影响房价的真正原因(2)

　　住房改革，谁在挑重担，谁在尝“甜头”？

　　从1999年开始，住房逐渐变成了商品。住房商品化政策出台的背景是什么？是当时城市积压了大量的空置房，而新的住宅还在源源不断地造出来。就全国而言，1998年全国商品住宅空置房面积是6146万平方米，连带商业用房办公楼，一共压占了资金约6000亿，接近于该年全国国有单位的职工工资总额。

　　当时的宏观形势是东南亚经济危机对我国出口商品竞争力产生了严重影响，国内消费品市场已经出现“买方市场”格局，这些因素汇集在一起，使我国要维持GDP增长速度就必须发掘新的经济增长点。这才导致1998年下半年国发[1998]23号文件出台。文件规定：“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。”

　　既然国家需要人民为之挑担，国家当然也要考虑人民的承受能力，并在政策制定时尽力给予“政策性倾斜”。所以，国发[1998]23号文件建议当

房价与家庭年收入比到达4∶1以上，可以对住房低水平的职工给予补贴，这说明国家是把房价收入比4∶1当成了一个标杆。文件还指出，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这是国家对住房商品化后各阶层居民解决住房问题的原则性指导意见，但这个精神被扭曲了，现在提起中低收入家庭，竟然相当于吃救济的同义词，而买商品房、甚至高价商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的惟一选择。

　　结果，有着原则性指导意义的国发[1998]23号文件传递给广大城市市民的信息只有一个，就是以后要你们自己买房了。然而买房是要钱的，1999年时，上海职工年平均工资14147元，双职工家庭年收入2.83万，如果按国务院文件提及的4∶1的房价比，销售给中等收入家庭和中等以下收入家庭的房价也就是11.32万，即每平方米1887元。上海市民什么时候听说有这么个房价？！也因为如此，要想大面积消化空置房和不断竣工的住宅，惟一的办法就是不断制造动迁理由，让政府有计划的大动迁来制造需求，把黄金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能让动迁掉的市民来消化房地产商的“供应”，又给了房地产商赚取黄金地段级差地租差价的“甜头”。地方政府对此解释：不给房地产商“甜头”，许多市民解决住房困难要等上100多年！

　　至于动迁这种“政府行为”在多大程度上影响了市民“量入而出”的生活安排、这种影响给市民带来了多少困难和不便，都因为制造动迁的人的住房问题已经在住房商品化前后得到充分解决，因此他们是不可能有感受的。但他们会为这种动迁制造冠冕堂皇的理由，而且只要他们感到需要，这种理由永远不会穷尽。

　　理由无穷尽，动迁无休止，大规模动迁就是在用政府行为解决住房供需不对称的矛盾。

　　城市大规模的动迁，就是政府和房地产商一手制造了供应(每年有那么多房制造出来又不断积压)，再一手制造大规模的需求。掌控这只手的，是政府和房地产商共同赚取级差地租、从级差地租中得益的动机。

　　大动迁的动力——赚取中心城区的最高级差地租

　　要老百姓动迁，总需要理由。理由往往是张嘴就来的。那么动迁总应该动迁最差的房子，应该“雪中送炭”吧？不！仍以上海为例。上海在1980年时中心城区有437万平方米危棚简屋，到1990年，还剩下123万平方米，十年减少了314万平方米，1999年，除浦东新区外的九个中心城区还有危棚简屋42万平方米。然而到了2004年，九个中心城区危棚简屋面积仍然有26.55万平方米，五年只减少了15.5万平方米，而同期黄金地段的新式里弄房子却拆了41万平方米，一等旧式里弄拆了154万平方米。1990年代后期开始，大动迁就是致力于动迁黄金地段的房子！

　　地方政府通过大动迁把城市原住民由历史上传存下来的产权和使用权进行新一轮置换，这种置换使居民在长则五六十年七八十年短则二三十年居住过程中，因住房所在地的土地升值而带来的级差地租新价值得以抹去，而这个级差地租比房屋本身值钱千万倍。诚然，土地归国家所有是宪法规定的，但是，归国家所有就是归全民所有，地方政府有什么权力把原先就在一块高的级差地租地段上生活的原住民动迁掉，然后将高级差地租的土地给屈指可数的几个房地产商去大赚特赚地段差价？土地收入属于全体人民，政府的土地收入却从不进地区生产总值(GDP)，人民从不知道地方政府从大家身下的这块土地上得了多少益、又有多少益处反馈给了人民。难道土地的价值不是原来就具有而是单在这一两届地方政府手里才刚创造出来的吗？级差地租得以形成是一方土地上几代人努力的结果，计划经济时虽不得显现其价值，但中心城区特别是核心区的土地的确是在不间断地升值的，今天发现了土地价值不等于土地价值今天才制造出来。房地产业之所以能暴富，是一些地方政府奉送给房地产商暴富的机会还奉送给房地产商暴富的成本，高级差地租的土地就是房地产商暴富的成本，甚至不须自己支付的成本！

　　如果不发生大动迁，普通居民是在替国家暂为保管“级差地租”，并不断在为这份地租交利息，大动迁发生了，房地产商利用高级差地租的土地为自己谋全世界罕见的暴利，还自以为得计。他们这是一次性掠去了经历了几代市民辛勤劳作辛勤培育才创造出来的城市价值。而这个权利，竟然是地方政府给的。

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　　来源：经济观察报网