沈晓杰：宏观调控不能袒护把公众踢出外的房市

　　沈晓杰/文

　　国务院关于对房地产市场实行再一次宏观调控的“国六条”出台以后，各方的反映都显得格外的平静。既不见平时把话语权牢牢抓住不放的开发商的“声嘶力竭”，也较少听到一直对房地产市场“民怨沸腾”的平民百姓的欢呼高叫。甚至在网上的一项调查中，有相当多的人对此次调控的“力道”能否达到预期的效果，表现出一种很强的观望心态。

　　人们对新的调控政策的如此反映，实属正常。尤其是经历了去年“组合拳式”强力调控以后，今年不少大中城市的房地产市场又出现了大幅的反弹。人们就更有理由产生本能怀疑，是不是我们现有的房地产市场，本身就蕴育了不健康的“癌细胞”，不管你如何调控，到时它总是要“周期性的发作一下”。

　　衡量房地产市场的好坏，最关键的就是看它是否满足广大民众对住房小康的需求，是否使普通群众共享经济高速发展的成果，体面而和谐的实现居住水平的提高。这也是评价我们住房政策好坏的根本标准。记得前任建设部长俞正声曾经说过，让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “

三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。

　　而如今的房地产市场又是怎样的呢？在众多的大中城市，房价收入比已经高达十几以上，比国际上公认的最难以承受水平(房价收入比为7)还高出一倍以上。占人口七八成以上普通百姓买不起房已成为不争的事实。

　　除了使普通百姓买不起房以外，现在的房地产市场高价房导致的另一结果，就是现今的房地产市场极度萎缩，早已把七八成中国市民排除在市场之外，真正成为只为少数富裕阶层服务的畸形市场。

　　根据建设部的和国家统计局的资料综合，到去年底我国城镇共有居民住房100亿平方米左右。而到去年底，我国城镇实有居民5.6212亿人(根据国家统计局年报)。这也是说，现在中国城镇居民人均居住面积只有17多多平方米建筑面积，仅仅达到公认的住房全面小康的人均35平方米标准的一半。根据世界各国住房发展的规律和经验，在人均住房建筑面积达到35平方米(户均100平方米)之前，居民将对住房保持旺盛的需求。尤其是在经济持续高速发展、人民生活逐年有明显提高的中国，这种需求就变得更加迫切。可能在全世界都很难看见，在房价收入比高出“最难承受水平”一倍以上的时候，中国大中城市的房地产市场还能运转的起来。这一方面反映了中国人自古就有的安居方能乐业的传统思想，另外也表现了实现全面小康中，对住房小康的特别渴望。所谓 “小康不小康，关键看住房”之所以成为经典名言，道理就在于此。

　　但现在的房地产市场发展，却用高价和暴利的垄断作为，极大扼杀了普通的中国市民对住房小康的需求。按照住宅发展规律，经济越是发展，生活越是提高，人民改善住房的条件和空间就越大。据建设部的一份报告，在1998-2002年这5年间，全国城镇年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米。而根据国家统计局的资料，最近几年，全国每年售出的城镇商品住房每年最多也只有3.5亿平方米。两种之间的巨大差异令人深思。为什么在经济发展的基础和水平还远不如今天的中国住房政策改革的前5年(1998年-2002年)，在全国城镇的平均人口只有2005年底全国城镇人口78%的情况下(2005年全国城镇人口为5.6212亿，1998年为3.7942亿，2002年为5.0212亿，1998-2002这5年全国城镇人口平均为4.4077亿人)，全国城镇每年新增的居民住房就达到了6.8亿平方米，几乎相当于今天的一倍？！要知道就是假设这几年全国的经济没什么发展，城镇新增居民住房的速度还是和前5年的发展一样，现在全国城镇每年新增的居民住房也应该达到8.7亿平方米，但现实是现在3.5亿的“盘子”，连它一半的水平还不到，何况还“空置”了1.2亿多的商品住房。

　　更为不可思议是，中国城镇居民购房能力越来越走下坡路的情况，不仅是发生在强劲的需求时期，而且也是发生在人民生活水平逐年有较大提高的情况下的。据国家统计局的年报，1998年和2002年全国城镇居民人均可支配收入分别是5425元和7703，这5年的城镇居民人均平均收入应该是6564元。而到了2005年，全国城镇居民人均可支配收入已提高到10493元，比1998-2002这5年的平均水平提高了近60%，但反而城镇居民却更加买不起房，使得全国每年城镇的居民商品住房分成交量只能在3.5亿这个可怜的数字里打转转。

　　据科学测算，按照国家全面建设小康社会的发展战略，到2020年使中国城镇居民住房水平达到人均35平方米的全面小康标准，从现在起的今后15年，每年中国城镇至少新增15亿平方米的居民住房，才能使我们实现城镇居民住房全面小康这项伟大的历史任务不折不扣的顺利完成。而现实中3.5亿不到的可实现市场，只及正常需求的四分之一还不到，这就充分说明，高房价“暴政”下的现有房地产市场，早已把七八成以上的普通百姓，赶出了公众赖以生存的住房市场。

　　让普通的百姓买不起房，使占人口七八成的公众的主体远离房地产市场，这就是我们今天房地产市场的真实写照。

　　对这样游离于“最广大人民群众根本利益”之外的房地产市场，光靠一般的调控“处方”肯定起不到应有的“药效”。中国房地产市场的现状，早已到了需要做彻底的“大手术”的时候了。我们应该从对现今住房政策和房地产导向的彻底反思上，重新反省、思考和设计新的住房体制，进行一些根本上的制度创新，重新把中国的房地产市场打造成“群众满意的工程”。

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