左小蕾：开发商依靠银行贷款建高档住房太不公平

　　房地产在争论什么

　　去年以来，针对房地产发展的各种问题的争论不断升温，各方人士，发展商、房地产问题专家、房地产分析师、还有老百姓，都有各自的高见。

　　本人有幸受邀参加了一次交锋论坛。发现争论的焦点，并不是像争论表面提出的“房地产业有没有泡沫应不应该发展”的问题，也不是“房地产价格会不会大幅下降”这样问题。实际上房地产的争论是各自的利益之争，背后的潜台词是“做什么样的房子”，“高档”还是“低档”，应该满足“实际需求”还是满足“投资需求”，政策应该像哪方面倾斜，等等问题。这里有几个不同层面的利益和诉求要加以区别，否则雾中看花，不得其争论之庐山真面目。

　　认为房价应该大幅下降的主要是一些有实际需求，也就是有居住和使用需求的群体。而且收入层次不可能购买“高档住宅”。他们希望价格下降，希望通过增加“买得起”的房屋的供给，减少高档房的发展来降低房价。因为高档房太多会整体提升平均价格，使一般收入群体买不起，更不要说进城打工的农民。

　　认为不应该调控房地产价格的主要是一些投资需求者。投资是要回报的，只有房价看涨，将来才有资本利得。当然这一群体无疑是一些有余钱剩米的人。

　　发展商是以盈利为目的的商人。他们的发展目标更多的是投资需求，当然不希望房价降下来。虽然他们也会强调1。3亿农民进城的居住需求，也强调城市年轻一代的实际需求，但是很少把这些需求的收入水平与他们发展的项目的价格联系起来。强调实际需求的主要目的还是制造一个氛围，使发展投资需求的房地产不至于受到来自实际需求群体的攻击，继续得到政策资源和银行、社会资金的支持。

　　外资对房地产的投资不管是什么名义，直接投资，房地产基金投资，股权投资，风险投资，应该主要不是实际需求而是投资需求。

　　投资需求与实际需求的区别在于，投资需求是为了赚钱的短期行为，很难支持长期的繁荣。投资需求一定追求价格的增长，比较容易制造资产泡沫。实际需求与支付能力和购买力水平一致，由实际需求形成的市场价格应该是均衡价格。

　　这里的矛盾是现阶段，在资源有限，特别是土地资源有限的情况下，在各方力量相互博弈，包括实际需求群体，投资需求群体，发展商，外商投资等等，都争取政策资源和资金资源有利于自己的格局中，中国的

房地产业是向满足“实际需求”为主的方向发展，还是向满足“投资需求”为主的方向发展。

　　特别是现在确实存在1。3亿农民进城的巨大住房需求，也存在城市年轻一代的需求，但是有统计显示房屋的空置率也在上升。如果做了很多房子空着，同时还有许多人不能居者有其屋，这种需求很大，但供给过剩的局面是否提醒我们供给不匹配需求，市场是否失灵了。

　　焦点集中在政策资源配置的政府行为上。

　　从政府的职能的角度，政府资源应该向公共事业，向非竞争性领域，向赚钱不多商业资本不愿投资的领域配置。从社会公平性角度，政府资源要向弱势群体倾斜。从经济稳定的角度，政府宏观政策要调控资产价格过高的经济态势防止通货过渡膨胀。从目前房地产市场的投资类供给过剩和满足实际需求不足的市场扭曲的现象，从调节资源优化配置市场功能的角度，政府控制的土地等与房地产有关的资源应该更有效率地向推动供求均衡的领域配置。不论从哪个角度，政策资源显然要对“实际需求”有更多关注。

　　在土地资源的分配上，可以配置更多的土地专门招标发展中低档住房。所有发展商都可以竞标，但规定只能开发一般住宅。土地价格应该比较低，税收可以有优惠。

　　在按揭贷款方面，在政府政策仍然对银行的经营有直接影响的银行体制下，政府给银行的消费贷款政策上对第一套住房者可以适当放宽。对发展商开发一般住宅的开发贷款也可以适当宽松。

　　至于在高档商用楼和住宅的开发上，如果发展商不是主要依靠银行贷款开发，只要政府在土地分配上适当控制，也不必过渡干预。当然如果

开发商主要靠银行贷款开发高档住房，就不太不公平，有限的资源主要满足少部分投资需求群体而不是大多数实际需求群体。而且因为用自有资金投资一般只能得到平均回报，但利用贷款和社会资金开发可以赚取大大超过平均利润几倍甚至十几倍的超额利润。资源配置的不公平带来资源收入分配的不公平。从这个意义上说，对主要以开发投资需求为主的高档住房要求自有资金为主，对达到资源收入分配的相对公平是有道理的。

　　同样的道理，如果外资的投资需求主要是使用合理合法的进人中国的允许房地产投资的各类资金投资，没有银行贷款和其他社会资源的特别支持，则风险和收益也对称。但是如果不是这样，就要加倍小心资产泡沫和资产泡沫带来的风险。

　　对于外资的房地产投资，有几个情况应该引起特别的注意。

　　首先，日元利率政策的改变有可能是投资日报房地产的国际资金向中国房地产转移。虽然日本央行第一季度会议约定保持零利率政策不变，但是日本经济结束十多年的低迷，已经逐渐复苏是不争的事实，零利率政策的改变只是或迟或早的问题，所以预期是很明朗的。日元利率的上升会导致日本房地产投资的成本增加和相对汇报率下降，资本逐利的本性使投资日本房地产市场的资金会寻求向中国这样的市场，房价不断上涨的价差收益，人民币升值的汇兑收益，使中国的房地产投资者有更大的吸引力。

　　其次，最近美元利率的逐渐升高，导致美国房地产滚动抵押贷款不再产生低房贷支付的剩余，对美国的房地产投资和消费都会产生巨大的影响。

　　战后美国的经济萧条几乎都和高石油价格与紧缩的货币政策有关。但是这次石油价格为什么没有导致美国经济的大幅下滑？主要得益于的自2002年以来宽松货币政策带来的低利率带动房地产市场的投资增长和低房贷支付的剩余对消费的刺激。。

　　较低的利率，在支持了美国的房地产投资的同时，更使人们能够利用低利率滚动抵押贷款，偿还高利率时期的贷款，减少房产的按揭支付。这大大增加了人们的支付能力，刺激了消费支出包括高油价的支出，缓解了高油价带来的需求不足，推动了经济的复苏，使美国经济没有重复过去，高油价紧货币经济衰退的历史。

　　但是这一记“歪打正着”，也给美国房地产留下了的隐患。最近由于通胀预期提升，美联储连续加息15次，把利率从1%提高到了4。75%，市场预期至少会达到5%。利率的不断提升使滚动抵押贷款的低按揭支付带来的收益不再，而且对房地产的投资还要支付更高的利率。低利率时代的结束，极大地影响了对房地产的投资，也降低了滚动抵押贷款带来的可支配收入的增涨，居民消费能力将直接受到影响。最近的经济数据显示，美国的房地产销售已经显著下降。

　　如果美国房地产投资下滑，美国房地产投资方面的资金也会寻求投资收益加高，汇兑收益预期较高的中国房地产市场。

　　在人民币升值不断被炒作的国际氛围中，外资对中国的房地产投资一方面有赌人民币升值之嫌。另一方面有加大人民币升值的压力的作用。因为巨额房地产资金进人中国，不论是以直接投资还是股权投资或是其他名目，都直接加大中国的外汇储备的积累，造成人民币低估的幻觉。如果外资达到获利的目的，或者中国经济发展出现一些问题，这类投资如果快速离开房地产市场，会带来灾难性的后果。特别是是动用银行贷款为外资配套，就对国内实际需求的消费者更不公平了。

　　判断房地产市场的时候，不能只看到对房地产投资需求的“钱势汹汹”，就结论需求旺盛，大力推动“高档”房屋的发展，也要看到短期逐利资本的潜在风险。我们更应该注意实际需求是否得到满足和改善。实际需求是不可能用巨大的钱的流向来宣示自己的存在的，充其量只能对着“空置”的高楼大厦兴叹“我买不起”而让其闲置的方式来争取社会的关注，我们毕竟存在收入的差距。

　　房子是要建的，房地产业在中国相当长的时期内会有很大的发展空间。但是政策应该更多地关注中低档房屋的建设。发展商追求利润要发展高档房无可厚非，但是应该主要利用自有资金去发展。外资投资房地产不能只从吸引外资的角度考虑，还应该综合考虑房地产的现状和发展。近期更多地应该是满足实际需求兼顾投资需求，否则房地产资源会“喧宾夺主”。争论“房地产业有没有泡沫应不应该发展”、“房地产价格应不应该大幅下降”这些问题，需要先把利益格局搞清楚，否则似是而非误导市场也破坏和谐。