张爽：一个精确有效的房地产调控工具

　　张爽

　　最近以来，一直很困惑！为什么政府放着管用的工具不用？

　　事实上，对于房地产，政府的困境在于手里没有一个有效的调控工具。廉租房、保障房、限价房、限制外籍购买等政策都是损伤性的和无力的！具体来看，这些政策将政府转变成为了一个市场竞争者，其实质是以强制力侵扰市场，损害了购房者、开发商和市场公平。因为保障房只能做到对少数人有利，就必然损害多数人的利益；以限价的方式人为制造新的价格标准，就必然损害开发商的利益，也损害了周边先期购买房屋者的利益；限制外籍购买，也损害了市场公平和国家形象。这些政策对购房者和开发商都不公平，而且，事实上并没有解决问题。因此，政府需要提升政策设计能力，需要设计一种无损的工具，一种能够公平的兼顾各方面正当权益的工具。

　　对于购房者、开发商、政府三方面，最重要的都在于市场公平。因此，政府的角色应是当好市场规则的制定者和执行者，而不是一个市场竞争者。当前，政府正面临两项矛盾的任务：“居者有其屋”和保持耕地面积。设计正确的政策尤为重要。如果单方面加强保持耕地，只会导致之前的缺失最终由无房者买单。因为耕地减少的受益者是已经占有过多土地资源的人，但日趋严格的土地供应政策的受害者却是无房者，显然不公平。在此，我设计的方案是设立物业税。但决不是当前广泛谈论的替代土地使用费的物业税，而是遵循以下原则的制度设计，这些原则包括：1、公民应当享有在国土上居住的适当权利，包括平等的居住面积保障、自由迁徙等；2、加强保护耕地；3、合理利用土地资源；4、房价应以社会平均工资为标准在适度范围内波动。基于这些原则，我设计的物业税方案是：确定个人免税居住面积，对超出部分设立物业税，依据超出面积的价格按月征收，税率根据房地产价格进行变动，作为一种保护耕地、提升土地利用率、加速房屋流转、降低房屋空置率和稳定房价的调控工具。

　　这种方案的好处在于：1、房价偏高时，税率可以提高，房价偏低时，税率也可以降低，即使较大的幅度变动也不会对社会造成不利影响，因为对于绝大多数人来说，足够个人居住的面积(假定人均80平方米)是不用支付物业税的，影响的只会是少数购有多处房产的富人和投机商，加大了其持有成本，是一种无损的工具；2、有利于实现“居者有其屋”。因为高额的税率足以使部分人释放出其占有的过多住房，平抑房价。无房者总可以以合理的价格买到足够居住的房屋，而且终身免除物业税；3、有利于保护耕地和合理利用土地资源。一些空置住宅会因物业税而投入使用，有利于减少空置房，中心城区空洞化问题也会减轻。也有利于旧房改造，使资源得到合理配置；4、重要的是对各方面都比较公平。富人要得到更宽松的居住环境，当然应终身多支付费用，因为他们占用了过多的公共土地资源。穷人有钱后也可以多购买，富人没钱后可以卖掉。如果少数穷人因为有购买保障房的机会而变富，就不正当了，因为这种机会是特权授予给他的，对其他人不公平；5、政府可以公平的立场一视同仁的对待所有市场主体，无论是购房者还是开发商，权利并没有受到侵害，政府获得一个更精确有效的调控工具。6、多房者造成的严厉土地政策由多房者买单，体现了权利和义务的对等，无房者的权益得到保障。

　　可以这样理解，土地与人口具有类似的属性，人口失控将导致严重社会后果，土地失控同样如此。国家对人口实行计划管理，土地同样也应实行计划管理。而且，物业税方案也解决了全国人大在

物权法上烦恼，当前一直在争议的是：70年后要不要收取土地使用费的问题。如果采纳“保障平等的免税居住面积”的观点，这一问题也就迎刃而解了。国家有责任和义务保障每个公民平等的享有适当居住面积的权利，因为这是公民的基本生存权利。

　　最后，这个方案应是容易推行的。对于任何一套房屋，政府都掌握有清晰的足以认定面积和所有权的数据资料，除非是违章建筑，因此，推行物业税并不困难。可以先在城市推行，如果情况复杂，慢一点也没关系，至少可以遏制新的投机和调整预期，

个人所得税推了10年也能被广泛接受。方案的实施一定比个人所得税来得容易，因为个人所得具有不透明性，而房产是透明的、看得见的，即使发动一次普查也值得。目前，还看不到这一方案的缺陷、损害性或不合理之处。