|
吴强
面对不少城市房价上涨过快，住房供给结构不合理的情况，国务院继去年之后再次出台政策，对房地产实施供给结构和稳定房价的双向调控。此举是知国情顺民意，符合经济规律的有为之作。近期，调控政策初显效应，房价上升幅度渐趋稳定，个别地方略有下降。
今后房价不会过快增长不等于房价会下跌
房地产是我国的支柱产业，对国民经济的发展起着拉动作用。但其过快的发展和其他产业的发展难以协调，住房开发中供给结构不合理，中小套型住房供不应求，虚高的房价极易产生泡沫经济。因此，国务院的“六条”和国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，重点就在于限套型、限房价。在各地陆续出台实施调控的细则后，调控的效应开始显现。但不论限住房套型面积还是限房价，调控的根本目的在于保持房价的稳定。用国家建设部政策研究中心专家的话讲，在国家九部门《意见》出台后，房地产市场上出现了房产商和购房者普遍观望的局面。对此状况有人认为国家还将制定强有力的政策抑制房价，房价有大幅下降的可能，这样的看法不现实。因为国家的调控政策主要是要将房价过高的增长幅度降下来。也就是说，房价今后不会过快增长，这不等于房价会下跌。
供过于求的局面在15年内不会出现，房价大幅下降不可能成为现实
房地产市场供求均衡，房价基本稳定；供不应求自然要涨价；而供过于求，房价就会下跌。我国的住房需求主要来自两个方面:一是现有城镇居民改善住房条件的需求，另一方面需求来自我国的城镇化，到2020年我国实现全面小康，城市化水平将达到55%—60%，城镇居民人口将新增2.5亿—3亿左右，以人均需要住宅建筑面积30平方米计算，将需要75亿—90亿平方米的新增住房建筑面积。两方面需求相加，到2020年，新增住房建筑总面积将不少于100亿平方米，而我国近年住房开发每年只有4亿—5亿平方米。由此看出，供过于求的局面，在15年内不会出现。房价大幅下降也就不可能成为现实。
房价大幅下降论是毫无根据的炒作
让我们难以理解的是，在国务院办公厅转发九部门的《意见》出台后，有一类消极的声音在房地产市场横亘不去。最典型的是，有专家强调，若房价一年内下降30%，意味着房地产业崩盘，如果房地产崩盘，会带来多么惨重的损失和后果。我国近年来城市房价飙升，上涨的幅度与人们的收入增长极其悬殊，尤其是上海、杭州等沿海城市，房价已脱离了其价值，形成了虚高。在这些城市，房价跌一些不是坏事，但也不可能一下子跌30%或者更多。如与去年5月份相比，全国只有上海和锦州两个城市新建商品住房下跌，上海下跌6.2%，锦州跌0.8%，这根本不值得大惊小怪。分析今后房价，应该说总体会稳定，小幅上涨后的小幅下跌，是必然的事情。因为这就是价值规律，这才是市场经济。
面对国家新的政策，开发商要考虑如何应变和适应，购房者等待调控政策的滞后效应，看房价是否还会跌，以使自己的货币资产转化为更多的住房资产。但是，如此的观望调整期不会太长，当各地实施“国15条”细则一旦明确，作为购买的一方就不会继续等待。因为通常情况下，在观望期房价会有所下跌，当新的政策进入正常的实施过程，房价往往会有小幅反弹。对于整个房地产业来看，国家新的调控政策，会使90平方米以下的住房开发量大幅增加，这既给一些本来买不起房的人以希望，也在客观上起到动员更多的购买力加入住房消费，对于开发商而言，是一个长期的利好。到2007年，随着廉租房和经济适用房等社会保障体系的完善，房地产市场将会更趋于合理。
作者系广东技术师范学院经济学教授
| 
