房价下跌对民众百利而无一害 受损的只是掠夺者

　　房价下跌对实体经济、对绝大多数民众有百利而无一害，受到损害的只是那些希望借房地产来掠夺他人财富的人

　　国内房价真的不可下跌吗

　　易宪容

　　最近媒体上出现连篇累牍的关于国内房价下跌会导致什么银行危机、居民财富缩水、国内经济危机之文章。对于那些房地产市场信息、知识了解不多的民众来说，读到这些文章可能会胆战心惊，觉得房价真的不能下跌。但这些言论都是似是而非的东西，读者只要好好想一想，只要将身边发生的事情好好观察一下，心中的疑惑就会烟消云散，不解自释。

　　通过非市场方式炒作起来的房价已成为中国经济发展的一个毒瘤

　　就目前中国的房地产市场来说，并非什么房价下跌不下跌的问题，也不是房价下跌对社会经济、个人与企业的影响如何的问题，而是通过非市场方式炒作起来的房价已经成了中国经济发展的一个毒瘤，已经成了国内绝大多数民众的一种沉重负担，已经成了国内社会矛盾冲突的焦点，如果政府对这个问题没有深刻的认识，并采取政策来调整，那么中国经济面临的问题、中国社会所面临的矛盾与问题会越来越多，越来越复杂。“国六条”的意旨就在这里。

　　高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书

　　我曾多次撰文指出，房价过高，表面上让房地产业莺歌燕舞、地方政府业绩高照、银行利润短期内快速上升，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。一个绝大多数人不能进入的市场，不仅表现出社会的公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场。因为，这个市场的资源不能够在市场法则下自由流动。而一个低效率的市场其经济风险无所不在、无时不有。

　　房价过高必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱；房价过高必然会导致政府的行为与其职责根本背离，促使政府通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业的财富、掠夺民众的财富；房价过高一定会严重威胁整个中国金融体系的安全，构成对中国金融稳定性的巨大威胁；房价高企不仅拉大了地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。而房价快速飙升，受伤害最大的是两类人，一是广大的农民，二是城市广大的中低收入者等。可以说，高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书。

　　房价下跌对谁最有利，所谓受损害者又是谁

　　既然高房价对社会经济的负面影响如此之大，那么房价下跌对谁最有利，所谓受损害者又是谁呢？在此，我们先从住房不同的特性来分析。

　　如果住房是一种投资品，那么住房价格基本上取决于投资者的预期，取决于投资者的投资心理。在这种情况下，住房的价格波动与住房实际效用无关，住房价格大幅上涨或急速下跌都与居民的实际生活、实体经济无关，没有多少影响。20世纪90年代日本房价下跌了80%多，1997年—2003年香港房价下跌近70%，但其对实体经济影响不大，原因就在于这些地方更重要的是把住房作为一种投资品。

　　如果住房作为一种消费品，住房价格的上涨与下跌当然对民众影响很大，特别是对希望进入房地产市场的民众更是如此。如果房价上涨过快，会使得绝大多数民众远离房地产市场。反之，如果房价下跌，或大幅下跌，对已经购买了房子并自己住的民众来说，有一定的财富效应，即心理感觉到自己的财富减少了，但影响不大。因为，居民的住房效用并没有由于房价变化而变化。

　　至于住房价格下跌(即使如有人所指的崩盘)对国内银行不仅没有半点影响，而且还是促进国内银行经营观念大转变的契机。因为，在个人首期按揭付款为30%的情况下，如果国内房价短期内下跌30%，那么银行可能面对的损失风险早就由购买者个人承担了。如果按揭首付款提高，并且个人购房已经有一段时间了，那么国内房价平均下跌30%与银行风险无关了。当然，如果房价下跌超过30%以上，甚至于更高，银行潜在风险完全显性化了。这时，由于住房抵押品在银行手上，银行的风险高低就在于住房按揭首期付款成数及消费者已经付款多久了。

　　可以说，住房价格下跌影响最大的首先是房地产

开发商，住房作为投资品是买涨不买跌，即房价越是下行，进入市场越是减少，给房地产开发商带来的风险就越大；其次是地方政府，有推高房价带来地价上涨的消失，有地方政府官员寻租机会减少；第三是住房投资者，房价下跌严重套牢可能让一些住房投资者倾家荡产，永世不可翻身；第四才是银行。而对购房自住者，房价下跌只能大获其利。价格便宜了，选择机会多了，个人住房福利水平也就容易提高。这样简单的道理自不待言。

　　因此，不仅房价应该下跌，而且下跌对实体经济、对绝大多数民众有百利而无一害，受到损害的只是那些希望借房地产来掠夺他人财富的人。

　　作者系中国社科院金融研究所金融发展室主任、研究员