易宪容：政府想学习香港住房发展模式根本不可能

　　中国需要怎样的住房保障体系

　　且不说香港的房地产发展模式弊端本身也十分严重，作为大国经济与岛地经济也是无法比拟的。从中国的国情来看，中国的中低收入者占整个社会人口70%以上。如果让这70%人口进入住房保障体系，政府的财力不可能做到。

　　易宪容

　　目前，高房价不仅成了国内绝大多数民众的过度负担，也成了社会最为关注的热点问题。国内房价何以如此之高？无论政府官员还是房地产开发商，多半都认为中国的住房保障体系没有建立起来是重要原因。正是基于此，有房地产开发商说，其生产的住房是卖给富人，穷人住房就得由政府来解决。

　　无论是“国八条”还是“国六条”，也基本上都提到了建立住房保障体系的重要性。正如建设部的官员所指出的那样，未来五年，房地产业继续提升百姓居住质量的同时，国家也将不断完善面向整个社会的住房保障体系，而这一体系在“十一五”期间将重点向四类人群倾斜：首先考虑中低收入者的住房需求，国家将提供更多廉租房，不管是货币贴租形式还是实物贴租形式，将首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住；完善政策来满足工作时间不长，而已经处在婚育阶段的年轻人的住房需求；已有房产但日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群将被优先纳入保障体系；未来住房保障体系将更多给予农村进城务工人员以购房支持。也就是说，中国的住房保障体系应该涉及到所有的需要住房与需要改善居住条件的人。

　　保障每一个人的居住权是现代文明社会的一个基本标志，但是这种居住权如何来安排、分配及保障，不同的经济制度、不同的国家是不一样的。在中国的计划体制下，个人住房分配是以身份差异性为标准。在这种情况下，不仅住房资源不能有效配置，而且必然导致分配的严重不公。这也正是1998年国内启动住房体制货币化改革的根本所在。

　　在市场经济下，各个国家或地区往往也会根据其经济与社会条件做出不同的安排。比如，在香港与新加坡，由于地理条件与经济环境因素，决定其采取的是高

房价、高地价、高公屋的住房分配模式。即绝大多数中低收入的民众的住房问题，由政府建立廉租屋或公屋来解决，而中高收入的居民的住房问题则通过市场的商品房来解决。

　　这样的住房分配发展模式，对于一个区域面积小、土地公有及土地十分稀缺、经济繁荣的小经济体来说，可能是一种不错的选择。如果房价过低，也就不能够显示出其土地的稀缺程度。加上香港和新加坡的经济繁荣与法律体系建全，也就形成了一套独特的住房保障体系。

　　国内房地产市场的发展也是从学习与模仿香港房地产发展模式开始。但是，在这种学习与模仿的过程中，国内市场更多的是学习高房价、高地价的一面，而高福利房或公屋则多以是文件上的提倡。比如，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，不足北京市不少楼盘一个项目的投入，可谓杯水车薪，沧海一粟。而且即便是所谓的

经济适用房，不少地方的投资也是连年下降，有的还是定向销售。而香港居民公屋入住率达到50%以上，即50%以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决。

　　当国内的房地产市场出现问题时，或当国内房地产市场价格过高让绝大多数民众没有能力进入市场时，政府部门把房地产出现的利益冲突、房价冲突归结于住房保障体系不健全。这也就是最近中央关于房地产市场的文件和政府官员一直强调房价不高的理由。

　　事实上，且不说香港的房地产发展模式弊端本身也十分严重，作为大国经济与岛地经济也是无法比拟的。从中国的国情来看，中国的中低收入者占整个社会人口70%以上。如果让这70%人口进入住房保障体系，政府的财力不可能做到。即使政府有这种财力，也只能让中国的住房体制改革又回到以前福利分房的老路上，证明住房制度货币化改革失败。

　　其次是目前国内房地产市场房价上涨过快也并非是住房保障体系不完善、不健全的问题。因为，从目前北京、深圳、广州及上海等地的房地产市场来看：一方面，房价的快速上涨；另一方面，各地又有大量的楼宇空置没有出售。而且近一年多来，特别是2006年一季度，个人住房按揭贷款迅速地下降。在居民住房消费迅速下降的情况下，国内房地产市场则异常活跃、价格迅速上涨，如北京与深圳，一季度房价上涨20%以上。这些情况都说明，目前国内一些地方的房价快速上涨，完全是房地产

开发商、房地产投机者、地方政府恶意炒作的结果，与住房保障体系不完善关联性不大。

　　还有，从今年出台的“国六条细则”来看，目前全国盛行的香港房地产发展模式将发生重大变化。如，这个文件强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中。对于该项政策，我想是政府试图通过强制性的方式来调整目前不合理的住房结构，来调整不适应中国的房地产发展模式。如果这个政策落实下来，不仅体现政府的基本宗旨(即生产更多绝大多数民众有支付能力的住房)，也是保证该房地产健康发展的关键。可以说，如果房地产市场生产的产品是绝大多数人都能够购买的产品，如果房地产市场是绝大多数人都能够进入的市场，那么这个市场不仅能够满足绝大多数人的需求，也能够真正地健康持续发展。

　　比如，美国的住房发展模式就是一个“大市场、小政府”的二元二级市场住房体系。所谓“大市场”就是美国家庭住房的95%以上是通过市场来解决。目前美国一亿多个家庭中，有7100万个家庭通过市场拥有住房，30%左右的家庭通过市场租屋来解决。所谓“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租屋家庭大约在130万户，占美国全部家庭的不到2%。加拿大的情况也是如此，政府资助的廉租屋家庭不会超过5%。

　　从目前中国的房地产发展模式来看，政府想学习香港那种高房价、高地价、高福利房的住房发展模式是根本不可能的。中国住房保障体系所面对的对象只能是以丧失生活能力的低收入家庭、老人病人等不超过10%的人群，否则政府没有财政能力来解决70%以上中低收入民众的住房问题。绝大多数居民的住房问题，只能在政府的各种帮助下通过市场来解决。比如说对不同收入层次的居民采取不同的住房货币化补贴、降低住房贷款利率、减免购房税收等方式来进行，而要做到这一点就得把目前过高房价的降下来。各地方政府既然有能力把当地的房价推上高位，也就有责任把当地的房价降低到绝大多数民众有支付能力的水平上。

　　也就是说，中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。而且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。但要做到这一点，政府就得用法律来保证(美国有《住宅支付法》)国内住房市场生产出民众有支付能力的住房。第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

　　因此，重构中国的住房保障体系已经势在必行。重构中国的住房保障体系，先得厘清中国需要什么的住房保障体系，在此基础上设定相关法律，取消不合理的住房制度与规则，如经济适用房制度。只有这样才能够真正保证国内居民的居住权，才能够保证国内房地产市场真正持续健康地发展。