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薛兆丰:房价到顶了吗 别信那些喊跌的经济学家http://www.sina.com.cn 2006年08月09日 07:44 《互联网周刊》
我没有任何验方,来推测楼市是否存在泡沫、或楼价会不会下跌 薛兆丰/文 我有几个朋友,不是搞经济的,更不喜欢高深的理论,但常读我的专栏。为了投资,他们时不时通过越洋电话,与我商量“入市大计”。平时在专栏里,我喜欢斩钉截铁,但说到真金白银的投资决策,又有多少自信? 完全没自信。首先,我的底线,是费雪发明、由阿尔钦传授的利息理论。这是一套逻辑井然的推理,其结论说,谁也无法预测市场价格未来的波动。根据这套理论,在一个信息共享的社会里,刻意去找投资回报高出市场平均水平的项目(如楼盘或个股),其概率上的机会等于随机选择的机会。 这推理是这样的:任何物品的现值(当前价值),是其未来全部服务带来的收入,在当前利率水平下的折现值之和。一棵树,今年产100斤果子,明年产100斤果子,如此类推,直到永远,那么这棵数的现值,就是这逐年果子的价值的折现总和。假如当前利率是5%,那么这棵树的现值,就是2000斤果子的售价。换言之,今天的2000斤果子的价值,与一棵每年产100斤果子、且直到永远的果树的价值相等。 物品的现值与历史无关,而只由人们对未来的预期决定。不管这棵果树,人们过去投入了多少成本,这些成本都已经成为历史,不再影响它的现值。只有对未来的展望,才会改变这棵树的现值;而只要对未来的展望改变,这棵树的现值就马上改变。 这就是说,物品的现值是无法预测的。这不是说未来是无法预测的,人们确实不断地在修正对未来的预测,而正是这些不断修正的预测,即刻改变着物品的现值。不能预测的是物品现值的改变方向和改变量。因为一切可能的预测,都已经立即体现到物品的现值之中,所以人们无从找到额外的信息,对物品现值的变动作预测。 回到房价。首先,房子的建造成本、土地的租用成本,都已经成为历史,完全不能用来衡量房屋的价格是否过高。决定房屋的现值的,应该是其未来使用期内的全部租值的预期,以及市场当前的利率。换言之,如果一套房子,人们预期它每年的出租收入是100元,而市场利率是5%,而房屋使用期在50年以上,那么这套房子的现值就应该接近2000元。 有趣的问题是:假如观察到租金与房价严重脱节,那是否可以说明房价售价过高、楼市存在泡沫呢?似乎可以。假如有一套房子,其月租只不过100元,市场利率是5%,而其售价竟高达4000元,那么这套房子就是出租到地老天荒,也无法弥补4000元的买价。于是,人们将选择租用它,而不是购买它,而房价就会跌下来,并跌到2000元止。 用这套思路来判断房价是否存在泡沫,比去考察什么土地成本、建造成本、房屋空置率和真实成交价等,要高明得多。它建基在绝妙的利息理论之上。那么,房屋的现价是可观察,房屋的租金是可观察的,当前名义利率也是可观察的,能凭着租金和楼价间的缺口,来判断房价是否到顶吗? 还是不能。为什么?因为即使存在着租金与楼价之间的显著缺口,也不能准确预测,究竟是楼价将要下来,还是租金将要上去,而这两者之中,随便发生哪一种情况,都能使租金和楼价之间的缺口收窄,令判断楼市泡沫的测试失之交臂。 我另一位朋友,去年卖了一幢房子,若推迟到今年卖,则多赚10万元 。他去年之所以卖,是因为看到人民币松绑,兑美元开始升值。追读我专栏文章的朋友知道,我早就指出,房价高涨的原因之一,是人民币对美元的汇率太低。若人民币升值到位,是会令房价转冷的。但人算不如天算,谁知道人民币汇率升幅这么慢呢。 我自己没有任何验方,来推测楼市是否存在泡沫、或楼价会不会下跌。其他的经济学家有此验方吗?我不相信。你相信?我见过太多与争论对手作对的例子,却从来没见过与自己钱包作对的例子。朋友,下次你遇到大喊“楼市要跌5成”的经济学家,你得先弄清楚,他自己是不是已经把所有房子卖了。
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