包宗华：90平米在考验城市政府

　　包宗华

　　最近有人以“90平方米套型占70%以上”的规定实施难度大为由，发出推行新建住房结构比例的调控可能是“空调”的论调。对此“空调论”，既要看到其对调控“泼冷水”、影响信心的一面，也要看到其对调控敲响警钟，以避免重蹈覆辙的一面。

　　调控者要清醒地看到，推行“90平方米套型占70%以上”的规定乃至完善新建住房结构比例的调控工作，是一场严峻的挑战，需要调动各方面的积极因素。任何一个环节放松，都可能使调控受到不同程度的损害，甚至短期内停滞不前。因而城市政府的责任重大。

　　首先，城市政府介入住房问题，通过制定政策、法规和调控管理，解决好居民(特别是中低收入居民)的住宅问题，是城市政府应尽的责任，也是许多国家的共同经验。执行调整住房供应结构这一重大决策，任务十分艰巨，涉及面既深且广。

　　其次，城市政府既要制定制度，更要负责组织落实。需要强调的是，只有把计划分解下达到每个开发建设项目并监督其执行，才是真正地落到实处。因此，建议城市政府指定一个负责制定并分解下达计划、检查计划执行并有处分权的单位。有了有职有权的专职单位为主，就可以避免“几个部门都管，谁也管不好”的问题。

　　除了加强组织落实之外，要确保新建住房结构的更趋合理，还应对住房分类供应的有关内容进行调整。

　　应该看到，37号文是具有法律效力的文件，它赋与了调供住房结构比例的法律效力，而且这次37号文规定要保证套型90平方米以下低价位住房的供应，其中含有一定的社会保障。需要补充的是，对供应中等收入者的“中等商品房”增加适当的减收税费的社会保障，其保障量(含土地优惠)应以不超过总造价的5%为宜。这样做，一是城市政府有力量承担；二是能体现政府对人数最多的中等收入者住房的关怀；三是政府更为有权、有理去控制“中等商品房”的套型、价格、供应对象和总建设量。

　　第三，应对含有社会保障的住房进行严格管理。建议各城市对本市“中等商品房”和经济适用住房的套型、价格和供应对象做出规定并严格执行。

　　划分高、中、低和最低居民的收入线，掌握居民的收入实况，是实行“三严控”的基础。建议各城市政府指定划分居民收入线的单位和掌握居民收入实况的单位，并要求每年公布一次居民收入线。

　　对于买两套含有社会保障的住宅的管理办法有两种：一是坚决制止，二是对买第二套房课以重税，让他买的第二套房与商品房同价，而高出部分收归政府。较多的国家采用第二种办法。如果有人要卖掉原有中等商品房再去买另一套中等商品房，由于有一个先买房住进去再卖掉原有住房的“时间差”，有些西方国家是实行买房时先交税，卖了房成为只拥有一套住房的居民时再退税的办法。如果新买的房价格低于原有住房，则要交价差部分的税款。这种方法可以作为参考。

　　过去推行经济适用住房时，有的城市政府不管经济适用住房的定向供应，而任由