叶永春：对房市问题的认识需理论突破

　　叶永春

　　任何一个市场都有它的各种各样问题，需要我们探究与关注的应是它的主要问题；如果“眉毛胡子一把抓”，那只能是事倍功半。在对房地产市场问题的认识上，现理论界的注意力主要还是集中于经济层面——从分析银行贷款条件太松导致需求膨胀，到抱怨低价房、廉租房供应太少以致供求失衡；从起初对开发商追求利润最大化的指责上，到现在对地方政府从地价上升中大获其利的不满上，等等。诚然，这些都是房市存在的问题，然而，这些决不是它的主要问题！

　　现房市的主要问题是什么？笔者认为：要认清这个问题，必须从更高的层面、以更广阔的视野，将贫富差距、改革方向、完善政策、社会心态等一系列重大理论与现实问题结合起来看，在理论上应进行突破。

　　一、要从更加注重社会公平的角度认识房市问题

　　这些年贫富差距被快速扩大已是不争事实。这是个难题，因为，没

　　有差距就没有效率，但差距过大又易出现危机。要解决这个问题，应首先运用因素排列法进行分析——拉大贫富差距的各种因素中，哪些是合理的，哪些是不合理的，然后，在此基础上采取措施，保留合理因素，排除非合理因素，只有这样，才能符合公平与效率统一的改革方向，才能体现建立社会主义市场经济的改革要求。

　　现房地产市场的问题主要反映在商品住房这一块，商品住房价格的居高不下、甚至不断上涨，这实质就是在快速扩大贫富差距！这也是加剧贫富差距的一个重要方面——有人拥有多套商品住房，有人一套也没有，原贫富差距已不小，现房价不断上涨，贫富差距不是更扩大了吗？

　　拥有多套商品住房者，如果他们是用合法收入按市场价格购买的，那无可厚非，问题是不少拥有多套商品住房者，他们是通过房改或单位联建房等以极低成本获得的，现也可用现行的市场价格和税率进行出售，并可将此巨额利润堂而皇之计入个人资产。原房改对拥有多套住房者很有利，但对其他人呢？不要说对没有条件赶上房改者，即使对只有一套住房参与房改者来说，也并未获得多少实际利益——他们不会因为住房转为可出售而轻易将仅有的一套住房卖掉；随着房价不断上涨，反而意味着他们今后要改善住房条件及子女要成家购房会变得更加困难。

　　未房改前，拥有多套住房(私房除外)者，他们只不过是名义上的

　　拥有者，他们与其他人的差距只不过是居住条件好些，但一房改，居住条件的差距，一下转化为个人拥有资产的差距，转化为真正意义上的贫富差距！显然，这和原国企改革中的MBO一样，都是造成贫富差距快速扩大的非合理因素。

　　制定政策时应有一条具体原则，即：对已存在的不合理差距，如果一时解决不了，那起码新的政策不能使之进一步扩大。最近有些地方调整退休人员

养老金政策较好体现了这一点——它不是先定出一个统一的加薪百分比，然后按每人原来的基数计算应加额，而是先定出每一工龄段应加具体金额，然后按每人的工龄计算应加额，这种做法虽没解决原各种退休人员之间存在的不合理差距，但至少没有使之进一步扩大。如果是按百分比加退休金呢？尽管是相同的百分比，看起来是公平的，但它还是要结合原来的基数，这必定会扩大原有的不合理差距，对政策制定者来说，结果也许是花了钱还要招骂！

　　同样的道理，原房改政策规定公房按一定手续都可转为可出售房，这看起来是公平的，但由于各地区(反映在地价)以及各人拥有住房面积等原存在着不合理差距，现都可转化为可流通的货币，这之间的差距不是进一步扩大了吗？如果制定房改政策时遵循上述具体原则，那在规定公房可转为可出售房时，必定会增加条附加规定，即：公房转为可出售房后的出售，出售价扣除购入价等费用后的所得额应全部纳税；如果纳税人在一定时期内购置市场上的商品住房，那已征的所得税可退税，如果纳税人在一定时期内未购置市场上的商品住房，那已征的所得税不予退税。如此，它不会对原只拥有一套住房者产生不利影响，而只会使拥有多套住房者不能进一步获益。税收本是调节贫富差距的重要工具，通过运用这种税收方式于房改政策的制定上，它虽不能解决原已存在的不合理差距，但至少可防止差距进一步扩大，而且，它不会损害到社会公平与市场效率。

　　原房改政策确实让一部分人先富了起来，但这机会是不公平的——它并没有使所有人站在同一起跑线上，它也不取决于个人的聪明才智或刻苦勤奋。在这种暴富效应示范下，它会使整个社会的浮躁心态快速蔓延，也会颠覆社会原有的价值观，同时会加剧整个反腐形势的严峻性，并且，随着时间的推移，会有越来越多年轻人面临房价高企的压力，对房改或联建房中受益者的不平心理，更会随着房价上涨而滋长，这决不利于

和谐社会的构建！。

　　房改与其他领域的改革一样，在用市场化手段追求效率的过程中，公平问题常常容易被忽视。对公平与效率统一这个问题的重视，必须始终贯穿于整个改革与发展过程。中央提出“更加注重社会公平”、“完善政策”的要求并非空穴来风，而正是看到了改革出现了一系列问题后作出的战略性决策，它也是个政策信号，对房地产市场同样适用。

　　我们已注意到腐败是扩大贫富差距的非合理因素，对政策偏误扩大贫富差距这一非合理因素，也应引起足够重视。摆在我们面前实际有两方面的问题：一是要解决房价高企问题，二是要完善原来的房改政策。这两方面问题是相互联系的，都涉及到社会公平与影响到社会心态。因此，下一步对房地产市场的调控，必须要能同时解决这两方面的问题，只有这样，才能显出调控目标的正确性与调控手段的有效性，才能达到中央“更加注重社会公平”的要求。

　　二、不如去除商品住房的投资功能

　　现房价的高企，已不能用传统经济学价值决定价格、或用现代经济学需求决定价格的理论来解释，而应该用预期决定价格的观点来说明。房价为什么涨了？可用句大白话来回答：因为它涨了……当然，你可找出种种理由，比如，建筑成本与地价上涨、城市化进程加快、人民币升值等等，但促成房价不断上涨最主要的因素是什么？是预期！只要预期房价还会涨，它必定促使购房的消费提前释放，促使购房的投资成为热点，这两股力量会合一起，房价焉有不涨之理？！即使有调整，那也是小幅和短暂的。在一定时期内，价格既会有与价值、需求相互联系的关系，也会有脱离与价值、需求联系的独立性。要改变一种趋势不是件轻而易举的事，趋势一旦形成，它不会因一些温和的调控手段而改变。事实也是如此。

　　房市问题的解决已刻不容缓。“乱世宜用重典”，对房地产市场的调控力度完全有必要更大些。我们不能回到按人头分房的老路，也不能规定每个家庭只能拥有一套住房，因为，这都会损害到市场效率，但是，我们可以运用税收工具去除商品住房的投资功能，使推动房价上涨的动力大为减小，让炒房者无利可图，从而给市场一个明确预期——商品住房低买高卖的赢利模式已不复存在。“打蛇要打七寸”，解决房价高企问题该从何处下手？“七寸”就在它的投资功能；与其让投资功能扰乱商品住房市场，不如釜底抽薪去除这一功能；“庆父不死，鲁难未已”，投资功能不除，商品住房市场难以太平！

　　如果有人以投资功能是商品固有功能为由，来反对去除商品住房的投资功能，那只要告诉他们——住房和粮食一样都是特殊商品，如果哪一天粮食问题也危及人们生存时，任何一个负责任政府都会毫不犹豫地去除粮食的投资功能，比如实行按人头供应政策。这说明，问题不在于能不能去除投资功能，而在于对形势严重性以及采取措施必要性的判断上；另外，在很多时候，投资与投机是会相互转化的，难以区分，不要认为投资一定是褒义词，因此，去除商品住房的投资功能，不存在道义上的愧疚感；再说，房屋的增值，主要体现在土地的增值，而土地属于全体人民共有，土地增值实现让一部分人所得，这是否合理？它应属于土地所有者？还是应属于土地使用者？这值得商榷。还有，去除投资功能后，价格信号能更准确地反映出市场真实需求，这有利于房地产市场健康发展；更重要的是，市场经济注重效率，社会主义注重公平，我们要建立的并不是单纯的市场经济，而是社会主义市场经济！

　　对房地产市场问题的认识在理论上突破后，应采取的对策便很清楚了——用一条去除投资功能的规定，同时解决两方面的问题。