许青安：官商不除 房价难降

　　看完《财经》杂志《银行、地产商联手诈骗 揭开“寡头之盟”黑幕》，令人不禁拍案，真是：官商不除 房价难降。

　　价格,是市场经济中的配置资源的一个信号，所谓“看不见的手”就是这只价格之手，市场经济对于人性假设都是自利性的，市场正是这些人们自利性行为的总和。价格也就是市场各个因素、利益体的博弈结果；

　　市场形态，并不全是完全竞争或者寡头竞争的，更多的是寡头垄断的，这个时候，价格是扭曲的是被操纵的，不能真实的反应出市场交易的供需的平衡点；所以在房价之争不可开交的时候，笔者曾写文章《房价之争是伪问题》、《地方政府的政绩冲动误读住房需求》，房价背后的市场结构市场形态是尤其要我们注意的，这个问题不去研究，房价治理只能是“扬汤止沸”。

　　当广州首个“限价房”入市，限价6000元/平方米。但因该地块周边住宅市场均价也不到5000元/平方米，引起媒体和各方人士的强烈批评。有关“限价房”的“抬价”与“闹剧”之说便由此而起。

　　那么，什么是

房地产市场的市场形态或者结构呢？那就是市场主导是地方政府、银行、房地产

开发商，完全是寡头垄断形态的市场，消费者在这里没有“话语权”；房价的扭曲高企，是权贵寡头对于人民利益的疯狂掠夺。我们的房地产市场，不是市场经济的市场，是权贵经济的垄断市场。

　　上海房价之高震惊中央，开始对于房地产的调控，我们开始听到的是上海房价高是由于“温州炒房团”的炒作、哄抬物价，当上海社保基金案件牵连出来的一个又一个房企业，当今年上半年我们的银行房地产信贷，与去年同期相比涨幅达到56.4%。我们还能把房价的板子打在正常的炒房团身上吗？一是“温州炒房团”有多大的资金能量，二是商业投机说明我们的价格里有非常大的投机空间，非常正常；对于“温州炒房团”的报道在误导我们关注投机，还有人提出，讨论房地产是“消费品”还是“投资品”，真是书呆子的书斋乱想，商品的消费和投资或者投机属性，天经地义不需要讨论；这样一来的所谓讨论是我们忽视了房价背后的真正原因。

　　试想，仅仅上海社保基金110个亿的资金入市，可以做多少个楼盘，110亿通过金融信用又可以放大到多少个亿？又可以做多少个楼盘？

　　今年上半年我们的银行房地产信贷半年超过2700亿元！中央对银根、地根的调控挡不住银行对

房地产业的偏爱。北京、上海等地，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款比重更高。上海、北京分别达31.3%和27.5%，比东部地区平均水平分别高6.4和2.6个百分点。

　　地方政府与房地产商的投资冲动也加速了房地产开发贷款的增长。最近，各省份的领导要换届，上项目好显示自己的政绩。而最容易拉动当地GDP增长的项目之一就是房地产开发。

　　而对于城市化的发展目标，对于老百姓的住房需求，地方政府是错误和扭曲的，在房价的博弈中，作为地方政府，一要改变地方政府的政绩目标，不能唯GDP，改变不顾民生、惟大、惟高端的城市化发展模式，我们注意到湖北省书记的发展观、深圳的政绩考核体制，这些都让人看到曙光；二要建立整体性的住房发展计划，对于经济适用房、廉租房、房型、户型等住房产品的差异化都有个发展的思路，并且进行市民听证，三要配合中央建立土地资源资金的循环使用机制，使用好土地资金；80年代开始的地方财政包干体制，刺激了一部分地区的干劲，带来了区域经济的高速发展，但是相应出现地方政府政绩冲动所带来的土地黑幕、难以配合国家宏观经济管理调控、发展过热等问题，是不是到了要开始重新评估“地方财政包干体制”的时候，如何用激励同时还有约束来重新审视我们的这个制度设计。

　　作为银行，由于我们的金融管理体制和水平有待提高，我们的金融使用的效率、效益都是很低的，按照发展经济学“俩缺口的理论”，我们现在的国民储蓄之高早已经可以不用外资就可以来支持我们的经济发展，可惜由于我们的体制所限管理水平所限，我们还是需要利用过高的外资，如何提高金融管理水平，不要只盯着矿产资源开发和房地产开发，作为国家降低固定资产投资的政策下，房地产的资金会有所下降；

　　这个时候，我们对于房地产市场能不能进行市场体制的改革才是最重要的，因为“一刀切”，实行禁令之下，是供给的减少，势必使价格会上升，这个时候我们是不是等着房地产开发商不建房呢？短期内，价格有所波动，是很正常的，只要建立完全竞争的市场状态，高价就会影响销售，这个时候，我想没有傻瓜开发商愿意有价无市吧。如果不坚持这个房地产市场改革的方向，我们只能“头疼治头，脚疼治脚”，按倒葫芦起了瓢。

　　一个健康的房地产市场，应该本着公平公正公开的原则，从寡头垄断走向完全竞争的市场状态或结构，这个时候价格的信号才是真实的才可以来调节市场，现在我们做的还是在命令市场，而不是引导市场，更不是建立市场经济下的市场。