水皮：土地公有制是房地产真正制度性缺陷所在

　　制度性缺陷才是致命的缺陷？

    水皮/文 

　　水皮曾经写过一篇杂谈，题目叫“股市，楼市，球市有什么共性”。或许正是这个原因，现在电视台做节目就会想到水皮。

　　节目做多了，水皮对于房地产市场的思考也在理性和深入，而越理性越深入，就会感到越困惑越悲观，为了避免不必要的误会，现在水皮将自己对于房地产的观点归纳为三句话。

　　第一句话，现在的

房价是高的，这个高不仅仅是表现在绝对的价格，更主要的是表现在相对的收入上，最可怕的就是房价上涨的幅度超越了绝大多数社会居民收入的增长幅度。

　　第二句话，现在的房价恐怕很难回落，而且不但不会回落，恐怕在未来的时间中还会持续的上涨。央行最近公布的居民储蓄意愿调查就表明，尽管大多数城市居民购房的意愿在下降，但是大城市的反应却是相反。不是在下降，而是在上升，更多的人正在等待房价回落购房。事实上，持币待购的人越多，房价回调的可能性就越小。

　　第三句话，“国六条”的意义在于调整政府定位，这是长期的过程，短期内不会立竿见影。土地出让金中明确一定比例用于

经济适用房建设是一个突破，但是比例到底是多少有待确认，而此前在城市居民的住房保障体系中，地方政府是缺位的。

　　三句话中，第一句话和第二句话看上去是矛盾的，但却都是事实。如果说认为房价高是水皮的一种态度，那么房价还要高则是水皮的一种判断，而想要解决第一句话和第二句话的冲突，就必须靠第三句话起作用才行。根据官方的数字统计，2005年土地出让金一共是5500亿，而用于经济适用房建设的资金不过62亿，也就是说如果“国六条”的相当比例能有明确的说法，并且是大幅度的提高的话，那么，就会大大平息民怨。

　　中国的股市，楼市和球市有什么共性呢？水皮说有一个共性，就是都是黑市。这三个市场在大家看来都充满着黑色交易，权钱交易，内幕交易，都问题成堆，都天怒人怨。股市为此被推倒重来，楼市为此招致宏观调控，球市为此掀起罢赛革命。黑市其实都是表面现象，不管股市也好，楼市也好，球市也好，表面黑市的背后都存在着严重的制度性缺陷。

　　股权分置是中国股市的一项制度性缺陷，为此中国股市总是背负着全流通的巨大历史包袱，而代价就是15年来的巨幅震荡。1992年6月上证指数就已经摸高过1420点，但是直到2006年5月之前，上证指数依然在1440点徘徊，而股改之前更是探低到了998点。

　　官办足协成为中超联赛的主体是中国球市的制度性缺陷。俱乐部应该是联赛的主体，但是俱乐部在联赛中都没有任何的自主权，假打屡禁不止，黑哨肆意横行，赌球层出不穷。结果都是球员收入越来越多，观众越来越少，中

国足球距离世球杯越来越远。

　　那么，房地产的制度性缺陷又是什么呢？

　　有人说是贫富差距。社会财富的80%掌握在富人手里的时候，就会出现多数人买不起房的局面，房价就会出现水涨船高的局面。

　　有人说是政府的考核机制。虽然宪法规定要建立社保体系，而住房又是其中的重要方面，但是地方政府的考核一直以来是GDP说话，政绩偏离民意。

　　有人说是土地公有制。由于土地公有，政府就形成垄断，地价越涨，收入越多，价格的无形之手就在垄断面前失去作用，此其一；由于土地公有，因此，地方政府剥夺农民土地易如反掌，而补偿却被中间截留，失地农民成为社会稳定的威胁，中央政府必须实行最严厉的耕地保护政策以抗击这种威胁，土地供应受到限制，土地不可能不涨，此其二。

　　三种说法中，贫富差距是不成立的，任何社会都有贫富差距的问题，美国1%的家庭控制了1／3的国家财富，10%的人控制了2／3的国家财富，但是美国没有出现大多数买不起房的情况。政府的考核机制有问题，但也不足以构成必要条件，因为早在2005年的“国八条”中已经明确将稳定房价的责任落实到城市政府首脑身上，但是事实证明，并没有长效。

　　土地公有制恐怕才是真正的制度性缺陷所在。由于土地公有，政府成为最大的开发商，土地上涨是符合政府利益的，作为利益中人，又如何要求这个地方政府再发挥社会公共事务的管理职能呢？这事实上存在着角色的冲突。

　　曹建海建议取消开发商时以美国举例，而美国的土地恰恰是私有的。水皮认为，中国的房地产市场实际上是国有土地私有化或者确切讲是使用权私有化过程中的中介市场，开发商就像一个批发商，从政府那里拿到地再零售给居民，中间环节产生暴利完全是一种制度性安排。什么时候，这个私有化的过程差不多了，什么时候这个市场的秩序才会正常，房价才会相对稳定。