冀志罡/铅笔经济研究社理事长

　　内行外行，都喜欢凑热闹说地产的事。比如地产暴利，似乎是板上钉钉不得翻案了，但当我问，“什么叫暴利”的时候，很多人就只能以“高于平均水平的利润”来支吾；我再问，“三百六十行，行行利润不同，如果高于平均水平是暴利，那低于平均水平是不是该拿补贴”时，大家就更含糊其词了。其实所谓暴利，就是高利润的意思。不严谨，但你说我说，大家都知道说的是什么。

　　做生意，没有谁不是为了获利，而凡利皆有来由。生意有风险，利润是风险的报偿；有暴利的买卖，通常伴随着大风险；靠行政垄断也有暴利可图，但那不是生意，而是政治，例如移动网通的电话和北京的出租车牌照；买彩票中奖不是暴利，因为大家事先知道一个中奖的概率。有无缘无故的暴利吗？应该没有。

　　能否就暴利下断语，是非常可疑的。什么是平均利润？平均利润是多少？为什么企业只能获得平均利润？如果高于平均利润要调控，那么如果低于平均利润，政府是否应当补贴？若是利润封顶，试问还有谁会投资、谁会创业？

　　要讲明白暴利，以上问题非回答不可。无可置疑，任何企业在作出投资决策、抑或个人冒险创业的时候，心里都有一个利润预期。这预期必须与风险匹配，否则会另做他图。选择是明摆着的。不创业就打工，不投资就存银行或买国债，横竖高风险的选择之外，总是有低风险的选择。

　　既然风险个个不同，世上根本就没有所谓平均利润，平均利润只在教科书里才有。在竞争条件下，高利润一定会吸引旁人加入，从而摊薄利润。

　　从财务的角度看暴利，情况更复杂。有关利润的财务指标有十数个之多，各有其道理，也各有其侧重点。每一项利润指标都反映着企业的不同特质。而消费者关注的产品销售利润，可能是最不重要的一项指标。售价高于进价的百分比，有时什么也说明不了。

　　其实售价与进价完全无关。 “卖你一个才赚几块钱”，是商家的口头禅，但我们都知道靠不住。进价往往是最重要的商业机密。而就算你真的知道进价，也并不能决定售价。过季的服装，跳楼价是惯例，消费者不会因为进价高而多付钱；火热流行的款式呢？进价再低，少一分也不卖！

　　销售利润在财务上不重要，主要是因为决定利润高低的，除了单位销售利润，还要再加上一个时间。时间具有决定性的影响。

　　假定一个房地产项目，单位利润50%，看起来是暴利，但如果实现利润的财务周期为3年，平均一年的回报是多少？不到15%。

　　举另一个例。卖家电每台只赚2个百分点，算微利吧，但如果资金一个月周转一次，你道一年的利润有多少？是26.8%！如果厂家允许延迟付款，利润还可以更高。

　　看似暴利的房地产，在某些情况下，利润可能不如薄利多销的家电零售。这是时间的杀伤力。如果再加上风险的考量，则差距还可能更大。

　　是不难理解的道理。一个塑料眼睛架，成本几块钱，但零售价往往上百，是几十倍的单位利润，但没听说哪个富豪是卖眼镜的；零售业单位利润一般只有几个百分点，但世界最富的家族——沃尔顿家族，和中国首富黄光裕，做的都是零售。到底哪个微利，哪个暴利？

　　既使房地产开发确有暴利，也必然其来有自。有人认为是政治，但土地“招拍挂”了，价高者得，政治在哪里？有人认为是无缘无故，但各路神仙竟没有蜂拥而入分享暴利，岂不是大傻瓜？也有人认为房地产开发周期长、风险大，暴利理所当然，比较接近事实，但利润到底出自哪里，仍未说清。

　　我的看法是，由于中国正处在土地资本化进程之中，加上经济快速增长的支持，地价强劲上升。土地溢价带来的红利，是所谓房地产暴利的真正来源。

　　从购入土地到卖出房产，期间3、5年是正常情况。以中国地价的上涨势头，3、5年内涨升一倍并不少见。这些土地红利——实质是资本利得，但财务上一般不计入该项——构成了开发商财富积累的主要源泉。开发商赚土地增值的钱，与股民赚股价上涨的钱本质上没有区别。

　　所不同的是，股民没有在股票上做任何增值服务，而开发商在土地上盖了房子，使人误以为盖房子是暴利生意。分开来看，盖房子只有微利，投资土地才是暴利。

　　此外，财务杠杆也放大了开发商的投资回报。预售融资是开发商的主要财务手段，加上银行贷款，开发商得以成倍放大投资回报。不过，经过两年来的宏观调控，开发商的融资好时光已一去不返。如果说两年前的开发商还为找地而焦虑的话，今天令他们头痛的主要是钱。由于融资成本抬高，已有一批中小开发商被扫地出门。

　　归根结底，房地产开发不是垄断生意。实力不济的开发商出局，有实力的外资外行大举进入。地价已经迅速抬升，开发商利润摊薄是不可避免的事。但在当下的舆论环境中，暴利已经不纯是一个事实判断，而已蜕变为价值判断，成了一个需要在道德上批臭，事实上制止的东西。如果这种舆论影响了政策，那将是南辕北辙、事与愿违的。