郭立场：解决住房的思路要有大的改变

　　作者：郭立场

　　记者日前从有关部门获悉，广州正在对限制房价进行新尝试。广州首个限房价的两个科学城地块将成为建设部的试点项目，在年内向市场推出。广州市国土房管局更透露，今年计划出让的所有剩余地块，都属于中小户型和中低价位普通商品住房的供应土地，并均将以“双限双竞”(限户型、限房价、竞地价、竞房价)的方式进行公开出让，占住房供应用地总量的七成六。(10月8日中新社)

　　面对当前房地产市场过热，投机现象严重，中央政府接连出台政策，对供需双向调控，力图稳定房价，但收效甚微。应当怎样认识房地产市场，如何调节房价成了焦点问题。对房价的调控目标，政策说得非常清楚，其目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨。而今，广州开始了对限制房价进行新尝试，以“双限双竞”的方式进行土地的公开出让，开创了“稳定”和“抑制过快上涨”的直接结果并非就一定是“降价”的新模式。

　　按照一般的经济学理论，价格反映了市场供需状况，市场参与主体依据价格信号进行竞争，市场机制使供求趋于平衡。这就是市场自发调节的“看不见的手”。但一旦市场的力量已无法实现供求均衡，一旦完全竞争的市场结构被打破，市场失灵就不可避免。而房产是特殊商品，市场结构也是非完全竞争的，需要行政手段与市场手段双管齐下。既然市场不能自发调节

房价，政府的宏观调控势在必行，这就是看得见的手的作用，政府立足于从供需两方面调节。

　　政府介入居民住房问题，是市场经济国家的共同选择。回顾19世纪，是资本主义迅速发展的时期，也是“住房灾难”严重的时期。一些西方国家的政治家和经济学家，逐步在争论中确立起新的住房开发、供应的理论，认为单纯依靠市场自发调节，不能很好地解决广大居民、特别是中、低收入阶层的住房问题。英国在没有先例可循的1919年，推行了政府建公房收取低租金的办法解决居民住房，但过多的投入使政府负担过重，难以为继，只好另辟新径，再次改革。吸取了英国经验教训的美国，1930年召开了第一次全国住房会议，政府决定介入住房问题，经过认真分析研究制定了住房分类供应制度兼顾到了社会各个阶层。

　　我国过去解决中低收入家庭住房的主要办法是建设

经济适用房，从十多年的效果看不太理想。解决居民的住房问题，政府必须介入，并且解决住房的思路要有大的改变。分析居民住房的购买力，要看中等收入家庭是否具有购买能力，他们是市场需求的主体。即便在经济发达、收入水平高的国家，也不是户户都买房。就我国国情分析解决住房问题，购买并非惟一选择，对于收入还不宽余的家庭，租赁更为合理和现实。我国是发展中国家，不应鼓励居民都以买的形式解决居住问题，而是“应宜买则买，不宜买则租”，从买房解决居住这个残酷的现实中摆脱出来。

　　在老百姓视为头等大事的住房问题上，政府所要做的，除了税收等宏观调控之外，所能做到的，是让每个家庭有房子住，而不是每个家庭都买房。至于如何保证每个家庭有房住，可以大力推行租房制度鼓励

开发商多建普通住房租给中低收入家庭居住，政府以发放住房补贴的方式，让低收入家庭租得起房。至于廉租房的建设，要先从土地供应抓起，规划与城建部门同心协力，规划为廉租房的建设用地。还应出台相应的政策，鼓励开发商出租空置的住房，房租收入减税或免税，从而使高、中、低收入家庭的住房都得到较好解决。广州试点以双限双竞方式公开出让地块，可谓是迈出了探索的第一步，但愿这种模式能够迅速在全国推广开来。