叶檀：地产宏观调控在为地方政府减负

　　叶檀 每经评论员

　　潘石屹又为房地产商叫屈。他想证明，房地产业并不是疯狂的石头，房地产商也不是“没有争议的坏蛋”。潘石屹一再露面为房地产商代言的底气，一来自他纳税大户的底气，二恐怕是对于地方财政、金融机构对房地产的寄生程度心中有数，三出于房地产商的内心不平之气，社会将不该开发商背的黑锅也算到了开发商的头上，比如土地征用过程中的腐败与黑幕。

　　中国的房地产业调控大戏虽然已切近土地核心，但远未落幕。目前房地产调控政策一轮紧似一轮，但这样的政策往往也像在走钢丝，稍一不慎，就将落入民众、地方政府、房地产商三方齐声抱怨的万丈深渊。房地产调控政策试图在普通民众消费需求、房地产商利润、地方政府财政需要以及金融机构的风险之间架设桥梁，支架的两个点，一是地方财政，二是金融风险。

　　现有的征地制度及其土地收益分配一直是中央难以落实宏观经济调控的症结之一，如今的新“国八条”政策正在清淤，剥离部分寻租官员紧紧附着于土地上的收益，这一收益以往由于未纳入公共财政体系，而成为腐败的温床，房地产价格也因此脱离最大多数的消费群体，在行政权力的庇护下扶摇直上。

　　《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》以及一系列土地严控政策，在收紧土地闸门的同时，也包含了为地方政府财政与银行房贷解忧的一番苦心。

　　首先，目前政策有助于提高地价。国土资源部政策法规司司长甘藏春明确表示，“地价总水平将增长三分之一到二分之一。但不同用途地价受到的影响也不尽相同，房地产用地出让价格将基本持平，小城市有所波动；工业用地的出让价格将提高40%到60%，恢复到基准地价的水平”；其次，为了弥补地方财政开支的需要，《通知》放弃了目前实行的新增建设用地土地有偿使用费的70%留给地方、30%收归中央的政策，土地出让金将由地方全额保留。与此同时，银行资产证券化的舆论风声水起。看来，只有地方政府彻底摆脱与土地财政血脉相连的状况，只有银行房贷风险与收益经证券化分摊到每个投资者头上，决策层的心病才能痊愈，只有到那时，房地产的政策调整才能彻底走出被利益群体捆绑的难堪局面。

　　到目前为止，不管是以耕地稀有论、地荒论、还是以刚性需求论为借口，各方不希望房地产价格出现滑落的意愿十分明确，政策强力调控的目标也指向房产供应结构，这又被诟病为政府行政之手干预市场。例如，目前对于二手房交易的严

　　格限制固然可收立竿见影之效，但客观上也减少了存量房源交易，对一手房市场的支撑作用显而易见。

　　政策如此煞费苦心，地方政府依然出台系列政策为房地产市场“免疫”，在90平米、70%等硬性指标上做足功夫。另一方面，受到高地价束缚的房产价格将很难回落，近日长三角某市560亩的地块拍出近60亿元的天价，而珠三角另一大城市的最低房产均价远高于现价，就是典型的案例。地方政府何尝没有抱怨，只不过地位所限，他们不能像房地产商那样高声招徕听众，而只能付诸实际行动。

　　房地产宏观调控政策对地方政府与国有大房地产商尚属温和，却招来抱怨声不绝，一来是捧惯金饭碗的人不太习惯使用瓷器了；二来银行房贷收紧，难免露出房地产资金游戏的真面目，导致房地产商大洗牌；再则，将土地出让金纳入地方财政预算，多少增加了寻租成本，动到了某些官员的个人奶酪。

　　《通知》的主要受益者除了地方财政还应有被征地农民，失地农民社保是硬性指标，但一则各地社保标准不同，高则每月300元，低则每月50元，政府与