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李开发/文
一、调控房价新思路——应充分发挥城市规划的关键作用
最近一度时期以来，随着以“国六条”的总体部署与九部委关于稳定住房价格的15项措施出台，政府又一轮对房价调控的相关部署开始实施。在以人为本的科学发展观与建设社
会主义和谐社会的方针指引下，各级政府近一年多来为切实调控住房价格做许多努力。为了使本次宏观调控能够达到预期目标，许多学者积极建议，希望相关措施能更具体更实在，更有针对性，既能切实调控房价，又能保障中低收入者有能力改善居住条件。笔者长期从事城市经济与城市规划研究，建议政府应充分发挥城市规划在调控房价方面的关键作用。
笔者不认同多数专家关于房价调控的思路，过去一年多的调控实践证明了原有的思路并不科学合理。长期以来，我们许多管理部门没有认识到城市规划的巨大调控作用，也没有强化城市规划的具体落实与监督，由于规划不到位，带来了城市发展的错位，导致了房价的超常暴涨，现在该是强调城市规划的作用的时候了。不合理的城市规划是导致城市房价暴涨的主要因素之一。众多房地产研究专家至所以缺少真知灼见，是因为有些专家思路太狭窄，有些专家光有理论而实践功底严重不足，认识脱离实践，有些专家不能摒弃部门利益，以至于最终形成的调控房价的思路虚多实少，看起来狠话不少，狠招也够有力，但非常容易被对策化解，结果可想而知。
二、城市规划不合理是导致房价超常上涨的根本原因之一
笔者认为， 近几年来，国家发改委颁布了关于城市规划体制改革的文件，国家建设部也颁布了城市规划的实施细则，特别是去年10月份国务院关于城市规划的相关文件的出台，对这么多年来城市规划作用的弱化问题提出了有针对性的解决方案，但是许多地方政府与主管部门依然没有能很好地把规划的作用落到实处。比较典型的是，许多大中城市的市中心过高强度地开发写字楼，办公楼，行政单位过度向中心区集中，其它商务资源与也过多地向市中心区聚集，中低价位的住宅建设则过多地向远郊区扩展，直接导致房价轮番超常上涨。
可以用级差地租与成本理论来解释这一现象。以北京为例，如果一个人在三环内上班，但在五环边或五环外居住，每天的时间成本与费用成本是可以计算的。例如许多人在通州买了房，改善了居住条件，但仍在市区租了一个小间，有的仍住集体宿舍。由于住到了城郊，比如通州，每天单程交通增加一小时是相当普遍的，相当于一天多花在路上时间两小时，每天的交通费从原来的4元增加到10元，假定这个人月工作22天的工资收入是1200元，增加在交通上的时间成本则为300元，交通费的成本增加112元，总成本增加了412元，而且人的劳累程度也大大增加。这样算来，在市中心区住50平方米的房子的舒适程度并不比在远郊区住100平方米的房子实际效用差，幸福指数的落实则更加突出。
从另一个角度看城市，大批人群从市中心住到远郊区，假定原来上班的交通周转往返里程是每天6人/公里，现在是每天36人/公里，这样带来的交通周转里程人/公里数将增加了6倍。如果这一人群是数万人甚至更多，那么势必造成城市中心交通拥堵程度倍增。由于中心区越开发人气越旺，楼盘开发越多，拆迁量加剧，挤夺中心区中低收入老百姓到远郊区去购房。住到郊区的人越多，市内长距离交通人公里数、交通拥挤情况与堵塞情况都会加剧，交通费成本与交通时间成本更高，因此希望到中心区居住的人会更多，也中心区房价托得更高。这个道理可以很好地解释上海的一个现象：为什么许多上海人“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”！
去年以来，全国各地城市都在制订新的城市规划，但很多人并没有深刻理解城市规划在房价调控中的关键作用。我们知道，建什么不建什么是由城市规划来审批的。以北京市为例，经国务院批准的两轴两带多中心的城市总体规划进入实施。这个规划是科学的，合理的，但什么是多中心，什么样才能多中心？规划精神的细化落实远远不够。规划批准了北京二环、三环、四环周边地区高密度地建设写字楼，有些地段多幢高层写字楼相距不过50米。笔者提出这一见解之后，也有人对这一观点不以为然。
三、睁大眼睛看不合理的城市规划如何导致房价节节攀升、超常上涨
第一步：首先是沿路、沿街高强度地规划开发写字楼群，有的甚至是稍有空隙就见缝插针。这样通过高度密集的写字楼与办公楼拉动人群与人流的高度集中。例如，在西二环有的地段，不超过800米的地方就规划出在建数万平方米的高层写字楼数10幢。在中关村大街、知春路也是如此，一方面安排高密度的楼群，一方面却不给足够的空地作行人与停车场地之用。我们可以算了这样一笔帐，一幢24层的塔楼，每层建设面积1000多平方米是很正常的，以150平方米容纳一个公司计，这种写字楼可容纳小型公司150个甚至更多，以每个公司20个人计算，这幢楼上将有3000人上班，如果每个公司有小车5辆，写字楼则应提供750个停车位，以每个公司每天有5个客户带车来访，则应有750个流动车位，如果以6小时分开计算，每小时也有100多辆车需要临时停车地点。开车到有的区域办事，必须把车停在两公里以外，然后徒步行走的现象已经屡见不鲜。但规划时并不留足，最多只解决其中20-30%，这样，可以造成大楼周边的停车拥挤与人流拥挤。经过如此规划，周边的人流如潮，车辆拥挤。由于人气高涨，或带来越来越多的商家，包括肯德基、麦当劳及各类大商场投资开业。以中关村北大街为例，每天下午的四时到六时，两三公里路程常常要半个小时甚至一小时才得以通过。中心区的拥堵，使得在远郊区上班族时间成本大大增加。这是不合理的规划促进房价上涨的第一步。
在中心区与交通干线周边高强度规划写字楼之后，接下来就是充分配置酒店、银行、邮局、医院、学校等资源，使得在中心区工作的优势越来越多，居住与工作在中心区相比较而言越来越方便，在巨大的交通时间成本与交通费用成本的双重压力下，拉动人们到中心区购买住房，促进房价第一轮上涨。因为如此，中心区房地产的增值前景越来越攀升，必然有更多的开发商希望在此获得土地，这样土地的价格上涨，投资的涌入可加快安排拆迁，除多数建写字楼可获得更好莱坞增殖效应外，还可适量建一部分大面积高价位的商品住房，这样就可以将中心区旧宿舍楼与原四合院居民的中低收入人群挤压到远郊区居住，这是不合理的规划促进房价上涨的第二步。
大批的市中心区的中低收入阶层规划到远郊区，这样，远距离上班的人群会越多，会带来城市交通压力逐步上升。不要小看规划在这方面的作用。当中心区有10万市民搬到远郊区时，当原来每天上下班里程从6公里上升后搬迁后的36公里时，10万人新增加的交通量每天将增加300万人公里，这样对城市交通必然带来的压力会成倍上升。许多人要按时到班必然要起得更早，周转车次更多，中途时间更长，回家更迟。如果在规划时对远郊区的交通配套设施的投入再不能按时到位，上班时间人流与车流的高度集聚造成拥挤是不可避免，普通民众交通的时间成本与费用大幅度上升。由于写字楼增值更高，加之中心区主要开发大面积的商品性住房，这样规划就推动了房价上升趋势日益明显，拉动房地产投资的市场，从而实现了城市中心区房价的持续上涨。这是规划促进房价上涨的第三步。也完成了房价上涨的第一轮循环。
第二轮循环是通过规划推动交通干线周边房价上涨，同时也造成交通干线的人流与车流的拥堵。第三轮循环是通过规划造成市郊区部分交通较好地段的突出的开发强度，并挤压更多的人群到市郊居住，这样可促成交通更加拥堵。由于规划时交通远远不能按时到位，人们的交通时间成本与费用成本进一步增加，从而刺激人群在中心区与交通沿线购房的心理需求，推动人们在房价普遍上涨的大趋势下加快购房，于是形成了房价平均面上涨并开始了周而复始的涨价过程。
我们知道，只有当规划拉动市中心房地产高强度开发时，主要是写字楼高强开发时，房价才会渐次攀升。假定人们能始终获得如通州到国贸高速路15分钟这样顺畅的交通，人们就没有必要非要挤破头住进中心区，中心区房价与地价的抬升就会缓慢得多。而且恰恰相反的是，许多有较好消费能力的人则渴望住到相对较远的郊区，去享受充分的宁静、阳光与清新宜人的环境。而这样恰恰会带来房价的上涨趋势相对平稳。
结论：如果要推动房价上涨，就要提高中心区写字楼的开发强度，并且将中低收入阶层住房郊区化，通过规划使人们的交通费用成本与时间成本大幅度上升，扩大级差地租的优势与成本优势。又由于中心区主要开发写字楼与大面积大户型高价位的商品房，使得中低收入必然买不起也住不上，从而可以不停地推动房价的上涨，为某些利益集团获利。北京和上海等许多大中城市的情况就恰恰印证了这一点。
目前我们北京有许多30万人口、50万人口组团。如回龙观组团、天通苑组团、望京组团、大兴组团，容纳人口如此之多，但写字楼却寥寥无几。
但是如果我们深入贯彻北京市新的总体规划，按多中心理念，将住宅区向市中心发展，将写字楼外移，形成多个分中心，情况就会显著改观，房价的上涨势头就会得到明显遏制。
例如我们在北京市区周边增加写字楼建设，在市中心减少写字楼建设，在市郊形成数十个写字楼组团，同时理顺交通，这些新的写字楼组团由于已经有了住宅区与相应的商业氛围，加之写字楼租金与房价比中心区低很多，必然有许多公司来此创业发展，这样必然会形成一个个分中心，市中心区的人流量将会显著降低，交通情况将显著改善。交通情况的改善，使得人们原来的时间成本大大减少，在离中心较远的地方办公并无不便。减少中心区的写字楼建设，迁移一部分行政单位在市郊区办公，这样的规划带来的积极效果是多重的，不仅有交通的改善，车速的提高，汽车尾气排放的减少，还会改善中心区的人居环境，改善首都形象，由于中心区人流量的减少，交通更加顺畅，在郊区办公更加方便，居住城郊的时间成本也会大大减少，因此，中心区的住房需求将会下降，房价将会明显下跌，而郊区的房价虽然也会有相应的提升，但由于开发的资源大大增加，所以总体的房价水平将会呈现下降趋势，政府控制房价的愿望就会成功实现。
城市规划对房价上升的作用是如此之大，手握城市规划大权的人们啊，要警惕！
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