盛大林：房地产土地供应到底是多了还是少了

　　

新浪专栏作者盛大林。(新浪财经资料图片) 点击此处查看全部财经新闻图片

　　盛大林（盛大林的BLOG），笔名盛晟、蒋正之、霖大圣等，1991年毕业于武汉大学。曾任河南《大河报》首席评论员，现为河南《东方今报》总编辑助理。曾发表杂文、时评、散文千余篇，其中百余篇被《报刊文摘》《杂文选刊》《作家文摘》等转载，数十篇入选各种版本的年度最佳杂文。曾在《深圳商报》《三晋都市报》《半岛晨报》《大河报》等开设专栏。曾获北京杂文奖一等奖，首届中国时评大赛二等奖等。出版有《千万别当真》、《大林白话》（杂文时评集），《毛主席诗词钢笔字帖》、《唐宋爱情诗词钢笔字帖》等。

　　9月18日-9月24日，新浪财经把一周的时间留给盛大林。----编者按

房地产土地供应到底是多了还是少了     9月18日  星期一

　　文/盛大林

　　

房价不断攀升，百姓苦不堪言。为了平抑房价的疯涨，国家数次出台相关政策，进行宏观调控，但收效甚微。问题究竟出在哪里？很多开发商以及一些专家把矛头指向了土地供应，认为房价疯涨是住宅用地严重供不应求的缘故。但土地管理部门断然否认了这种说法，很多地方的国土资源部门负责人都明确表态，不存在所谓的“地荒”问题。

　　为了证明自己的说法，国土资源部门往往都要拿出具体的调查统计数据。比如，国土资源部副部长贠小苏曾透露，国土部门在对2002年至2005年的住房建设供地情况进行清查时发现，北京市目前已供土地但尚未形成实际住房供应的土地面积还有4000公顷，规划建设面积达到8000万平方米，占已出让住宅用地面积总量的53%，相当于北京市近两年的房地产用地总量。国土资源部地籍司司长樊志全说：“1997至2004年全国新增各类建设用地4563万亩，平均每年新增570万亩，新增建设用地占用耕地2428万亩，平均每年占用耕地304万亩。加之农业结构调整和灾毁等因素，全国耕地保有量从1996年底的19.51亿亩，下降到2005年末的18.31亿亩，人均耕地从1996年底1.59亩下降到去年的1.40亩，”数据显示，到2004年底，全国城镇规划范围内共有闲置土地107.93万亩，空闲土地84.24万亩，批而未供土地203.44万亩，三类土地总量为395.61万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。按照国家关于城市规划建设用地的最高定额，一般城市人均用地面积最高标准是100平方米，首都和特区城市最高是120平方米。但根据有关部门统计，我国664个城市，城镇居民人均用地已达到133平方米，而世界上发达国家人均城市用地是82.4平方米，发展中国家人均城市用地是83.3平方米。贠小苏强调，“从全国来看，近几年来，房地产业用地占到了全国供地总量的30%左右……现实中不存在地荒的问题。”

　　有根有据，白纸黑字。从数据来说，土地的供应量确实不少，甚至可以说很多。但与此形成鲜明对比的事实是，大多数房地产开发商拿不到土地，面临着无地开发的局面。前不久，《东方今报》报道说，郑州市每年都有很多家房地产企业因为无地开发而名存实亡，甚至破产。因此，“地荒”之说绝不是凭空捏造的。为何出现这种多与少的“矛盾”局面呢？国土部门都把问题归结到土地闲置上。面对开发商“土地供应太少”的指责，国土部门则反过来指责开发商“囤积土地”，并制定了很多“清理”措施，比如规定两年内不开发的土地予以收回。

　　在官方的语境中，土地的“闲置”一直是个贬义词，以至于直接用“囤积”来表述。开发商闲置土地就是错误的吗？买来的土地一定要在两年内开发吗？政府有权插手企业的具体经营行为吗？其实，企业储备必需的生产资料也是一种正常的企业行为，是符合市场理性的。尤其是那些严重紧缺的生产资料，比如土地，企业多加储备是符合市场策略的。至于应该“闲置”多少才算合理，也没有一个公认的标准。实际上，一些开发商“囤积”土地也是应对土地供应垄断和限量的一种“反抗”或“策略”。再者说，土地何时开发确实也存在时机的问题，并不是越早开发就越有利。开发商也有自己的经营规划。也许暂时缺少开发的资金，也许开发商认为过两年开发效益会更好……如果是这些原因导致的闲置，有什么可指责的呢？国土部门凭什么“一刀切”地认为开发商闲置土地都是“恶意囤积”呢？更何况，开发商闲置土地要占用大量的资金，还要冒一定的风险。对此，开发商自会掂量，用不着政府为它们操心。其实，土地大量闲置的主要原因并不是开发商的“恶意囤积”。据一位业内人士介绍，造成大量土地闲置的主要原因是，前些年一些地方不按经济规律办事，盲目铺摊子、上项目、大面积占用土地。同时，土地管理措施的乏力，也为一些地方变相非法批地、盲目征用或出让土地造成可乘之机。

　　国土部门把主要精力都放在了“盘活存量土地”上。一方面，严格控制新增建设用地，另一方面，采取各种措施“逼迫”开发商开发或交出闲置的土地。然而，通过整治盘活的数量占闲置土地面积的比例非常之小。越是用地紧张的城市，比如上海、北京、南京、杭州、广州等，闲置土地的回收和盘活工作越难做。“因为，这些地方的土地升值最快，盘活闲置土地实际上是一场利益博弈。”即便是在苏州这种市场化程度相对比较高的城市，得以回收的闲置土地也只是其中的一部分，而真正实现盘活的更是少而又少。——新增建设用地被卡住了，存量的土地又没有盘活多少，也就是说，真正形成供应可供房地产开发的土地确实不多。

　　由此看来，开发商说土地供应“少”是真的，国土部门说土地供应“多”也是真的。只不过“多”的只是国土部门“出手”的土地供应总量，且主要集中在少数老牌开发商手里。而对大多数开发商来说，“地荒”是确确实实存在的。既然如此，国土部门就有责任保证市场的供应。不然，垄断土地供应的地方政府，反倒有“囤积居奇”之嫌。

　　土地的粗放使用确实应该改观，存量建设用地确实应该盘活。但国土部门对“盘活存量土地”应该有一个较为明晰的预测，比如能盘活多少？市场能不能得到满足？如果明知收效不会太大，或至少在短期内远远不能满足市场需求，那就应该另想办法，比如适当加大新增建设用地的供应量。这就好比一群领取救济的灾民，开始由于工作失误以致少数灾民多领了救灾食品而其他大部分灾民没有领到，怎么办呢？组织者一方面要做多领者的工作，让他们交出多领的食品，但如果误发的食品确实难以收回，那么组织者就应该另外组织救济物资，你不能说“如果平均分配本来是够的，不能再重新组织救灾物资”，从而让没领到食物的灾民挨饿。从另外一个意义上讲，政府如果认定有些开发商“恶意囤积”并欲改变这种状况，最好的办法也是采用市场手段，即加大供应量。为什么没有人囤积汽车？因为它的市场是放开的，供应是充足的。

　　那么，国土部门为什么不多新增土地供应量呢？因为要“节约和集约利用土地”，因为“我国实行最严格的耕地保护制度”。“十一五规划”明确规定“耕地保有量不低于18亿亩(1.2亿公顷)”，这就为国土部门划出了一条红线。而在上面的那组数据中提到：“全国耕地保有量从1996年底的19.51亿亩，下降到2005年末的18.31亿亩”。也就是说，在“十一五规划”审议通过的时候，此后5年的耕地利用指标已经基本用完。难道今后5年就不能占用新的耕地了吗？这可能吗？

　　“实行最严格的耕地保护制度”不但没错，而且应该。但无论怎么“严格”，该用的还是要用。比如，在此后相当长的时期内，城市周边相当多的耕地势必将被开发利用。这是城市化的必然结果。尽管国土部门还是要努力提高城市建成区的土地利用效率，但“集约”出来的存量土地肯定满足不了城市规模快速扩张的需要。对此，要有清醒的认识。