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秋风:警惕房产新政执行中产生寻租行为


http://finance.sina.com.cn 2006年07月14日 07:51 新京报

  5月29日,国家九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中两个硬性调控数字非常引人注目:“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”:“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。

  但是,文件并没有清楚地说明90平方米和70%的准确含义,大多数是第一次听说“套型
面积”这一词,搞不清楚它究竟是指建筑面积还是使用面积。70%就更含糊了,究竟是针对每个项目,还是针对整个行政区?是一年还是多年?是针对新开工项目,还是针对竣工项目?

  于是,从开发商到专家、从消费者到媒体,展开了一场竞猜游戏。有关官员的每一句话、每一个暗示,都能引发人们广泛讨论和猜测。而就在几天前,有一家地方媒体爆出建设部已经出台相关解释,并报道了有关政策细节,但由于建设部网站上并未及时公布相关信息,建设部官员也多保持沉默,以致猜测之声再次泛起。

  而这次,公众终于等到了答案。据7月13日新华社电,建设部此前已经出台了“若干意见”,其中对90平方米套型建筑面积明确为“单套住房的建筑面积”,而70%比例将针对“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”。

  仔细分析这些规定,可以发现,对于具体项目的套型面积大小,还可能存在不小的回旋余地。有些项目完全可以不建一间90平方米以下的户型,而依然可以获得审批,只要有别的项目来分摊政策的硬性要求。这样一来,地方政府相关审批部门将获得一项相当大的权力。假定大户型房屋利润率较高,开发商普遍希望建造大户型项目,则开发商就必须到这些审批部门进行竞争,而这就可能出现相关审批部门官员的寻租机会。

  强制要求每个项目90平方米以下的户型应该占到70%,则有可能导致城市房屋的雷同。中小户型占到各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积的70%,却又赋予了地方政府相关部门以比较大的自由裁量权。这未必会妨碍70%的政策的有效执行,只要中央政府保持足够的压力。但是,相关审批部门自由裁量权过大,可能会滋生开发商与审批部门之间的灰色、甚至黑色交易。

  这也正是行政调控无法避免的两难困境。行政调控需要借助漫长的行政链条,借助于地方政府有关部门来执行,而链条越长,信息失真的可能性就越大。而行政调控要有效发挥作用,就必须减少中间环节的效力衰减,这就要求相关规定要足够准确、详尽,没有含糊之处。若能做到这一点,则政策的执行将不会走样。但是,如果规定过于准确、具体,也许不完全切合地方实际,有可能无法执行。比如,硬性规定每个项目90平方米以下的户型应占到总面积的70%,固然便利上级政府和公众监督地方政府是否执行了调控政策,但可能使具体区域的供需失衡。但反过来,如果给地方政府、相关审批部门、监管部门留出较大的自由裁量空间,则这种自由裁量权很可能会被滥用。

  行政执行的这种特性意味着,运用行政权力来调控市场,需要愈加谨慎。而目前,地方政府应尽快制定配套实施细则,强化政策执行的公开性,比如准确公示90平米以下套型的具体去向,以及年度总套数建设完成情况,对项目户型审批程度予以改革,以最大限度地杜绝可能发生的寻租活动。

  □秋风(北京学者)


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