许青安：房价之争是伪问题 打击房价治标不治本

　　与王石先生商榷

　　□许青安

　　打击房价，只是减少房地产的投资泡沫，是治标不治本的。在土地资源的循环中,地价应该承担廉价租售房的责任,而这点全部推给房地产商是不符合国际惯例的。我们要直面建立土地资源循环经济体制问题。

　　我们仍然在“命令”市场，而没有智慧去引导市场。

　　万科是笔者尊敬的少数国内企业之一，近期看到王石代表万科表态执行国六条“小户型”政策的报道，又添一份敬重。不过，读了王石的博客《房价太高，还是贫富分化》、《富人不买房子买什么？》，感到其中的观点有待商榷。

　　现在大家讨论

房价高,其成本构成里的“地价”很少被提起,而这一点的忽视,使我们的房价之争就进入一个二律背反的两难境地，房价之争完全是个伪问题。最滑稽的是任志强先生“挺身而出”代表房地产商直面热闹的媒介和公众，任志强先生因此在网上被画成漫画放在靶盘上，似乎把万恶的任志强先生打倒大家就有房住了; 王石先生的文章正是沿着这样的思路走过来的，“住房唯富论”。

　　“住房唯富论”，这样的争论只有使社会更加不理性，使事情更加难以解决。会使房价更加高升，我一个朋友的别墅项目，产品奇烂，他跟我说十一也要跟着涨价，要涨价50%，他的商业直觉告诉他人们是买涨不买跌的。

　　本轮房地产调控，楼价会不会和前任总理九次降息银行存款不降反升一样？我们把人们对于房价的恐惧心理全部刺激起来了。我们仍然在“命令”市场，而没有智慧去引导市场。

　　我们都知道，价格由成本构成，房地产成本主要有(1)地价和政府各种费用，约占30%；(2)建筑成本；(3)利润(分为两部分：开发商利润、投资房地产利润)；

　　打击房价，只是减少房地产的投资泡沫，是治标不治本的。在土地资源的循环中,地价应该承担廉价租售房的责任,而这点全部推给房地产商是不符合国际惯例的。讨论要直接对于建立我们的土地资源循环经济体制问题。

　　根据官方的数字统计，2005年土地出让金一共是5500亿，而用于经济适用房建设的资金不过62亿。这一点在“国六条”没有说明。各地政府只是表示土地供应宽裕，既然供应量有了，为什么不公布供应价格，在房价成本构成中地价占到40%~30%，要降低房价除了挤出“投机利润”、“房地产不合理利润”，还有呢？

　　还有就是(1)地价和政府各种费用，约占30%；(2)建筑成本；建筑成本中主要的钢材、水泥不是房地产商所能左右的； 地价问题不解决，小

户型就在高层建筑中几乎不可能，加上我们收入的两极化倾向，现在“打通两套

小户型”的种种对策已经在销售中实行。

　　所以说，如果沿着地价问题就找对了解决问题的方向，建立我们的土地资源的循环经济体制。建议在研究中国房价收入比的曲线图的同时，更要研究中国地价收入比的曲线图。建议有关部门向香港、新加坡等地学习，运用好政府地价收入，采取多种形式如补贴、惩罚等措施配合房地产商，使住房产品差异化(房型、户型大小、租售、廉租房)后，才有可能实现居者有其屋。

　　于王石“富人不买房子买什么？”推理上有些问题,金融产品,特别是金融衍生品缺乏,是我们金融市场的发展还跟不上,但是除了这个,主要是我们房价虚高有投机的空间,才是主要问题。以香港为例,金融产品不可谓不足吧,有暴利时候,资金依然流向房地产。

　　我们都知道,投资回报率和周期是投资主要考虑的,而不是投资项目(如房子)是主要的。所以王石先生博客的结论是不对的。