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郭之纯
近日，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对“国十五条”中“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”作出了明确解释：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例指的是年度开发总量，即各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。
自从5月29日九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》公布以来，围绕“90平方米套型建筑面积”和“70%比例限制”，就一直在上演着一出出活报剧。先是人们对“套型建筑面积”这个生疏的名词表示困惑，然后是建设部房地产业司司长沈建忠出来“解释”：“90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积”，“70%的比例是一个地区的总量概念”。这一解释旋即受到猛烈炮轰，于是建设部很快便出来“澄清”，否认了这位司长的说法……但是，看建设部此次出台的解释，“90平方米”的定义固然是回归了常识，但有关“70%比例”的要求，却显然又回到了那位司长的解释本意。
把“70%”定性为占“年度开发总量”的比例，在笔者看来这是一个“魔鬼细节”。
如果一个城市只有一名开发商，而且对这名开发商的开发计划每年只审批一次，则这个“90平方米以下占到年度开发总量的70%”要求是可以达到的。但是，在开发商有很多个，审批也有很多次的情况下，如何能保证这一要求不落空呢？
据悉，建设部此次出台的文件中规定：年度土地供应计划中要明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地，用于安排90平方米以下的住房建设。但不难看出，这样的方式难以达到控制目的。因为即便可以强制性地规定某些地块“必须建造90平方米以下套型”，但关键是又如何保证这些地块能够拍卖出去？如果开发商都不去买这样的地块，或买了这样的地块却故意搁置坐等“被收回”，则“90平方米以下套型”显然就只存在于“计划”中，成为可望不可即的画饼。
通过地块规划控制不了，那么通过审批控制如何？显然也难以达到目的。“70%”的要求看起来很刚性，但具体到每位开发商头上则几近空话。如果所有开发商都不去申建90平方米以下的房子，坚持申报的都是90平方米以上面积的住房，建设规划部门至多是不审批吧，并无法改变其住房面积的比例结构。而只要审批了一家开发商一个楼盘，则90平方米以上面积就会是100%。如果开发商结成联盟，铁了心不开发小楼盘，建设规划部门将如何？是把审批停下来，还是强迫来申请的开发商改变图纸？
退一步说，即便有开发商确实愿意去建套型面积在90平方米以下的楼盘，但这样的楼盘将会建在哪里仍然是个值得斟酌的问题。如果这样的房子建在好的地段，非常高档的设计，则普通百姓仍会与其无缘；如果建在非常差的地段，非常简陋的设计和配套设施，则这样的建设又会形成一种“挤出”和“聚合”效应，穷人将逐渐与主城区无缘，并将形成实质上的“穷人区”和“富人区”。
“魔鬼存在于细节之中”。像这样根本无法保证实施效果的规定，与其说是对“国六条”和“国十五条”的贯彻落实措施，毋宁说是“软钉子”更贴切些。这种虚情假意的“认认真真走过场”的所谓“规定”，简直是对国家有关房地产调控政策的“政策对抗”。相对于某些开发商的小伎俩，这种“政策对抗”令人更形郁闷，更易破灭了“安得广厦千万间，大庇穷人尽欢颜”的希望。
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