易宪容：靠优惠政策吹起的房地产泡沫迟早会破灭

http://finance.sina.com.cn 2006年06月14日 09:22 中国经济时报

　　易宪容

　　房地产作为支柱产业已写入国务院的文件，也进入了政府政策范畴。这不仅说明了房地产对中国及各城市经济的重要性，也说明国内经济对房地产的完全依赖性。但是，房地产作为支柱产业可持续吗？它能否成为一个国家及城市高级化及动态化的产业体系？

　　就目前的情况来看，房地产之所以为支柱产业，在于它是目前拉动国内经济增长的主要动力，也在于它在国民经济发展中起着显著作用。如：占国民经济生产总值的份额巨大、在扩大居民消费方面作用尤为显著、投资和建设规模宏大、对国民经济带动作用巨大、是加入ＷＴＯ后的中国优势产业、与居民的切身利益相关、是居民财富的重要载体等等。但在笔者看来，这些理由仅仅只是一种结果，而不是房地产之所以成为支柱产业的重要原因。

　　因为，国内房地产业占国民经济的比重高、投资与建设规模大等并非是市场供求关系之自然结果，也不是一种经济活动的自然过程，而是在中国土地公有制的约束条件下，由政府各种优惠政策及强制性造城运动而导致的畸形结果。而这种结果不仅在大量浪费、消耗国内十分稀缺的种种资源（如：土地、资金、自然环境等），也扭曲了经济生活中的各种经济关系（如：粗放型的经济增长、产业结构逆选择、严重收入分配不公、贪污腐化严重等）。

　　再退一步说，假定我们认可这种结果，也不是房地产业占国民经济总值中的比重越高就越重要，更不是房地产投资与建设越高就越好。可以说，目前国内经济中存在的一系列问题就在于投资过热、房价快速上涨导致整个国内经济失衡。比如从全社会固定资产投资占ＧＤＰ的比重来看，国际上认为，其比重应该控制在38％以下，但是从2003年以来，中国全社会固定资产投资占ＧＤＰ的比重2003年为47．7％，2004年为51．3％，基本上宏观经济过热。还有从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21．5％，2003年为30．3％，2004年为29．6％，2005年中西地区增长高33％以上。而国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10％以下，但从1998年开始，其比重稳步上升，2004年为18．78％，2005年为20．98％，2006年1－4月份为22．93％，远远超过10％的国际警戒线。

　　另外，国际公认的房地产开发投资占ＧＤＰ比重不能超过5％，但国内房地产投资占ＧＤＰ的比重从2004年就已经达到9．6％一些城市甚至于高达５０％以上。也就是说，如果借房地产为支柱产业来将其推向极端，给

中国经济带来的影响将不言而喻。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期之困境和问题将会随之而来。

　　我们知道，根据房地产的特性，房地产既是投资品也是消费品。当房地产是消费品时，它强调的是产品的使用价值以及对人们需求的满足，因此，房地产市场的发展是由市场供求关系所决定，即居民的有效需求决定房地产市场发展的快慢。但是，目前的情形是国家统计局把房地产作为了投资品。既然房地产是投资品，那么它的主要功能不是直接用于满足人类消费的需要，而是用来生产其他物品以供人类消费（如：全部的购房者、投资者购买房子都是为了出租或其他用途）。当房地产是投资品时，投资者购买住房的目的不再满足个人使用需求，而是如何赚取价格差。在这种情况下，房地产的供求关系就在于市场的价格高低和市场价格波动幅度。当房地产市场的价格上涨时，投资者会预期未来的房价会继续上升。如果他在房价较低时购进，在预期将来价格更高时卖出，则可获得较高的差价和利润。如若全社会都是如此，就更加助长了中国房地产市场的泡沫。

　　如果将房地产理解为投资品，房地产

开发商、地方政府及银行就更有借口来搅动房市，利用房地产商品的供给曲线弹性小、需求曲线弹性大来推高房价，再加上房地产开发商垄断性定价、限制性出售，以及地方政府掌握土地供给、间接通过土地转让获取收入，诱导房地产的相关产业与之共舞，从而制造了虚假的经济繁荣。如若再继续放大这一效应，不但增加了经济体系的不稳定，也会扭曲市场的价格信号和市场价格机制，导致资源配置效率低下，引发经济过热与通货膨胀，使得金融危机和信用危机也随之而来，再加上收入差距的拉大和贫富分化严重，而引起社会财富的重新分配和社会不稳定因素增加。

　　因此，在目前国家统计局不但不能将房地产作为支柱产业，还得对这个产业的发展制定种种限制措施。否则，房地产市场面临的困难与问题将会十分严重。

　　再以房地产是消费品为角度来看看，房地产是否可以成为一个国家或一个城市的支柱产业。

　　对于支柱产业，我理解是具有市场的竞争力、发展的持续性及资源利用的综合性，及产业的高级化、动态化及充满着弹性与柔性的种种综合。但当一种支柱产业不能够满足这些要求时，这种产业就谈上支柱。一般来说，一个产业的竞争力是指该产业在竞争与发展过程中与其他产业相比较所具有的吸引、争夺、拥有、控制、转化资源和占领市场后以创造价值，为国民提供福利。从价值收益的最终产出角度看，它是提高增加值的能力，也是提高国民生活水平的能力。但是，由于房地产市场在生产空间性方面是一个产品质量异同的市场，这主要是由交易环境所构成。目前的这个交易环境具有市场活动的分散性、交易成本高昂性和交易信息不完全性等特征，在这种现状下如果市场中没有严格的市场规则及监管制度，房地产的竞争力就无从谈起，而且房地产市场不仅无法聚集、转化财富，增加产业的市场附加值，反而可能会成为竭尽化耗费社会资源和掠夺社会财富的工具。

　　从目前中国房地产发生的情况来看，不少的市场当事人竭力利用手中的资源优势、信息优势、及市场优势拼命推高房价，以掠夺社会居民财富。若照此循环，房地产市场不仅没有创造社会财富，反而成了一部分人向另一方面部分人转移财富的工具。从这个意义上而言，国内房地产市场是一个没有竞争力的市场，是一个消耗市场一点也不为过。

　　其次，房地产业发展的持续性方面也是很大的疑问。无论从土地资源还是从人口资源来判断，房地产业发展是不可能持续的。因为，房地产业的发展必定要受可利用土地资源持续萎缩及人口资源不断减少的限制。城市可利用土地资源减少，使得城市房地产不能够无限规模扩张。而人口结构的变化，也会改变目前中国对住房需求的结构。特别是一旦出现人口增长放缓，住房需求减少，房地产业就容易出现周期性萎缩。目前国外由于住房过剩，导致不少城市正在拆掉这些房子。如果目前国内住房市场还是如此高速扩张，结局同样也会走上城市住房被拆掉之路。

　　还有，尽管房地产业对前后关联产业有很大的渗透和影响，但是它综合性利用资源能力很弱。在这样的情况下，房地产市场粗放生产也就不可避免。我们知道，一个支柱产业，它会改变只通过一种途径利用某种资源的做法，而是通过多种途径、多种方法综合利用自然资源，只有通过对资源的深度加工和吸收才可能让该产业持续发展。比如，大豆不仅是食用蛋白和食用油来源，其加工后的废渣还可以作为生物能发电的原料。可是，房地产业就没有这种综合性利用现有资源的能力。

　　正如秋风所指出的那样，房地产业完全是本地经济，几乎不需要大范围的分工合作网络的支持，土地和信贷都是本地化的，这就使得房地产业的要素不能够在全国范围内的有效配置。同时，房地产业的收益完全是本地化的，对全国经济不可能有很大的溢出效应。因而，房地产业在城市经济中异军突起，有助于各个城市形成一个关系非常密切的、由地方政府与产业界的熟人组成、围绕着房地产的利益共同体，从而容易结成一个完全既得的利益联盟，使得房地产市场越来越向少数人利益倾斜，严重削弱或掠夺了大多数人的利益，降低了绝大多数人的福利水平。如香港的公屋制度就是一种严重掠夺绝大多数人住房福利水平的制度。还有，房地产经济活动的地区分隔，也使得广阔的城市分工合作网络分割，房地产业非理性繁荣的中心城市与全国经济之间的离心力越来越大，城市经济城邦化也逐渐地在形成。从这意义上说，把房地产作为支柱产业，给社会经济带来的危害会越来越大。

　　因此，作为支柱产业的房地产是不可持续的。近几年来在政府政策的推动下，房地产业作为支柱产业带动了国内不少城市少有的经济繁荣，但房地产业作为支柱产业能否持续化也会引起严重质疑。特别是当国内房地产投资持续过热，不少地方的房价快速飚升，房地产市场正在吹大泡沫，房地产市场的风险与危机正在酝酿，各城市房价飞速攀升，不仅造成百姓买不起房，也严重要挟着整个中国经济的持续健康发展，而房地产业支柱产业的地位也就自然随之丧失。但笔者坚信，房地产市场终将会回归到一个良性发展的正常轨道上来，靠政府优惠政策吹起的房地产泡沫迟早会被戳穿。

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