许青安：要求公布房价成本是老百姓的非理性呐喊

　　许青安

　　看到国务院建设部等部委分赴各地进行调研，正好近日要求公开房屋成本的呼声到处可见，新华社还播发了署名评论《监管部门该站在谁的立场？》，文章写得很好，美中不足就是把“建设部、建设厅”全部定位于“监管部门”，这是一个严重的认知错误。众所周知，我们的经济发展模式是“政府主导型”，也就是说，建设部建设厅就是“建设者“，是市场主体，由他们来当”监管部门“监督”自己？不免有些滑稽。

　　要求公开房屋成本，是老百姓对于高居不下的房价又一次非理性的呐喊，为什么说是又一次？最初的房价问题是老百姓围攻开发商代表任志强，还有家网站把任志强画在标靶上，似乎“打倒”任志强大家就有低价房，群众不是专门人士，情绪所到，逮谁跟谁急，可见我们社会对于房价问题的焦虑情绪之强烈。

　　价格,是市场经济中的配置资源的一个信号，所谓“看不见的手”就是这只价格之手，市场经济对于人性假设都是自利性的，市场正是这些人们自利性行为的总和。价格也就是市场各个因素、利益体的博弈结果；

　　而市场形态，决定了这些利益群体的博弈能力，或者叫“谈判筹码”，被成为“坏市场”的就不是完全竞争或者寡头竞争的，更多的是寡头垄断的，这个时候，价格是扭曲的是被操纵的，不能真实的反应出市场交易的供需的平衡点；所以在房价之争不可开交的时候，笔者曾写文章《房价之争是伪问题》、《地方政府的政绩冲动误读住房需求》，房价背后的市场结构市场形态是尤其要我们注意的，这个问题不去研究，房价治理只能是“扬汤止沸”。

　　那么，什么是房地产市场的市场形态或者结构呢？那就是市场主导是地方政府、银行、房地产开发商，完全是寡头垄断形态的市场，消费者在这里没有“话语权”；房价的扭曲高企，是权贵寡头对于人民利益的疯狂掠夺。我们的房地产市场，不是市场经济的市场，是权贵经济的垄断市场。

　　上海房价之高震惊中央，开始对于房地产的调控，我们开始听到的是上海房价高是由于“温州炒房团”的炒作、哄抬物价，当今年上半年我们的银行房地产信贷，与去年同期相比涨幅达到56.4%。我们还能把房价的板子打在正常的炒房团身上吗？一是“温州炒房团”有多大的资金能量，二是商业投机说明我们的价格里有非常大的投机空间，非常正常；对于“温州炒房团”的报道在误导我们关注投机，还有人提出，讨论房地产是“消费品”还是“投资品”，真是书呆子的书斋乱想，商品本身所具有的消费、投资、投机属性，天经地义不需要讨论；这样一来的所谓讨论是我们忽视了房价背后的真正原因。准确讲，房地产是公共品是商品，但不仅仅是商品；

　　地方政府政绩冲动与房地产商的投资冲动加速了房地产开发贷款的增长。最近，各省份的领导要换届，上项目好显示自己的政绩。而最容易拉动当地GDP增长的项目之一就是房地产开发。

　　对于城市化的发展目标，对于老百姓的住房需求，地方政府是错误和扭曲的，在房价的博弈中，作为地方政府，一要改变地方政府的政绩目标，不能唯GDP，改变不顾民生、惟大、惟高端的城市化发展模式，我们注意到湖北省书记的发展观、深圳的政绩考核体制，这些都让人看到曙光；二要建立整体性的住房发展计划，对于经济适用房、廉租房、房型、户型等住房产品的差异化都有个发展的思路，并且进行市民听证，三要配合中央建立土地资源资金的循环使用机制，使用好土地资金，承担起地方政府对于中低收入家庭的住房需求责任；80年代开始的地方财政包干体制，刺激了一部分地区的干劲，带来了区域经济的高速发展，但是相应出现地方政府政绩冲动所带来的土地黑幕、难以配合国家宏观经济管理调控、发展过热等问题，是不是到了要开始重新评估“地方财政包干体制”的时候，如何用激励同时还有约束来重新审视我们的这个制度设计。

　　作为银行，由于我们的金融管理体制和水平有待提高，我们的金融使用的效率、效益都是很低的，如何提高金融管理水平，不要只盯着矿产资源开发和房地产开发，在国家降低固定资产投资的行政手段下，房地产的资金会有所下降，但是逐利冲动依然存在；

　　国六条公布后，市场敏感性没有体现出来，这个时候，我们对于房地产市场能不能进行市场体制的改革才是最重要的，能不能建立一个可以操作的满足不同需求的住房制度才是最重要的。宏观调控期间，短期内，价格有所波动，是很正常的，只要建立完全竞争的市场状态，高价就会影响销售，这个时候，我想没有傻瓜开发商愿意有价无市的。如果不坚持这个房地产市场改革的方向，我们只能“头疼治头，脚疼治脚”，按倒葫芦起了瓢。

　　《监管部门该站在谁的立场？》说，“合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。”

　　其实，我们宏观调控效果不明显的原因就是我们对于房地产市场诸多的影响因素完全是不清楚的，在2006年全球房地产透明度排行中中国是第42名，这是英国著名房地产研究机构JONES LaSalle Research对全球56个国家进行研究得出的结论。该报告认为中国房地产市场化程度很低，在相关法律、土地、金融、税收、交易制度都不健全和完善。我们没有充分准确的市场信息，如房地产空置率计算公式都没有个“官方标准”，所以你会看到一方面我们国家房地产空置率高，一方面又是因为供不应求所以房价高涨的荒唐结论出来；就连建设部《城镇住宅统计概况统计公报》也是语焉不详，所以国家宏观调控很容易就在各地被“歪头和尚念歪经”，各地的国六条实施细则里真是各有乾坤，下有对策，就是由于我们的政策不是基于准确完整的信息所做出来的。这次中央个部委大规模的调研是件大好事，把真实的完整准确的数据收集上去，为下一步调控做好瞄准工作；

　　一个健康的房地产市场，应该本着公平公正公开的原则，从寡头垄断走向完全竞争的市场状态或结构，这个时候价格的信号才是真实的才可以来调节市场，现在我们做的应该是在研究市场、引导市场，而不是命令市场，首先建立一个完善、科学、准确的房地产信息公布制度和体系，为政府和投资提供科学理性的参考，建立中国市场经济下的全民住房制度，让“居者有其屋”等等才有可能。