易宪容：中国房地产市场暴利时代将结束

　　房地产市场在一个比较长的时期内都将是居民居住消费的市场，而不是一个投资者投资的市场。

　　文·易宪容

　　今年以来，中央出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，尽管每项都十分温和，但是已经让人看到中央政府调整国内房地产市场的决心。可以说，正是由于这一系列政策的出台，国内房地产市场将出现根本性的转变。

　　首先，房地产市场暴利时代将结束。这主要表现在土地交易的市场化，从源头来调整扭曲的市场。同时，整顿市场、遏制炒作、要求市场信息披露公开透明等政策会引导房地产市场利润社会平均化，加上大量企业进入，都是减少房地产暴利的有利因素。

　　其次，房地产市场发展模式将发生根本性的转变。以往，内地的市场基本上走的是香港房地产发展之路，如高

房价、高地价、高福利房。但是，这种模式根本就不适应内地。因此，从2005年起，调整房地产市场结构就作为调控的重心，特别是国六条细则的宗旨就是用强制性与数字化的规则来调整房地产市场的结构。今后，中低档产品将成为市场的主流。这种趋势在短期内不会改变。

　　再次，随着国内房地产市场产品结构的改变，居民的住房消费倾向也会发生根本性的变化。以往那种购房消费一步到位、买房就买大房子的住房消费倾向将由更多购买小房子的消费模式所取代。

　　对于房地产开发企业来说，由于房地产市场产品结构的变化，中低档产品成为主流产品，这必然会改变房地产开发的生产经营模式。在这种条件下，只有那些生产大众化产品的开发商才能生存与发展，而那些仅生产高档产品的开发商会随着市场相应的萎缩而逐渐退出市场。同时，房地产中低档产品生产的规模化、标准化也有利于住房产品生产成本的降低，导致开发商之间的竞争进一步加剧，目前这种万马奔腾的市场将被不多的优质开发商所掌握。

　　国内银行信贷规模扩张的冲动虽不会改变，但是由于住房生产与消费模式改变，加上监管部门对商业银行监管更严，银行以往那种对房地产市场的盲目信贷扩张局面也会改变。

　　对于地方政府来说，随着土地出让金政策的出台、土地严格督察制度的建立，土地利益的分配及协调发展机制也会发生根本性的转变。在这种情况下，地方政府以往那种千方百计推动当地房地产市场发展的动力也会减弱。特别是住房物业税的出台，将使地方政府今后更为关注住房持有及其税收结构变化。

　　可以预见，由于国内房地产市场的发展模式发生根本性的变化，今后中央政府关注更多的将是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地产市场在一个比较长的时期内都将是居民居住消费的市场，而不是一个投资者投资的市场。从最近出台的关于限制外国资金进入国内房地产市场、重新恢复

二手房市场交易

个人所得税的政策来看，中央有决心、有工具来调整投资比例过高的市场，让市场性质发生根本性转变。市场的供求关系也会发生很大变化，一些房价炒得离谱的地方市场自然会向理性回归。

　　总之，经过2006年的房地产宏观调控，国内房地产市场将会发生根本性的变化。这种影响不是短期而是长期的。这就要求市场各方调整行为模式，否则就会被市场淘汰。

　　(作者系中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任，研究员。本文只代表个人观点)