段拥军：房价骤降风险说明房地产调控刻不容缓

　　段拥军

　　在《警惕房价骤降的代价》一文中，学者钟伟指根据自己粗略的估计指出："对房地产行业的3.51万亿贷款而言，目前的全口径综合不良率大约为4.6%左右。如果12个月内房价下跌30%，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1%。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3%重新恶化到11.5%。房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其14%的家庭财产全部蒸发。 "

　　这篇文章还对各类贷款和贷款主体在

房价骤降中面临的具体损失，进行了详细的分析，所得数据是真实可信的，所阐述的风险也是实际存在的。只是就此得出的结论我与作者正好相反。这一严峻的事实说明，近几年形成的房地产价格泡沫，已经给中国金融业埋下了巨大的隐患。如果任其发展下去，任其继续膨胀，不是风险会愈来愈大吗！金融机构投入的贷款总额不是会越来越多，积累的风险不是会越来越高！房地产价格越是快速上升，疯狂的上升，或者说越是只做上升运动，不做下降运动，它将来的快速下跌、迅猛暴跌就是必然的。因为这是从自然界到人类社会，从

股票期货市场到一切类型的市场，都可以天天看得到的景象：涨得高了，它不就要跌了嘛，什么叫波峰浪谷啊；涨的凶它就会跌得狠，涨的漂亮它就跌得凌厉嘛，什么叫物极必反、盛极而衰、否极泰来啊？

　　我们的房地产价格泡沫经过了这么多年的膨胀，尤其是近几年的疯狂膨胀，积累的矛盾与问题已经如钟伟先生所描述的那样，这个时候再不调整，还要等到什么时候，等到最后一根大阳线，等到长长的上影线，等到出现射击之星，等到愈来愈大的肥皂泡最后爆裂的一天，那不是会让更多的人深度套牢，更多的金融资产一夜蒸发，国家经济更紧密的绑在房地产这架风险巨大的战车上。因此，在下的观点是，房价骤降有风险，正说明宏观调控刻不容缓。

　　我们的房地产泡沫已经足够大，现在的问题不是价格骤降，而是它不降，反而继续疯狂上涨。这种疯狂带来的巨大利益已经让世界上的

铁矿石生产国生产企业享受到了，它们不仅是分享了其中的一杯羹，更是狠狠的敲了中国几榔头。要知道一栋房产从40万涨到80万(或者60万)，它只能使众多低收入乃至中等收入的无房户望楼兴叹。对于因历史原因拥有一套住房的工薪阶层者来说，高企的房价只不过是一个耀眼的数字符号，并没有多少实际的意义。既不能高位抛出，套现离场，又不能不住房子。对于那些拥有巨额资金且能够在金融市场呼风唤雨的房地产投机客来说，快速上涨的房价与供不应求的房地产市场，无疑于为他们创造了高速提款的良好环境，不仅有利于快速提款，而且有利于安全离场。他们买房是为了卖房，利用这疯狂的价格泡沫赚钱是他们投资房地产业的主要目的。而现在的低首付全额贷款的政策，使商品房的炒作比期货还要容易和安全，不仅贷款条件优厚(一些银行抢着给你贷款)，而且没有保证金输光的风险。已经有网友三番五次的描述过这种从银行套钱获利的方法：比如张三早年以40万元价格买到一套房子，现在这座房子涨到80万(当然涨到60万也可以)。张三将房子卖给自己的小舅子，首付加月供没有用到20万，旋即净赚30万。小舅子买进房子后，见房价涨到120万，希望再做一次提款，因此又将房子卖给张三的儿子，首付加月供付了不足40万，提款50万元凯旋。至于这120万元的房子，10年20年以后会怎么样，管他呢，反正张三已经从买卖房子的交易中提出了远远超过自己初期投资额的利润，投资50万元赚了70万元。现在的房子乃至首付月供，实际上用的都是银行的钱。将来120万元房产价格泡沫破灭，最坏的结果就是把房子低价卖给银行(银行依法收回抵押的房产)，超出房价的风险由银行扛吧。如果120万元的房产继续上涨，到了一定程度，不过在左手倒右手倒一次，再提出一些钱，所提的钱够支付几个边远地区低价房子的首付与月供了。

　　在这些数字游戏的背后是房价的飞涨，是普通人住不起房，高价买入房子的人变成了房奴，是房价下跌的风险倍增。如此大的风险，玩的如此心跳的游戏，何以人们都不惧怕，因为事实上这是一个公款赌博，不论是开发商的开发款，还是建筑商的建筑款，抑或是买房人的购房款，用的都是银行的钱。只有银行在这个数字游戏和价格泡沫炒作活动中，投入的是真金白银，是这场游戏的最后埋单人，是最大的下注者。当张三第一次买那栋房子时，银行给了他30万元贷款，当他的小舅子买进他的房子时，银行又给了他60万元贷款，最后当张三的儿子再次买入这套房子，银行给了他100万元贷款。银行在这一价格膨胀中获得的仅仅是贷款业务的迅速扩大，贷款风险的迅速膨胀，未获得任何一点暴利。一些信贷员个人或许可以获得暴利。而最后，银行却要承担由此造成的全部风险，这是一个连国家也难以承担的风险。当然这个风险最终是由全体百姓承担的。

　　是的，房价下跌有风险，但这个风险仅仅是80万元(或者如钟伟先生所言是1·02万亿)风险，它正在向120万元、150万元风险挺进。对！是要警惕房价骤降的风险，但目前这不是问题的主要方面。当一个又一个调控政策几乎见不得效果，房价继续逆势上扬；当银监部门一次次提醒警告，不仅没有引起银行工作人员的注意，反而促使他们更加积极主动的争夺因调控政策而落到他们手中的客户，更积极更大规模的发放住房贷款，在这样的情况下，竟然有经济学家提醒政府注意房价下跌的风险。这正像一个调皮捣蛋的傻孩子，不守规矩、上房揭瓦、大惹麻烦之时，家长抄起一根树条子要打他的时候，仆人竟然告诉主人，可别把他打坏了，打傻了，打的什么事都不敢做了。这时主人肯定要对仆人大吼："我还没打呢！你就怕把他打坏了，你看我用的什么：树条子，打的什么地方：屁股，这能打坏吗。不给他一点颜色看看，他能停下来吗"。更如同一个孩子40度高烧不退，医生用了各种最新的抗生素均无效果。这时竟有一个临床医生喊道：不能温度降得太快，一下子退下来小孩会受不了。听到这句话，主治大夫肯定会大骂："这是什么话！孩子高烧40度，一个月退不下去，生命处在危险中。青霉素、白霉素、红霉素、先锋霉素全用过了，一点不见效果。你还在那里嚷不要下猛药，不要退烧退得太快，这是什么话"。

　　笔者非常赞同家长和主治大夫的观点，时下让傻孩子听话、不胡闹，让发高烧的孩子退烧，是主要矛盾。打坏孩子或者打得孩子过于听话了，烧退得太快，温度降得过猛，这些问题在当前的情况下几乎可以忽略不计。这话还是放在以后再说吧，现在说至少早了一年。孩子胡闹成这样，家长的树条子还没有落下来，你就说别打傻了；孩子发高烧多时，正在找更好的抗生素、正在考虑加大用药剂量，看能不能退烧，你却说不要退的太急，都这样干事，什么事能办成。家长和主治大夫若是都这样前怕狼后怕虎，那还不把孩子宠坏了，让他变成不守规矩的贾宝玉；那还不耽误了孩子的病，要了孩子的命，令全家人永世后悔。