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徽剑/文
世界上无论是发达国家还是发展中国家都毫无例外地十分关注房地产行业的发展，这是因为房地产行业紧紧维系着国家经济和社会的变化，并对经济的涨落和社会的稳定产生重大的影响。近20年来，中国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。尽管目前房地产行业问题多多，但是却有一个比较大的所谓“共识”，那就
是房地产是国家的支柱性产业。果真如此吗？我们就不妨来分心一下。
第一, 支柱性产业必须具有的几大特点
“支柱性产业”是不能随意授予的，应是有严格的评价标准，
1，支柱性产业必须有对于经济上直接的较大贡献：
支柱性产业必须在国内生产总值中占有相当的比重。对国家税收、对于社会就业的必须具有较大的贡献。如果一项产业既不能带来国家税收的增加，又不能带来大量的就业机会，那么这个产业的支柱性作用表现在那里？
2，支柱性产业必须有对于经济上间接的较大贡献：
表现在支柱性产业必须具有较强产业关联度和市场扩张能力。也就是对于其他行业有较强的拉动作用。
3，支柱性产业必须有对于社会良性发展上的较大贡献：
对社会发展具有良性循环和促进左右，支柱性产业越发达，带来的非经济社会效益就越大。这点上是很明显的，一个产业如果他发展越快，反而对社会生活造成不良后果，举例来说：如果国家开放色情和博彩，肯定也能带来很大市场，也能够解决大量的人员就业，也能够带动旅游服务等数十个行业的发展，但是我们能把这样的行业当支柱性产业发展吗？
4，支柱性产业自身必须具有经济上的的较大独立性：
也就是说，支柱性产业不能够依附和寄生于其他产业上，如果一项产业没有较强的相对独立性，在经济发展中，就依赖于整体经济发展水平，它永远只能跟着大部队一起跑，而不能起到领跑的作用，而作为支柱，就必须起到“领头羊”的作用
用一个实例来看，零售业对于经济也有较大贡献，对于社会发展也有良好的作用，同时它能够促进商品的流通，带动成千上万的行业生产，那么它是不是支柱性产业？回答是否定的，因为零售业是一种依附性的产业，离开了周边的经济发展，它就什么也不是。
下面我们来对比一下房地产行业：
第二，房地产行业对经济的拉动有限，计算被夸大
首先我们承认：房地产确实能够带动一些行业，
房地产业对经济的拉动主要表现在房地产业发展需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料，如我国建筑成本中有70%是材料消耗，发展房地产业需要建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等部门和行业提供产品和劳务与之配合，从而“波及”和拉动其发展。
但是也有另外一些观点则夸大了这些带动效应：“中国50%以上的钢铁实际上是用于了房地产建设，所以房地产行业增长速度的快慢直接影响到像钢铁、有色金属市场。还有，由于钢铁和有色金属的变动会影响到煤、电、油、运。所以说中国经济的方方面面都和房地产密切相关的。”
实际上，相对于国民经济而言，不同的产业都是互相影响的，或多或少都会对周边产业起到带动作用。还是以零售业为例，大家都会公认零售业不是支柱性产业，但是我门看看：零售业促进了商品的交流，商品交流的通畅又导致商品生产的大量增加，同时商品的流通也会带动运输、电、油等，而且零售终端的增加还会带动对于房地产的需求。可以毫不夸张的说，零售业对经济的带动作用远超过房地产。
实际上房地产对经济的有拉动作用，但是绝对不能扩大化，特别是在计算方法上，因为对于不同的产业都是互相影响的，如果把很多间接的增长也算入房地产的贡献，那就很荒谬了，因为按这样算下去，“钢铁和有色金属的变动会影响到煤、电、油、运。”这样一环套一环，就没有止境了，是不是还可以认为“煤、电、油、运”又可以带动“机械制造等行业”，“机械制造等行业”又可以带动更多？这样无休止的算下去，恐怕整个经济都可以算是房地产带动的了，
实际上，房地产是别的行业拉动的，离开了别的行业，房地产就什么也不是。”
第三, 创造的财富像股票一样不稳定
房地产行业真的能够带来那么高的国民经济产值吗？
房地产的钱看上去很美。但是如果没有整体国民经济的坚实基础，美丽的只是泡沫。股票会变成废纸，房子会变成猪圈。
上个世纪90年代，经过数十年的经济高速增长， 1990年香港银行存款比1970年增加了近百倍。财富的大量积累使当时香港房地产市场需求极其旺盛，相当大的一部分香港市民收入和银行贷款、大量投资，都进入到房地产市场，结果就是造成房地产价格狂升不已。据有关方面统计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。
可惜的是好景不长， 97年亚洲金融危机发生，处在泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，泡沫应声而破，房地产价格急速回落，相关所谓的财富也随风而逝，从1997年到2002年的短短的5年时间里，据计算，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
就像有评论指出的那样：“十多年的财富效应，对香港来讲只不过是做了一场发财梦。梦醒后财富随风而逝。”
我们来看国内，1988-1990年，那次中国房地产业过热所造成的危机风暴，所造成的改革开放以来最严重的一次通货膨胀(通货膨胀率高达27%)及挤兑风潮。前扑后继般爆发在海南和三亚的房地产泡沫的破灭，让我们目瞪口呆。当时价值每平方10000元的房子，两年后，每平方400元都卖不出去。
谁能够告诉我，这里的财富现在在那里？
一套房子，如果没有人愿意住，那它就毫无价值可言。因为房子是不动产，搬不动带不走，无法轻易的套现，没有人愿意使用那么它的价值就是为零。房地产业有一个非常大的特点就是区域性。还有一个特点是不动产。不动产这个特点决定它不能有效流通，如果换成是制造业，工厂可以搬迁，设备可以很容易转手。中央电视曾经报道过，当年的南方地产泡沫破裂，很多当初建设的所谓别墅后来居然在养奶牛。奶牛能够住别墅，看来在中国当奶牛也是很幸福的。
中国很多地方之所以热衷于谈房地产对经济的贡献，原因就在于眼前美丽的泡沫，能够为地方政府带来所谓的政绩，能够为当地官员带来升官的机会。
第四, 过度发展房地产金融会增大金融风险
很多银行之所以愿意大量多房地产放贷，就是建立在一种错误的观点上：“有了房子抵押就不怕收不回贷款，反正拿房子抵押，还不上贷款的时候就可以拍卖房子抵押啊”
前面分析过，一套房子如果没有人愿意住，那它就毫无价值可言。如果银行抵押的房子没有人买，那么银行的这笔贷款找谁要？
海南当时价值每平方10000元的房子，两年后变成每平方400元都卖不出去。如果当时按照房屋价值的贷款，按70%计算，一套100平方的房子银行贷款是70万，两年后如果贷款收不回来，拍卖房子抵押银行贷款，房子成了400*100=40000元，银行就要净亏5、60万了。
房地产金融关系到金融稳定。房地产金融在我国金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP的比率为10.0%。
中国人民银行副行长吴晓灵说过，房地产金融的健康稳定对金融系统的健康稳定至关重要。房地产泡沫对经济金融与民众生活带来的巨大影响，尤其是泡沫破灭后的负面影响，令各方不得不提高警惕，密切关注。
这是来自中国上海的一件事。一个人先后贷款6.5亿元买了110套房子，最后周转不灵，这些房子成了银行的不良资产。这样疯狂的事情似乎很适合用来形容目下房地产金融市场的种种不堪。也是中国银行业的一大丑闻。这个人用来买110套房子的6.5亿元贷款来自上海市的同一家商业银行。为什么能够从同一家商业银行贷出这么多的钱？这只能说明目前中国各级银行系统有严重问题。
当年日本的泡沫经济由地价和股价的暴涨带动，金融体系是泡沫经济的“幕后操纵者”。在泡沫经济的形成过程中，银行大量向非银行金融机构发放贷款，非银行金融机构则大量进行不动产融资。日本全国银行对非银行金融机构的贷款，从1984年底的15.1兆日元增至1985-1991年的25兆日元；1991年9月非银行金融机构对不动产的融资占对不动产融资总额的37.8%。在地价陡升时银行不动产抵押贷款甚至出现了120%的抵押率。根据日本银行和大藏省的统计，泡沫经济过程中，先后有152兆日元被直接或间接投入到不动产，由此形成的不良债权总额高达79兆日元。泡沫经济的形成是银行负外部效应的表现，银行危机是泡沫经济崩溃的必然结果。
中国社科院金融发展研究室主任易宪容说过：”国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国经济、挟持着各地方经济。一方面，如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。如20世纪90年代的日本与香港。另一方面，如果国内房地产业不调整，也可能孕育更大的金融风险。因为，目前国内的房地产业基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产企业还是个人消费信贷都是如此。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。”
第五, 房地产对财政不会有太大贡献
房地产对财政的贡献表现在两方面，一是房地产行业本身交纳的税金，二是政府收取的土地出让费用。
首先来看房地产行业交了多少税?
2005年9月10日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合推出2004年度中国纳税500强企业排行榜，其中“300名内没有一家房地产企业的名字出现”这一信息，引起了公众和媒体的关注。与此形成鲜明对比的是，在2002-2004年度，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%。成长如此迅速的行业，为何成为纳税的“侏儒”？
“房地产商的利润很大部分是灰色的、或者更加隐蔽的，”国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬接受中国经济时报记者采访时说，如果将账目公开，房地产企业就不容易偷逃税款。“而房地产企业在追求利润的过程中，许多环节都是灰色的，或者是在地下运行的，利润在账面上是看不见的。”
通过对房地产开发商的调查发现，开发商的平均利润率在30%以上，但在高利润率的同时，税却没有收上来。虽然房地产商们觉得被指责欠税偷税漏税很委屈，认为企业偷逃税款也是个别现象，但据了解，房地产企业的纳税问题一直突出存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市税务部门公布的欠税企业，很大一部分都是地产企业。北京地税在2003年至2005年上半年对1103户房地产企业进行纳税检查时发现，有问题的房地产企业多达725户，有问题率高达66%。
“房地产业没有进入纳税300强，除了开发商偷税漏税外，还在于房地产的税率非常低。”社科院财贸所研究员况伟大这样表示。
某些地区的高贡献里面实际是泡沫贡献，未来怎么办
实际上，很多研究人员之所以认为房地产行业对财政贡献大，来源于目前实行的土地出让政策而收取的巨额土地出让费，
目前实行的土地挂牌拍卖的方式，50年或70年的的使用权一次性买断,确实给现在当前的政府财政带来了巨额的这里就存在一个问题,这一届政府土地拍卖后，在将来的几十年里十来届政府就没有了相应的资源,而这些购房者将来面对的各种问题，比如将来的社区周边服务配套设施的改造，费用都要由未来的政府财政负担。目前的这种方式是一种现在的财政花钱，将来的政府财政还贷的透支方式，现在有土地可以卖，将来的政府没有土地出让了怎么办？这样的财政收入会给未来的财政带来巨大的危机。
为了将来的良性发展，我们需要这样的眼前利益吗？
第六, 房地产已经成为一些地方相关行业腐败的土壤.
目前，房地产已经成为一些地方相关行业腐败的土壤.比其他任何一个行业都严重，
房价逆市上涨及其背后的种种怪现象，一个重要原因是一些地方政府的错误政绩观、利益观或明或暗地在推波助澜。经营城市好大喜功，热衷于大拆大建，导致部分居民对住房的被动性需求；一些地方政府被开发商牵着鼻子走，“开发商领导、市长决策、规划局执行”，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；土地审批从无偿划拨到高价招投标猛拐弯，使商品房建设成本突然加大；一些城市为“托市”出台“购房入户”等土政策；银行对房地产开发发放贷款持续增加……如此等等，加上开发商普遍炒作房价、房地产投资者队伍不断扩大、外资不断流入内地房地产市场等市场因素，房价逆市上扬成为必然。
赵晓去年底在《财经时报》上撰文指出，房地产界多富豪并非因为房地产业已成为中国的黄金产业，而在于房地产业是国内最大的权力寻租场所。赵晓曾在2002年作过一个测算，当年中国国有土地资产总量约25万亿元，约占当年全部国有资产总量的76%，相当于当年全国GDP的2.44倍。不过，赵晓认为，这笔巨大的资产却产权界定不清、产权交易积弊丛生，“肥沃”的土地因此成为经济领域权力寻租的最热门领域，很多大案要案、金融犯罪，其背后都与土地密切相关。据统计，过去几年里，在“落马”的领导干部以权谋私、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占三分之一。
“众多富豪的诞生与众多官员的落水，其背后可用权力寻租来概括，这些寻租行为之所以得逞，一方面因为官员的权力缺乏制约”赵晓说。
还有银行等等很多部门，这里还要特别说一下房地产行业腐败对新闻媒体的侵蚀，房地产公司会向媒体投放大量的广告费，哪一家媒体会对这样的财神爷说“不”呢？众多的媒体他们是房地产老板功极力拉拢的对象。用得好媒体资源，房地产公司可以大幅度减少广告成本；用得不好，一些负面报道可能会给企业带来无尽的麻烦，“口水舆论”还能将一个好端端企业置于死地。为什么房地产老板和媒体的关系最亲密，为什么那么多公开报道都是帮房地产开发商说好话。
就在中央有关部门出台抑制房价、打击投机的政策后，居然还有众多的媒体例如深圳的《**特区报》还在宣传如何炒房致富，提出所谓的“二小时生活圈”，鼓动深圳地产投机者去惠州、东莞炒房地产。而该报的地产部的工作人员基本是人人有小车，平时开销远比其他部门人员大方阔绰，该部门的一些职位也相应成为报社的肥缺。
这样一来我们就不难理解，为什么网络上议论房地产的意见和大众媒体有那么大的反差了。
第七, 脱离其他行业房地产就什么也不是
最后一个问题，也是最关键的问题，房地产行业是一个依附型的行业，没有首先确定什么样的人才会成为房地产的最终消费对象
房地产是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。房地产的支柱性体现在消费上，而不是投资上。
房地产业作为第三产业确实不能在根本上创造出财富，它只能通过大众的消费刺激或者说拉动了第一、二产业的发展，间接推动了财富的创造。第三产业是相对于第一、第二产业而言，第三产业并不直接创造财富，而是对第一、第二产业的再分配。但第三产业对于第一、第二产业而言有其独特的作用。比如软件行业可以大幅提高其他行业的工作效率；外贸行业通过进出口使资源配给最优化；娱乐行业可以丰富人们的业余生活。
西方国家之所以第三产业那么发达，并不意味着他们放弃了第一和第二产业，他们只是抛弃了低利润低技术的产业而已，但并没有抛弃高技术高利润的第一、第二产业(比如利用生物工程的种子公司)。正因为西方国家的第一、第二产业具有极高的技术含量和极高的利润，才使得对第一、第二产业的再分配的第三产业如此发达。
道理很简单,如果普通有意愿的买房者都没有收入很低,买不起房,那么房地产如何去发展.建了100套房子,只有10个人买得起.剩下的房子卖给谁?
房地产行业本身不可能解决所有的人的就业和收入.没有国民经济的整体发展带来的民众收入的增加,是不可能支撑起房地产行业的.这里明显不过了,房地产是一个完全依托其他行业发展的特殊行业,这样一个行业,如何能够成为支柱性产业.
总结，房地产行业不当发展会严重影响可持续发展.
房地产行业在很多地区已经成为了社会不稳定因素的源头，表面上看，房地产的确对各地的GDP增长贡献巨大，但从使和谐社会的立场、从公平的角度来看，它不利于社会和谐、对大多数现在的一般老百姓不公、对通过充分竞争为社会作贡献的其他各行各业不公，它会使价值观扭曲。房地产业利润的确奇高，但这是建立在稀缺的、大众必需的具有公用性的土地资源上的，地产商之所以能获得巨大利润，不是因为其贡献有多大，而是因为他们掌握了具有公用性的稀缺而人们有不可缺少的土地资源。
我国土地稀少，房地产业的“支柱地位”，不利于保护土地这个稀缺资源；我国还处于发展中国家地位，低收入阶层较大，把房地产业确立为支柱产业，必然要采取市场机制进行开发建设，这样不利于解决大多数人的住房问题；我国的土地管理还处于垄断地位，把房地产业确立为支柱产业，地方政府必然会借助发展支柱产业这个幌子，利用有形之手，任意抬高土地价格，使其不但背离价值，而且背离供求关系，带动房地产业畸形发展；土地的稀缺有限和垄断，若把房地产业确立为支柱产业，在市场化机制的开发利用下，一些开发商必然会不择手段，谋取暴力，最容易滋生腐败和投机行为。
因此，把房地产业作为国民经济的支柱产业弊大于利。就拿目前抑制过高房价来说，如果不扭转房地产业是国民经济支柱产业的指导思想，地方政府就不会真心实意地抑制过高房价，打击炒买炒卖土地和住房行为就不会积极主动，遏止开发商的不轨行为就会打折扣。就会出现这样的顾虑：既要抑制过高房价，又担心影响支柱产业的发展———这是一些地方政府抑制过高房价不力、不积极主动，过高房价不能够得到有效控制的根本原因。
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