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肖擎
最近在关于房产开发的两次会议上，出现了两个怪异的行政解释。一个是国土资源部地籍司司长樊志全在2006年中国地交会上对“别墅”的定义，他说“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”(6月14日《北京现代商报》) 一个是建设部房地产业司司长沈建忠在2006年房地产市场形势和调控政策报告会上对“套型面积”的解释，他说“根据一般的测
算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。”(6月14日《北京晨报》)
按照樊司长的定义，除了独栋别墅以外，其他形式的联排、双拼、叠拼和空中别墅都将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。这一个定义看似明确了别墅建筑的内涵与权限范围，实则自我划辖了一个范围极小的管理区域，将普遍意义上的严控土地权限局限在了“独门独院、两至三层楼”的狭隘范围内，这对土地资源的保护显然不利。沈司长对套型面积的解释显然是针对国六条中“90平米以下户型占70%”的补充，但是这个解释可以被开发商理解为，100到105平米的楼层建筑是允许的，钻90平米这个模糊性极强的词语漏洞的行为可以名正言顺了。
利益寻租者凭借这两个行政解释的狭隘性，有了更大的寻租空间，比如说不建独门独院的，而建高价双拼的，在70%的范围内，开方商可以通过增加90平米房型的套数获得足够多的利润，因为相关部门到目前为止还没有解释到底是套数占70%还是建筑总面积占70%。总之，有了这样的权威解释，房产开发商、投资者、炒房团可以寻找到各种替代措施，打出各种擦边球，从行政解释的狭隘性中获利。
房地产领域有很多的专业术语，每一个术语都需要明确定义，但是也需要考虑它们的外延，不能自我涉限，而把一些术语整成“管死一个，放生大片”的死概念。死概念只会对“独门独院，两至三层”有效，对“独门独院，四至五层”就无效，只会对“90平米套型面积占70%”有效，而对“100平米建筑面积占70%”无效。这种概念由于其脆弱的适用性，会时常导致房地产市场的卡壳，甚至造成拥堵，制造出更多的房产泡沫。
行政解释和定义是要尽量考虑到多种可能性，使得人们在作出判断时，有“对号入座”般的选择心理，将行为实施在对行政解释的遵从中。针对别墅、经济适用房、住宅的净高、套型面积、建筑面积等等概念，由于它们本身的独特性和敏感性，应该尽量使它们的适用范围更广，房地产市场的概念应该是非此即彼的明晰判断，而不是寻租空间丛生的制造者。从这个意义上说，房地产市场的调控者们还没有表现出十分有效的行政智慧。
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