冯科：房价过高不是改革的错 是改革不彻底的错

　　公开成本：土地制度赞成，市场经济反对

　　冯科

　　国有的土地制度下土地不可避免地具有公共产品的性质，土地的使用必须考虑公共利益，比如说，你不能在闹市区的土地上建设堆放危险化学品的仓库，即便土地是您私人的，也要考虑周围居民的居住安全问题。

　　市场经济下住宅产业化实质是住宅建设市场化的过程，也即私人生产公共产品。以前住房作为公共产品，由政府生产或授权各单位提供，有钱的单位与无钱的单位按大致雷同的标准建设住房，居民的住房与居民的衣服一样单调无比。有条件想住大一点都不行，因为：第一，住房不能买卖；第二，住房不能由私人建造。

　　住房制度改革以后，私人可以建造住房，但必须在国土规划部门的控制下进行。总体而言，公司化运作的

房地产公司在建造私人住宅方面基本上是成功的，光看丰富多彩的住宅产品就可以体会到；而私人的宅基地建设基本是失败的，城市中到处可见的握手楼、城中村就是典型案例。

　　

房价上涨过快引发百姓群情汹涌，纷纷质疑地产商的暴利行为，要求地产商公开成本。从土地制度的角度看，有其一定道理。因为土地是国有的，你的，我的，大家的东西，人人都有资格关心。老百姓容易认为，土地由政府官员处置，部分政府官员可能存在不负责任的问题。反正土地不是他的，他爱给谁就给谁，只要地产商给他好处就行，或者有领导打招呼，可以通过批地积累政治资本。

　　经验显示，往往国有的东西大家都不关心，或最多只关心直接相关的部分。如果您住在北京，您会关心贵阳的土地批租情况吗？同样，假如您住在乌鲁木齐，您会关心宁波的土地批租吗？所以从根本上看，房地产商牟取暴利只是问题的表面现象，而土地国有制才是问题的根源。土地国有制，土地的所有者缺位，没有人真正有动机去监督土地的批租。

　　因此，出现政府官员与地产商的勾结是不可避免的，不管你用什么“招拍挂”形式，最终都只能流于形式，无法改变官商勾结的事实。

　　然而，从市场经济的角度看，私人的公司没有必要公开信息，除非它是上市的房地产公司，否则它没有这个义务。一个公司的信息肯定涉及公司机密，一个完全公开信息的公司容易让竞争对手模仿、攻击，最终必然走向失败。

　　任何公司都会行走在正常公关和商业贿赂的边缘，既然全球范围内，土地的批租都与政府权力有关，与政府官员打交道是不可避免的。各个公司自己把握，自己负责，如果出现商业贿赂，则由司法机关去处理，而非由公众通过“革命行动”来处理。

　　所以说，房价过高不是改革的错，而是改革不彻底的错，如果不要改革，回到毛泽东时代的均贫富状态，大家愿意吗？

　　(作者系

北京大学房地产金融研究中心主任)