叶檀：给外资购房设限 早该如此

　　经济人之叶檀专栏

　　一个存在已久的错误终于得到纠正——以中国房地产业之重要、以中国土地之紧张、人口之多与需求量之大，在满足国内住房需求尚且不足的情况下，居然对国际炒作资本毫不设限！

　　据《第一财经日报》报道，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕。拟出台的政策规定只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在中国境内工作、学习超过一年的个人，才具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格，而且购买必须采取实名制。这一方法是各国制约国际投机的常用招术，算不得太新鲜。其要害在于，以限制最低注册资本金等方式将借钱玩钱、家底空空的纯粹资本市场游戏者逐出房地产业，并且通过筛选买房客，将投资、工作在中国的境外人士留下来。

　　对房地产业的外资动真格，这说明决策层调控房地产的决心已经不可动摇。以目前中国经济对投资的依赖，以中国房地产业在中国经济中的牵引力，以外资的博弈能力之强，以对外政策之敏感，不到万不得已，决策层计不及此。

　　这从外资进入中国房地产业时间之长、获利之丰，以及国内一些政府官员和多数金融界人士对此反响极大，却迟迟未获政府有关部门的回复就可见一斑。但养虎遗患的结果是，政府出台的房地产宏观调控政策屡屡在关键时刻走光，每一次的房地产紧缩政策看起来都像是替国外房地产资金做市，以便让他们轻松抄底。

　　去年宏调政策乍起，在大摩、嘉德置地、渣打、老虎基金相继在国内投资之后，又有7家庞大的海外投资机构谋求介入内地地产市场。而国内企业受此激励，也频频与外资合作、甚至直接披上外资的虎皮与政策对抗。国八条以及以往调控政策的失败，外资入侵是一个不可忽视的因素。

　　国外资金实力几何？不算动辄几十亿美元的基金，根据国际货币基金组织的估计，全球国际游资在世界各地的市场上总额为72000亿美元以上，加上运作灵活，横扫中国楼市自然不在话下。如果不以坚决手段及时阻止这一现象蔓延，中国房地产业主动权、定价权、民众的居住权最终都会拱手让予外资。由此，房地产业越重要，中国经济就越危险。

　　负面结果是双重的。国内企业与银行丧失市场利益，行业下降过程就是该行业不良贷款的上升过程，政府与国内银行体系不得不承担巨大的风险与代价；而宏观调控的目标之一压低房价却便宜了国际投机者，外资截获了政府本拟让渡给普通民众的低价房福利。市场与行政的好处一同丧失，还让四处游走的投机者暗中窃笑，谁也无法忍受这样的结果。

　　是地方政府、国内投机者、房地产商分享中国的房地产红利好呢？还是国外资金与投资者来分享市场红利好？这并非两者必居其一的选择。但以往由于政策混沌而短视，使得中国房地产政策成为一个非此即彼的必定棋输一着的选择。

　　迄今为止，我国对外资购房无明文限制举措，惟一的一条是2004年修订的《外商投资产业指导目录》中，对于涉及普通住宅开发建设的房地产业都仍然作为“鼓励类”外商投资产业目录。这一政策在现实的映衬下尴尬无比。

　　不仅房地产业，随着中外经济交流的扩大，一再显露我国政策的滞后与僵硬，尤其在面对外资等敏感问题时，常常是赔了夫人又折兵，还动辄得咎，被指责行政操纵。关键在于政策短视，常常根据短期的经济需要制定长期政策，而并非着眼于建立一个公平公正的市场体系这一长远目标。在需要资金或者需要房地产拉动经济时，则银行贷款、加息、房屋改造等政策无不绕此而行，为渊驱鱼、为丛驱雀，就是造也要造出一个房地产牛市。对于事关国内民众基本生活需要的房地产业对外资毫不设限、对高价房眼开眼闭，不过是这种短期投机政策的表现之一。投机就要付出代价，对于中国经济整体而言，这种代价无法转嫁。

　　我们等来了一个早就应该出台的政策。这一政策也在说明，保护本国企业与民众的利益是市场国家的常态，对此大可不必遮遮掩掩。

　　(作者系资深媒体人)