披露，广州市白云区金沙洲四地块的最高房价限价。此四地块不限销售对象。

　　据悉，除上述地块外，花都区风神大道北地块的最高限价为2800元/平方米，限销售对象。有关负责人预测，这批金沙洲地块的楼面地价不会超过3000元/平方米，不会再出现上次万科以地王价拿金沙洲D区住宅地的局面。

　　在<南方都市报>的评论中,认为这是土地形成机制的正确第一步。其实对于土地价格形成机制应该说只能是一种尝试，在之前广州市萝岗区推出6000元/平方米最高限价的土地，被舆论炮轰为“抬价地”，这次双限，也只能说是一种权宜之计。

　　为什么说是权宜之计呢？

　　首先，从“土地形成机制”来说，没有一个全面的调查和统筹，完全谈不上什么机制，还是头疼治头脚疼治脚的权宜之计。就连该评论都说“并未充分考虑土地总供应量以及供给结构平衡的问题”，现在是在之前广州市萝岗区推地不成功后，加上了‘限

户型、限套数“的双限，这次的

房价是在周围环境调查研究基础上的一个价格，所以限制的价格不像上次那么离谱而已，这次只是和周围房价看起来”和谐“点。

　　其次，这种土地出让方式，实质上就是降低房地产开发商的利润，关于房地产利润率一直是公众所诟病的地方，任志强称10%，财政部公布的是28%左右，今天温州率先允许自建住房审批后，与周边房价推算利润率可以到100%，房地产的暴利，成为投资和投机的热点，当利润下降以后，这个行业会健康发展，但是随之而来的质量等“猫腻“问题就会出现，以今天双限拍出的地块计算，其

装修标准要降低，住户还要二次装修，所谓降低房地产利润实质上还是消费者卖单了，这样所谓”限价“难怪还有哄抬地价之嫌。

　　该评论中对广州市十年房地产发展给予了肯定，但是对于2004--2006年房价飙升的原因，可以说解释得不准确，这样一来所谓“土地价格形成机制“就依然不是整体的改革。

　　1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度改革从此拉开大幕， 23号文特别强调：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。按照23号文新给出的住房供应体系，城市80%以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房。

　　2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发[2003]18号，简称18号文)出台了。在这份文件里，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。房地产商们对18号文都“按捺不住”兴高采烈之情。

　　广州市之所以没有像北京上海等出现房价的暴涨，很重要的原因是广州市在“经济适用房“(解困房)建设上一直有所作为，分流了很大部分住房需求。

　　今天对于房价在畸形状态下的治理,一是行政手段,如上海南京,打掉利益集团,平抑房价, 在市场失灵,价格高涨时候有必要采取调控措施；二是政府出面,稳定军心,如广东省房管部门承诺降价，降低住房心理焦虑，现在股市大涨，对于减少住房投资投机需求是一个利好时机;三,也是最有效的是加大供给,分流住房需求,启动”经济适用房”和“廉租房“,回到98年房改的思路上去. 最近一个很好的示范效应<江西省规定中低收入者买不起房将追究市长责任》，有望推倒房价的骨牌效应.国有房地产企业的企业责任就是做好经济适用房.温州批准”自建住房“也是一种不错的尝试；

　　我们城市化的方向扭曲了住房的需求，一把“自用“的需求完全扭曲为投资和投机，二是”经济适用房“和“廉租房“几乎停建，根据官方的数字统计，2005年土地出让金一共是5500亿，而用于经济适用房建设的资金不过62亿；或者由于管理问题贪污受贿，这俩类房的管理使用出现与初衷不符的严重后果；以至江西的政策出台后，怀疑之声不断；

　　我们宏观调控效果不明显的原因是我们对于房地产市场诸多的影响因素完全是不清楚的，在2006年全球房地产透明度排行中中国是第42名，这是英国著名房地产研究机构JONES LaSalle Research对全球56个国家进行研究得出的结论。该报告认为中国房地产市场化程度很低，在相关法律、土地、金融、税收、交易制度都不健全和完善。我们没有充分准确的市场信息，如房地产空置率计算公式都没有个“官方标准”，所以你会看到一方面我们国家房地产空置率高，一方面又是因为供不应求所以房价高涨的荒唐结论出来；

　　樊刚说房地产业没有利益均衡，难以长远发展，一个健康的房地产市场，应该本着公平公正公开的原则，从寡头垄断走向完全竞争的市场状态或结构，这才是真正的市场体制，这个时候价格的信号才是真实的才可以来调节市场，现在我们做的应该是在研究市场、引导市场，而不是命令市场。

　　建立土地资源循环经济体制基础上的全民住房保障计划。在研究中国房价收入比的曲线图的同时，更要研究中国地价收入比的曲线图。向香港、新加坡等地学习，运用好政府地价收入，采取多种形式如补贴、惩罚等措施配合房地产商，住房产品差异化(房型、户型大小、租售、廉租房)后，使房地产利润趋于合理的区位，实现居者有其屋。