叶檀：给守法房地产开发商留条出路如何

　　叶檀 每经评论员

　　日前，北京银监局召集包括四大国有商业银行在内的16家商业银行个人金融业务负责人，正式传达《现场检查意见书》，其中包括最受业界关注的“未封顶楼盘不能办个人住房贷款”等规定。这预示着，起码在北京，房地产商依靠期房预售与个人按揭回款维持资金链的传统做法接近终结。

　　国内房地产业进入洗牌期后，房地产商必须做出选择，他们应该面向全面的均衡的市场，还是继续浸淫在暴利幻想中四面树敌。

　　

房地产业之所以要洗牌，迫在眉睫的现实原因是，因为缺乏资产证券化等金融手段，使得房地产泡沫风险过于集聚到金融机构。央行统计数字显示：2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，与GDP的比率为16.75%；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，与GDP的比率为10.0%。一旦房地产风险放大成为全局性的金融风险，局面将不可收拾，控制金融机构的房贷风险因此成为决策层压倒一切的任务。与此同时，由于房地产业成为社会阶层分化的明显标志而引发社会群体性心理不安，也成为房地产业不得不变的重要理由。

　　毫无疑问，房地产业必须改变以往官商勾结、风险转嫁和嫌弃大众的眼高于顶模式。但这些病症集于房地产业一身，说明我国的房地产业在市场化的起始阶段就走上了歧途。房地产一度成为维系地方经济的半壁江山、拉动GDP的火车头，政策在土地销售、税收、贷款等各个方面给予了房地产商无限厚爱，房地产商乐呵呵向着奢侈性的高消费、高风险之路狂奔。可以说，房地产商落到今天这样一个局面，不过是中国转型期投机性经营心态与投机性政策心态的反映。说到底，房地产商不过是在政府的掌心中跳舞，一旦政策转向，他们能奈之何？

　　一味以政策逼迫房地产商成为社会的敌对者与风险的扛鼎者，并不是中国房地产行业走向健康之路的良方。政策的急转弯将使得房地产商对于政策的投机性预期难以改观，并且，很有可能使民众在唾弃房地产商的同时，也抛弃了供需平衡与价高者得等市场要义。

　　在控制房地产泡沫风险的同时，政府理应承担以往投机性政策的责任，给开发商以适应变化的时间。具体而言，如政府目前所为，既要关上中国房地产成为世界性投资品种的闸门，在商品房市场与廉租房之间建立严格的防火墙，而在资金与土地招拍挂等方面，也应提供房地产商市场化的直接融资渠道，向社会公开土地批租信息。通过市场化的融资手段筛选出优质房地产商，形成从高至低不同的消费梯度，房地产市场才能形成良性发展态势。

　　很遗憾，到目前为止，我们看到的是各个行业的决策层各自为政。如央行在近日发布的《中国金融稳定报告(2006)》中发出了警惕房地产金融风险的警示，北京银监局的措施正是在此背景下出台。银行防范风险可以理解，但他们应该反求诸己，真想防范风险就应该加大资产证券化的力度，并且对房地产商加以严格的信用评级。这样一来，既能使房贷根据信用等级有保有压，优质房地产商可获得低息贷款；也可以使房地产市场有序发展，不至于因为资金链的影响，导致房地产供给大起大落，最终贻害消费者。

　　据国家发改委、国家统计局调查显示，2006年三季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%，涨幅比上季度低0.2个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比上季度低0.2个百分点，各个城市

房价上涨幅度大不相同。这说明，房地产在新政强压之下逐渐进入蜇伏期与地方区分期。决策层理应抓住这样的机会，放弃粗放式的运动式调整，针对各个地区、房地产的各个环节，进行符合市场原则的微调。当然，这决不意味着政府可以放松对房地产领域官商勾结的监控，在任何时候任何市场，这都应该成为政府监管工作的重点。