陈琳：任由房价非理性上涨才真正导致行业崩盘

　　宏观调控的目的是使房地产价格向其价值理性回归。有效的调控政策，恰好是未雨绸缪、防止房地产价格崩盘的手段

　　房价回归理性不代表崩盘

　　陈琳

　　在经济高速增长的时期，房地产价格往往以更高的速度上涨，这是世界许多国家的一种普遍现象。房地产价格上涨过快，购房成为投机行为，就会形成房地产泡沫，出现金融危机隐患，导致中低收入者住房难的社会问题。相对于其他产业，在房地产业，政府这只看得见的手是比较明显的。因此，在目前房地产价格普遍上升过猛过快，投资规模偏大的情况下，政府介入房地产市场予以调控，是适时的，也是必要的。

　　不进行有效调控，任由房地产价格愈发背离实际价值才真正导致崩盘

　　在过去的近三年里，在全国的很多城市，房地产的价格上升速度几乎可以用飙升一词来形容。众所周知，房地产是最容易引发经济泡沫的领域。泡沫代表着价格背离了实际的价值，代表着经济的虚假繁荣。是泡沫就会破灭，泡沫越大，泡沫破灭后的损失就越惨，对经济与社会的影响就越大。这个道理在过去300年里已在世界各地被反复证明。因此，与其等到泡沫大到自行破灭以后再亡羊补牢，不如在看到房地产有过热倾向时就采取相应的调控措施防患于未然，使一路急升的房价回到其真实的价值，这对于广大的普通百姓而言是件好事，对于银行等金融机构，对于我国刚刚走向成熟的房地产业而言，又何尝不是一件好事呢？房价回归理性不代表崩盘，反之，任其发展而不进行有效调控，使价格愈发背离实际价值，使银行贷款泡沫越来越多，才真正会导致崩盘。

　　当然，有效的调控政策，会使目前房地产价格在一定程度上下跌。但这种下跌是正常现象，是价格向价值的回归，正如当房地产的价格远远低于其真实价值时，有效的调控政策会促使价格上升以接近其真实价值一样。房地产价格的起落，对于已购房的自住型买家而言，影响其实并不大。所谓“住不言价”，只要房子不卖，升跌都只是一个账面上的数字符号而已；对于想买而还未买房的消费者来说，房价的适度下降无疑是一个福音；对于房地产的投资者或投机者来讲，房地产价格的上升或下降都是风险的组成部分，“入市有风险，投资需谨慎”，这一股票市场的忠告语也同样适合于房地产市场。

　　政府可以从哪些方面进行有效的宏观调控

　　1.利用手中的土地资源进行调节。

　　地方政府手中掌握多种市场调节手段，其中最重要的资源是土地。在目前的形势下，可加大住宅建设的土地供给，增加住宅供应量；同时，土地拍卖这种形式也可根据实际作些改进，比如可将拍卖方式改为招标，必要时还可在限定销售房价的前提下拍卖地价，以减少土地价格的提高对未来房价的影响。政府还可考虑邀请专业人士参与制定供地计划，以减少供应结构的失衡。总之，最重要的一点是应当真正意识到政府是城市的管理者与服务者而非经营者，手中的土地资源应成为为最广大人民谋利益的手段。

　　2.通过有效监管和针对性的税收抑制过度的牟利冲动与投机性需求。

　　在市场经济条件下，房价高企从本质上说是供给与需求落差过大所致，其根本解决有赖于住房的有效供给。与此同时，炒房套利是一种难以避免的普遍现象，炒房套利一旦形成投机狂潮，会造成房地产市场的大起大落，形成金融隐患，对国家的经济平稳发展不利。政府的基本政策取向应是最大限度地缩小炒房套利的空间，通过有效监管和针对性的税收抑制过度的牟利冲动。比如，有针对性地提高房地产转让税率，完善房地产的

增值税率，提高房地产的保有税率，提高购买第二套以上住房的贷款利率与首付比例等。总之，政府政策必须要有前瞻性，同时也要有可实施与可操作性，才能防患于未然，才能防止房价大的马鞍型起落。

　　3.建立健全完善的住房供应体系，在制度上保证各收入阶层的住房需求。

　　对于高端住房问题应该主要交给市场去解决，政府只需通过税收、信贷、金融等经济手段进行调节；而对于中低收入阶层的住房问题，政府则负有不可推卸的责任。解决住房保障问题的根本出路在于建立健全完善的住房供应体系，政府应该采取一定的手段与方式介入保障性住房的建设中，并进行相应的控制。如通过“锁定房价、拍卖地价、全程招标”等方式建成适合的

经济适用房，同时还应进一步鼓励与培育

房屋租赁市场。

　　总之，宏观调控的目的是使房地产价格对价值的理性回归，是为了让这个行业更加平稳、健康地发展。有效的调控政策，恰好是未雨绸缪，防止房地产价格崩盘的手段。

　　作者系广州大学房地产研究所所长、副教授