易宪容：征收地价上涨不会影响房价

　　易宪容

　　9月5日国务院下发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(以下简称31号文)，该文件要求从土地利用规划和计划、土地出让、土地审批、土地征用、土地收益分配、土地监管、耕地保护、土地管理责任制度等方面，全方位调控土地。

　　根据31号文，对农民征地，不仅要提高新增用地有偿使用费缴纳标准，而且要把征收农民土地与农民的生活保障结合起来；对土地收益分配，让国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理；调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度等。

　　由于建设用地税费标准的提高，相关部门有人计算，根据31号文件的税费标准，今后征收地价会成倍上涨。正因为建设用地税费标准成倍提高，有人认为地价的上涨会导致住房的成本上升及

房价上涨，国内又会出现新一轮房价上涨热潮。这种推论是十分错误的。

　　首先，是房价决定地价还是地价决定房价？本来是一个不需要争论的事情。因为，住房作为一种投资品(国家统计局的标准)，而投资品的价格是不能预测的，其变动由经济活动带来的预期收益以及影响投资者行为的所有因素决定。当经济处于景气时期，投资者普遍对未来持有乐观预期，容易低估风险，因此投资品的价格就会暴涨。当投资者对住房持有乐观预期，房价就会迅速上涨，从而导致更多的企业进入

房地产，增加土地需求及推高地价。

　　其次，有人说提高新增建设用地补偿标准，增加建设用地税费标准，肯定会促使土地价格飚升，从而增加住房的投入成本。其实，这只是房地产

开发商借土地新政来推高房价的一个借口。因为实际上，以往政府都是通过十分低廉的价格从农民那里获得土地，其征用土地成本与政府拍卖出去地价的收益是两个完全不同的概念。比如说，一块地从农民那里征收时可能是4万元补偿，但政府拍卖出去可能是100万元。如果以往从农民那里征地补偿是每亩4万元，政府征地后拍卖地价100万元；现在对农民补偿增加一倍到8万元，政府该地拍卖收益可能是120万元，也可能是30万或40万(由于土地市场规范后土地供给增加)。也就是说，对农民征地补偿的增加，并不会对土地拍卖价格有多少影响。而决定土地拍卖价格的高低在于房价的高低，在于土地供求关系。

　　从31号文件来看，土地调控新政增加了对地方政府的权力约束与问责。也就是说，今后土地资源使用会在中央政府所厘定的规则下进行，谁违规谁就得承担责任。如果这些规则能够认真实行，那么国内目前房地产开发短期火爆的局面会有所改变，而且对地方政府土地的问责还表现在对土地的规划性与集约性使用上，这样做会增加土地使用的效率，增加房地产开发用地的资源，从而增加土地的供给而不是减少土地的供给。

　　对工业用地以市场价格机制的方式来规划与约束，既能够减少土地隐性闲置与浪费，也能够把一些利用审批工业用地来炒作土地的人清除出土地市场，从而减少对土地市场的炒作与寻租行为，自然会提高土地的使用效率、增加土地的供给，禁止土地的“以租代征”同样会增加土地供给。同时，对工业用地的限制，会改变以往那种以低价土地来吸引外资的政策。

　　31号文件的土地新政，基本上是要全面整顿国内土地市场秩序，提高土地使用的集约性与效率，这些都能够增加土地供应，对于房地产市场是利多政策。土地补偿及税费标准的上升，只不过压缩了政府的收益部分，并不会影响土地拍卖价格的高低，更不会再次推高房价。如果国内房地产开发商想借对农民征地补偿提高标准来推高房价，恐怕只是吹大泡沫的一厢情愿。