章剑锋：70年大限架空了私有财产权

　　章剑锋

　　因分歧而致去年延期审议的物权法(草案)》中有关70年土地使用权衍生出来的公权与私权保护是否对等的问题，仍然受到批评家苦苦纠缠。

　　有心人不难发现，本次审议在去年的内容基础上几乎没有任何实质性突破。比如建设用地使用权的界定，我国住宅建设用地使用权期限为70年，使用权届满之时，现有法律赋予了政府部门绝对的收回权利。土地被收走，附着其上的房屋及其所有权将不可能继续完整存在。

　　1994年通过的《城市房地产管理法》规定，当私有财产权和公有财产权发生不可回避的冲撞时，因为某种公共利益的需要，唯一的解决机制只能是私权服从公权，在强调保证国有土地所有权完整性的同时，对居民绝对持有的地上私有产权如何处置只字未提。在五审过程中，《物权法(草案)》依然对此加以延袭。

　　尽管这样，一些批评家还是肯定了草案的进步之处，比如建设用地使用权届满，居民可以提前申请续期，并缴纳相应的土地出让金。在去年，这项规定曾遭到强烈质疑。人们问，如果法律勒令居民在周期交替中反复缴纳土地出让金，则私有财产权利完全类似租赁。此时，相同的顾虑和质疑使人们进一步惊讶地发现，他们持有的都是一些虚无缥缈的“假产权”，冒有很大的不确定性风险。

　　70年为一个使用周期，周期届满重新续租，这看似进步，实则是架空了居民们的私有财产权。

　　理由之一，要使居民们的续租权利获得保证，需要明确一个前提条件，即有关部门不是因“公共利益需要”则不能收回土地使用权。可是在现实生活中我们不难发现，当某部门决心要收回某块土地时，他们的理由总会是因为公共利益需要。基于这一经验，他们甚至可以无所顾忌地去收回一些使用周期未满的土地，并粗暴地推倒附着其上的私有房产。由此，因为有“公共利益需要”的法律界定，70年大限对私权构成了一次冒犯。因为谁也无法保证，这不会以法律文本的形式给某些借地生利、坐地经营者传导出一些错误信号，令他们更加肆无忌惮地随意处置居民们的私有财产。

　　理由之二，70年续租若形成法律文本，当居民不得不再次出钱租赁土地使用权来保护自己的财产时，这意味着，他们并没有享受到绝对完整的私有财产权利，甚至不可能充分按照自己的意愿去行使财产处置权利，以使财产不受损失或长久稳固地存在———尽管草案一直试图赋予居民们这种权利，但同时草案本身已经通过70年周期限制对此加以否定了。

　　理由之三，法律的初衷是要使公权和私权同等受保护，因此允许70年后续租土地。但是，一方面给定了土地使用期限，一方面又需重新缴租，这意味着一开始公权与私权就是不对等的。哪怕续租的租金(土地出让金)只是象征性收取，但我们知道，支付一元和支付一万元的意义是一样的，在支付的过程中，私有产权同时也在不断缺损，并没有获得严格意义上的尊重和保护。

　　重要之处在于，对法律草案的分歧体现出个人的权利意识、需要和觉悟在不断提高，这是前所未有的。这场争执也显示出人们迫切需要通过法律来寻求自身权益更趋完整的重塑和支持，更多时候，恐怕也暗示出人们对于法律文本的怀疑和担忧，因此他们需要通过反复争执去苛求一个标准或一套秩序。

　　对于广大居民而言，一部什么样的《物权法》才能够给他们以安全感，并保护他们的切身权益免受冒犯，这是主要的忧虑。