叶檀：纠缠商品房成本接近于头脑不清

　　叶檀 每经评论员

　　所谓众口铄金、积毁销骨，讲的是舆论力量的伟大，但积非不一定成是。如果不符合商业逻辑与相关法规，在商场中错的就是错的，不会因为支持的人多就变成了正确的。

　　广东建设厅近日直接拒绝了人大代表朱列玉提出的控制房地产行业暴利的三条建议———公开房屋成本、实行购房指导价和最高限价———这一议案在今年2月底的广东省人大会议上提出。这一拒绝是如此招眼，尤其是在一些地方政府陆续公布房地产清单、高房价成为众矢之的、广州房价一路飙升的背景之下。

　　舆论的结论接近于不证自明，即不公开成本是政府与房地产商的失职。理由主要是还公众知情权，信息公开便于公众进行价格监督，城市土地的开发和居住权属公权范围，以及房地产属于公共物品———所以，房地产成本应该公开。支持不公开成本的人认为，此举容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响，属于公权力的滥用。

　　论辩双方均忽视了定义的完整与清晰。如在房地产行业中，究竟哪些属于公共物品，应该让社会全体公众享有知情权，哪些属于商业产品和投资品，应该由商家安守商业秘密。如果我们承认房地产市场存在廉租房、

经济适用房与投资房等不同品种的划分，那我们也应该承认，不同类型住房开发商理应享有不同的信息公开自由度。我们在要求政府公布自己所控制的土地一级开发市场成本的同时，在向社会各界公布廉租房信息的同时，也应该尊重商业规则，允许开发商对投资住房的成本保持缄默。

　　信息公开自有其适用范畴，商业秘密同样如此———在房地产产品中，将政府管制或者半管制的廉价房与市场化的商品房分开，信息公开的界限才能区分清楚。否则，必定重蹈行政干预市场的覆辙，政府寻租、民众不满、再次管制、再次放开，如此反复，没有穷尽。

　　在所有支持成本公开的理由中，以下理由最有说服力。现行刑法中，商业秘密有两大必备的构成要件：“不为公众所知悉”、“采取保密措施”。商品房成本无非由地价(包括土地出让金、相关税费及附加)、规划设计费、融资成本、建材费、人工费、管理费、营业税、所得税构成，其中，占大头的地价和银行融资成本都是外部性的，而钢材、水泥、人工等建筑成本在网络时代更是公开信息，有何秘密可保？

　　既然如此，公众大可根据这些公开信息估算成本。笔者就曾领教过一个老房产商对于各个楼盘成本对答如流的高明手段。但此属特例，更多时候，估算成本与实际相距甚远。房产商“小潘同志”一直呼吁政府公开土地招拍挂过程中的信息，而各地税费、银行贷款过程中所注入的水份，更是让人无从捉摸。问题不在公开成本，而在于政府向房地产商与消费者公开税费、招拍挂等公共信息，但这与公开房价成本是两回事。

　　公众要求公开信息是痛恨房地产腐败，但开错了药方，他们应该首先要求廉租房、经济适用房、土地交易等公共产品信息透明。

　　近日，江苏盐城市悄然出台首个“官方版”房价构成清单，与此同时，对普通住宅商品房实行政府指导价———以基准销售价格为基数，允许上浮8%，下浮不设限。这不免让我联想到根据国际三大市场加权平均价、允许生产企业浮动8%的中国油价。中国油价经此管制之后，并未如消费者所愿。凭什么认为，在油价管制上已经证明不成功的手段，就能在房地产市场上大展神威？

小调查

您认为房屋成本价算商业秘密吗？开发商应该公布吗？ 算商业秘密，开发商不应公布 不算商业秘密，开发商应该公布 不好说 您认为公布房价成本能够抑制高房价吗？ 能 不能 不好说