章剑锋：天价楼盘折射出楼市生态畸变

　　上海黄浦江边一座天价楼盘，开盘迄今超过两百多天只售出一套房子。尽管销售陷于停滞，开发商毫无行走在钢丝上的表情。他们表示，上海眼下有近300家跨国企业存在，这些人需要一些体面的、具备国际水准的居住空间。此外，因其价位过高，他们的楼盘并不具备投资潜力与居住价值，但他们说，难道不可以将之当作艺术品来收藏吗？——显然，根据上述逻辑，他们做出了一种近乎疯狂的举动。一开始他们就没有打算将项目当作居住小区来开发，他们将之当作“富人的玩物”，归属到阶层、身份、等级专利的范畴，营造出一种以物质基础决定居住权利和优先排序的“上层建筑”。

　　天价楼盘的出现，对逐渐被挤出的城市居民造成了挑衅，冲击到调控期内所有政策设定的底线。两年来，中央正通过

宏观调控努力弥合供需失衡、二元分化的结构性矛盾，改善日益失调的楼市消费生态环境。可以说，这是所有政策的底线和原则。天价楼盘的出现，某种程度上就是一种公开张扬的失范行为，有着明显的悖反和抵触意味。

　　需要承认，制定什么价格、以何种方式销售是供应主体的权利和自由，但很多时候，一种价格、一种销售方式的出现可能会打破原本平稳有序的消费环境，因此，这种权利和自由必须存在于相应的游戏规则和约束机制之下。

　　具体到房地产领域，近几年一些供应主体争相通过哄抬价格、囤房惜售的销控方式操纵市场吃进买家，从而达成自己的牟利企图，无形之中加剧结构性失衡矛盾，致使消费秩序一度失控。无疑，城市里天价楼盘的不断问世，只会助推这一形势，破坏调控政策对消费市场恶性走势的抚平进度，使结构性矛盾迟迟难以得到化解。

　　与此同时，天价楼盘折射出物质基础决定居住权利的消费生态畸变。一般而言，天价楼盘跻身的城市已经出现按等次排序的居住资源分配现象，有钱就可以入住浦江边、抢占制高点。相形之下，那些物质贫瘠、支付能力有限的人群则陆续被逐出城市，城市人口结构紧接着加速兑变。

　　当一个城市被少数精英“占领”之后，精英城市不仅将居民群体进行了地理空间的粗暴界定和划分，也将强化整体经济社会的贫富差距和人格异化，造成多数穷人与少数精英之间不可调和的多层次、多方面矛盾冲突。从近几年看，这种迹象在居住资源分配方面愈显突出。

　　此外，以天价楼盘接踵浮出水面为标志，中国楼市已经迎来了消费主义时代。每平米11万人民币，总价过亿，这种消费水平并非一般中产阶层所能胜任。但是开发商仍然认为这类项目有其存在理由和出路，联系到他们给出诸如国际富豪、艺术收藏品等项目概念，显而易见，他们正在有意识地将消费主义观念引入房地产市场。

　　这对于当前政府花大力气试图培育一个健康、合理、均衡、有序的消费市场而言，冲击是不言而喻的，它损害了有限居住资源的有效分配基础，影响到市场的可持续运转。中国楼市尚处于发展的初级阶段，摆脱计划体制方不满10年，许多人眼下正面临改善居住条件，提升住房质量的“以旧换新”时期，消费主义的侵入，促使开发商走上了高端路线，抬升了高档房的市场份额和占有率，压制了广大普通置业者的选择空间和货币支出能力，透支消费成为中国人不得不经历的阵痛。

　　中国楼市显然还没有发展到能够接纳消费主义者大肆挥霍的阶段，一些天价楼盘在中国不具备任何消费基础。与此相反，这些长期滞销又披着豪华美誉的楼盘正不断消耗着极度稀缺的土地资源，既便为地方政府的经济发展设想，我以为，这种项目一占土地就是70年，这意味着地方政府将浪费70年可利用的宝贵时间而难取分文。在黄浦江边上，与其让那高不可攀又长期空置的楼盘戳穿消费者们捉襟见肘的尊严，利用这些寸土寸金的土地干点什么不好呢？

　　一直以来国家都在提倡节约，在房地产方面则要求节能省地，除了对土地加以严格控制之外，最近一些地方正在拟定

商品房限价制度。从不断披露的天价楼盘消息来看，比高、比贵、比阔，无不是开发商操纵的结果。这显示，开发商的暴利时代远未过去，尽管国家进行了两年整肃，但其暴利心态并未收敛，反而变本加厉。所不同的是，以前开发商的暴利都隐含在对普通消费者的巧妙榨取之中，同时借助银行的现金流进行低成本甚至无成本经营，而在当前，天价楼盘的暴利获得则转向了富有阶层和金字塔尖群体，掠食对象发生了一些改变，但这种暴利获得将更触目惊心。

　　文/ 章剑锋(厦门大学不动产金融研究中心研究员)