徽剑：不必过分担心 70%的硬指标也许是好政策

　　徽剑

　　近日，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对“国十五条”中“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”作出了明确解释： “各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上”，

　　众多的评论都对这项政策提出异议，认为这将存在极大的隐患，“总面积中的单一项目如何控制？政策实施难度可想而知。”

　　其实不然，我们不妨看一下。

　　第一，有人担心：“70%是硬指标，但这是对整个城市开发量而言呀，这后面自由发挥的空间就大了，否则怎么体现政府的功能呢？若是单个项目，就有了很大的开口了，如果你开发商有足够的关系网，给足够的贿赂财，还愁建大户没有指标？地球人都知道做小户与做大户哪个来钱了，否则也不会出现那么多的

豪宅与别墅了，单算一下洗手间的管道铺设就省下不少Money了。于是，各个开发商必然开始一场无硝烟的博弈，必将费尽心思，在政府官员身上再下功夫。”

　　我们可以看到不管开发商如何通融，总量的70%只要不松动，那么就必然有70%的楼盘是90平方米以下的。这样一来对于总的调控政策就不会有什么冲击了。至于30%的腐败问题，那就是反贪局的事。何况对于70%的楼盘开发商来说，由于无法疏通关节以及利润的减少，使得他们不愿或无法进行大规模的贿赂。也许反而能够降低腐败的成本.

　　第二，有学者指出：“因为即便可以强制性地规定某些地块“必须建造90平方米以下套型”，但关键是又如何保证这些地块能够拍卖出去？如果开发商都不去买这样的地块，或买了这样的地块却故意搁置坐等“被收回”，则“90平方米以下套型”显然就只存在于“计划”中，成为可望不可即的画饼。”

　　这点恐怕是太过滤了，我们知道，市场具有趋利的特点，“90平方米以下套型”只要有利润，就不可能没有开发商来投入开发。因为对于大部分开发商来说，他们没有能力取得“30%”的建设“90平方米以上套型”的机会，50%的利润他拿不到，20%的利润照样有人愿意投入。关键在于如何防止变相地把“90平方米以下套型”建成了“90平方米以上”了，比如相连的房间打通等等。

　　第三：有意见认为：“即便有开发商确实愿意去建套型面积在90平方米以下的楼盘，但这样的楼盘将会建在哪里仍然是个值得斟酌的问题。如果这样的房子建在好的地段，非常高档的设计，则普通百姓仍会与其无缘；如果建在非常差的地段，非常简陋的设计和配套设施，则这样的建设又会形成一种“挤出”和“聚合”效应，穷人将逐渐与主城区无缘，并将形成实质上的“穷人区”和“富人区”。”

　　我们要看到，这种情况目前已经存在，“穷人区”和“富人区”的区分点并不在于“90平方米”，这是成本和产出的问题。不管新政是否实行都会存在这样的问题。在某些观测家看来，似乎可以通过政府的规划，把大户型豪宅和小户型安排在左邻右舍，这样来防止出现“穷人区”和“富人区”,这本身就是胡闹，因为作为高档楼盘，必然有建设和维护方面的成本高昂，、会导致物业管理费用的大幅度上升，买小户型的人恐怕也不大愿意接受昂贵的物业费用。这样一来在高档小区恐怕没有几个人愿意买小户型吧；同样建在非常差的地段，非常简陋的设计和配套设施恐怕也没有人买吧。开发商会那么傻吗？市场这一只看不见的手会把地产商调控的好好的。

　　当前房地产的关键问题在于大户型过多，

房价过高，如果在“165号文”的执行过程中，真正能够贯彻落实“70%是硬指标”这一点，那么就能够极大的遏制大户型的数量，从而降低购房成本，因为无论如何，买80平米的房子总比买160平米的房子便宜。不管

房地产商如何神通广大，“70%的硬指标”就能够掐住大部分房地产商的脖子。

　　就目前而言，新的政策还是可以接受的，如果真的能够贯彻执行也能够起到相当的作用。当然如果“70%的硬指标”变成了“软指标”的话，那调控就真的成为了“空调”。