章剑锋：仅仅公开房价成本远远不够

　　◎章剑锋

　　厦门大学不动产金融研究中心研究员专栏作者

　　不能怀疑江苏省盐城市的决心，否则我们只怕无从知晓房价的具体构成真相———就在中国舆论为公开商品房成本价格争吵不休时，他们已经率先完成当地房价成本的测数，并适时将这些数据公开。

　　在当下，环视海内，这样小范围的举动，似有些身先士卒的悲壮意味。在那之前，广东的类似建议已遭到官方否决，福州的类似举措也被既得利益者阻挠。至于与盐城同一辖域的南京市，民间自发公布的房价成本清单因迟迟得不到官方的支持而形同于无。追溯过去两年，还有更多的地方有过同样动议，其情状无一不是孤掌难鸣，最终草草收场。

　　悲壮之处还在于，“盐城清单”昭示的意义如此重要，它折射出弱势消费群体正遭受一种大范围现实困境的挤压：购房人试图知道消费真相的合理诉求难以伸张，以消费者为主导的市场意志在以开发商为标志的强大利益阵营面前大幅溃退。

　　看来短期内这种情况不会有根本性改变。至少目前我们还没有看到有多少地方政府显露出为提高市场透明度和公平性、使消费者在不规范市场运转体系内免受损害的努力意愿。至于开发商，有多少人相信他们具备尊重消费者起码权益的诚意和认知态度呢！因此，当务之急是要使人们看到执政为民的政府为改善这一状况正在采取努力的信号，以打消人们对于政府在降低

房价、保护消费权益完整性方面能否持久作为的顾虑。

　　就此而言，盐城已经走在全国的前面。虽然还需要由具体的时间跨度去检验这种作为是否具备恒定性，但是，这一举措至少已经否决了一种论调，即房价成本是不可公开的商业秘密，打开它就像打开潘多拉的盒子一样，会搞得市场环境一团糟。

　　市场经济的秩序和步调显然没有被一份小小清单打乱。恰恰相反，在官方将盐城成本清单公布之后，许多开发商不为所动。他们说，成本清单无助于迫使房价收敛涨势，公布房价成本一点用处也没有，至少对他们构不成任何威胁。

　　这种情况从消费者呼吁公开房价成本之初就已经存在。起初，开发商们通过各自的渠道百般阻挠公布房价成本，但这并不能阻止此起彼伏的呼吁以及伴之而来的实践。当房价那久不为人知悉的盖子被揭开一角时，开发商们则改行另一种应对之策：视若无睹，那边公开成本，这边涨价如故。

　　期待公开成本迫使开发下调房价的人们，恐怕将再次失望。实践已经证明，简单的成本公开压力并不能唤回开发商们的“市场良知”，在缺少官方的强势介入时，开发商可以用种种理由否认成本清单的逻辑合理性，甚至根本不承认成本清单业已存在的事实描述。

　　中国眼下的

房地产交易市场已失序到如此地步，哪怕是由官方一手推动房价成本的公开，开发商也可以置身事外不受约束。也许一开始人们就错了，以为成本的公开可以使开发商们遭到谴责，或能收敛一下利欲熏心。这种认识实在是过于理想化的，在房地产市场化推进的20多年间，开发商受到的指责无以计数，那种纯粹寄希望于公开成本以削弱开发商联盟操控价格、垄断市场的底气，几乎不怎么可能。

　　当然，这并不是说公开成本是徒劳无用，成本价能否广泛公开、以一种什么样的方式公开、公开的价格内容以什么角度呈现，这都决定了成本清单可能产生的效用。至少，成本清单是最直接、基本和明显的市场价格运行轨迹，它能够证明谁在市场面前撒了谎，以及应该或必须得到什么样的制裁。

　　但更为重要的是，仅仅公开房价成本是不够的。目前公布房价成本缺少相应的配套和衔接，处于单项孤立运转状态，官方和大部份消费者的工作旨在推动价格构成的透明和公开，成本清单编制完成即公布了事。有许多更为重要和细节性的后续工作却被忽略，比如当成本统计完成，官方就必须制定相应的规制或应对措施，以缓解价格虚高、遏制人为操控等市场恶性走势。但这一解决机制没有形成。

　　公开成本是一项系统性工作，不是拟定几张纸面数据那样简单，它需要多个部门全面和有条理的介入，通过系统工作，完善监控、公开、惩处等系统环节。这样方能使公开成本有的放矢，而不至于无功而返。管理层应该在此基础上，更多地为寻求新机制的建立而作为。