冀志罡：落价的房子 涨价的地

　　冀志罡，曾在咨询公司任分析师，现任《中国房地产报》总编辑助理，铅笔经济研究社理事长。从2000年开始致力于经济学理论学习和财经问题研究；除经济学之外，喜欢法律、政治及历史；信奉自由市场，向往纯粹知识分子的生活。

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落价的房子 涨价的地     8月3日  星期四

　　文/冀志罡

　　房子盖在地上，房地不可分，使人产生了一个误解，以为房子卖贵了，就等于房子升了值。其实升值的只有地，房子永远是贬值的。

　　当消费者付款买下一套房子的时候，他拥有的其实不仅仅是建筑物，还包括一块地，地的大小是用房子的建筑面积除以项目容积率。由于现在的楼盘大多是多层建筑，这块地通常没有明确的界线，因为不同楼层的房子，实际上共同拥有同一块地。此外，项目的公共面积，也依比例分属于业主所有。

　　将房与地合并计价，是为了交易的方便。人们直接交易的，毕竟是成套的房子，土地已经事先附属于房子。

　　既然两者不可分离，分别计价也就变得没有意义。但要正确理解

　　这可以解释，为什么质量完全一样的房子，不同城市或地段的价格可以相差数倍之多。其实差的是地价，而不是房价。

　　作为普通的工业产品，建筑物本身不可能升值，只可能贬值。就像你的电视机、手机和汽车一样，从买回家的第一天起，它就在折旧；加上技术和材料日新月异，建筑物贬值的速度其实相当快——可能比一般的消费品慢，但贬值本身是肯定的。

　　只要土地升值的速度比房屋贬值的速度快，在两者合并的总价上，就体现为涨价。房价上涨的实质，是地价上涨，而不是其他。这里的地价，是广义的地价，不是单指“招、拍、挂”形成的出让价格。从开发商拿到土地，到消费者买到房子，期间土地仍在升值，而这同样体现为房价的上涨。新房销售价格的不断上升，本质上就是地价升了。

　　房价的高低，与开发商的建安成本毫无关系。既使开发商最大限度地压缩了建安成本，只要地价在快速上涨，就无法遏止房价的上涨。所以，需要解释的不是房价为什么涨，而是地价为什么涨。

　　与其他东西一样，土地价格的形成，决定于土地的供求关系。在市场经济条件下，谁能在有限的土地空间里，提供最高的生产效率，谁就能获得土地。开发商以公开竞价的方式拿地，实质就是生产效率的竞争。而地价的上升本身，正是体现了社会生产力的提高，这起码不是坏事。

　　那么，房地产是垄断性行业吗？房和地也要分开来看。在房地产开发环节，并不存在垄断，因为不存在任何行政性进入壁垒。开发商并没有垄断任何东西。全国开发商有数万家之多，还不断有外行和外资涌入，垄断何在？

　　但土地是垄断的。政府是土地的唯一供给者，也是建筑规划的审批者。在这个市场上，真正的垄断者是土地的供给方——政府。房地产的开发量和供给量，完全取决于政府的土地开发政策，而不是取决于开发商。

　　政府垄断城市土地供给，不是完全没有道理，因为土地一级开发少不了政府的参与。有人拿农村房产的廉价来比照城市房产的昂贵，这是只知其一不知其二。农村的宅基地不需要修路架桥，不需要七通一平，也不需要各种配套。土地不需要一级开发，盖的房子自然廉价。

　　到了城市，盖房子就是另一个故事了。交通条件是必备的，地下管线是一条都不能少的，商业设施也要事先规划好，缺了一个，任你再好的房子也难卖。

　　从生产力的角度看，地价上升是好事。但由于政府垄断了土地供给，地价的问题就复杂了。地价是一项成本，如果地价被人为推高，对经济会有长远的损害。篇幅所限，另文详述吧。

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