梁中堂：政府解决不了房价持续上涨的问题

　　梁中堂

　　政府在改革中的根本问题是要把直接控制的资源下放到民间，积极建设和培育由市场自发配置资源的经济体制。但是，政府改革以来却是沿袭计划经济的做法，总想包揽和解决一切经济社会问题，不仅继续把持着配置资源的权力不肯放手，甚至随着我国经济总体规模的扩大，实际控制经济和配置资源的能力反而比过去更强了。所以，当我们常常在为政府调 控经济的成就而欣慰的同时，却又不得不品尝这一改革路径带来的另外一方面的许多苦果。

　　我国的房地产业在政府的特别关怀和特殊的金融环境中发展，不仅已经不同于市场经济国家是一种高风险行业。相反，它像政府许多所属垄断行业那样属于一种无风险却有着高回报的特殊产业。——这就是困扰我国多年的

房价持续上涨的根本原因。多年以来，国内分析房价的文章无数，却离开政府和金融支撑的具体背景，所以都几近隔靴搔痒。

　　解决房价之类问题的原则用得着罗马共和制向帝制转变时期的一句话，“把上帝的留给上帝，把凯撒的还给凯撒”。不过，这里需要把位置变换一下，成为“把凯撒的留给凯撒，把上帝的还给上帝”。进一步深化和推进市场改革，让市场去解决市场问题。

　　政府在占有国家政治公共权力的同时再拥有控制和配置经济资源的权力，必然导致特权或普遍性的腐败。在当前的历史阶段上，人类社会还没有任何一个有效的制度可以解决这个问题。市场体制的国家为避免特权和腐败给社会造成腐蚀及危害，采取了一种聪明的规避的方式即设置一种制度安排不让政府控制和管理国家财政以外的其他经济资源。而且，由于国民长期对政府的防范和监督，使得那些国家的政府也获得了一种不直接干预市场的传统。

　　借鉴历史的经验和反思以往的改革路径，“把政府的留给政府，把市场的还给市场”，应该是我国政府在改革中需要解决的根本问题。由于严重的意识形态障碍，这样的改革还没有开始。但是，我们必须有个开始。至少，应该争取让放开的市场不过多地受到政府的侵蚀。从这个理念出发，政府解决价格之类的问题，只会使事态变得越来越复杂。因为，在由计划经济向市场体制转型的历史时期，政府自觉或不自觉地都会把每次对经济的干预当作检验自己权威和进一步强化自身的绝好机会，都是一次向计划体制的复归和对市场化改革的反动，都必然地扩大和增加了未来改革的成本和难度。

　　最近国务院出台了一个关于促进房地产业健康发展的六条措施。由于人们已经习惯了计划经济以来一切社会问题都交给政府解决的体制和思维，所以像曾经有过的一个“国八条”一样，许多人都希望就此能够买到低价房了。这是对我国目前经济体制还缺乏认识的表现。笔者最近连续写了几篇关于计划经济向市场体制转变的文章，阐述市场制度之所以发生的原因，乃是社会生产力的选择和经济规律运动的结果。党在12年前的十四届三中全会上就提出了“我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济”，但改革的实际路径和步骤却一直有问题。计划体制是按照政府计划和行政指令配置资源，市场经济是通过市场自发配置资源。所以，经济体制改革的核心问题应该是实现由政府向市场配置资源的制度转变。在《我国改革的主题是实现市场配置资源的经济制度》一文中，特别指出政府在改革中的根本问题是要把直接控制的资源下放到民间，积极建设和培育由市场自发配置资源的经济体制。但是，政府改革以来却是沿袭计划经济的做法，总想包揽和解决一切经济社会问题，不仅继续把持着配置资源的权力不肯放手，甚至随着我国经济总体规模的扩大，实际控制经济和配置资源的能力反而比过去更强了。所以，当我们常常在为政府调控经济的成就而欣慰的同时，却又不得不品尝这一改革路径带来的另外一方面的许多苦果。

　　20多年来，我国的改革一直遵循这样一种策略：一方面谨慎地放开和开放一些处于计划体制外围和边沿性的领域，另一方面又不断收紧在国民经济中具有战略性和全局性的领域，把计划经济时期行政性的行业“改革”为垄断性的公司，通过垄断性的行业公司又进一步加强了控制经济的能力。沿着这样的改革路径走下来，我国经济在得到一些开放的市场的同时却又处在垄断组织的控制之下。所以，我国目前的经济体制既不同于过去典型的计划经济，又不同于规范的市场经济。这是一种全新的可以称之为“政府+市场”式的经济体制。生活在这种体制中，一方面，我们确实享受到了改革和社会进步带来的新生活，另一方面垄断组织和垄断部门又以垄断型的服务抵消了社会进步让国民应有的享受，以垄断价格的方式收走了国民在经济发展过程中应得的实惠。坐飞机，不仅票价高，额外还要收取机场建设费、燃油费。国有银行长期以来以很小比例的自有资金经营和运作国民的巨额低息存款，还要把一些传统的项目改为收费服务。有人做过统计，仅2003年10月以来，银行的收费服务就新增加了20多项。电话电信、煤气、电力和自来水，以及新闻出版、电视传媒……，等等，等等。在我们周围的许许多多方面，几乎一切的一切都是由政府和政府所属的那些部门说了算，常常不需要任何借口就要了你的钱。他们想提价就提价，说收费就收费。作为消费者，一般居民几乎无法躲避那些无所不在的垄断行业和垄断公司，与这些垄断行业打交道常会感觉光天化日之下被打劫。目前特别突出的几个方面的问题，诸如上学、医疗、买房都只不过集中反映了“政府+市场”的体制带给人们的严重后果，成为一般民众给这种体制缴纳的最后一种赋税。因为，对于绝大多数人来说，供孩子上一个大学，家庭成员中有一个人因大病住一次医院，或者买一套房，那就几乎是倾其终生所有了。反思这些问题的产生和出现，都是由20多年来的改革路径造成的，是现行经济体制的一种必然结果。所以，解决这一类的问题既不能继续通过政府权威来解决，也不能幻想现行体制会自发解决。

　　为了讲清这个道理，我们需要分别说明市场体制和我国目前的现行体制中房产价格都是怎样形成的。

　　在市场经济中，房地产行业风险高，回报率一般也都相对比较高。所谓风险高主要是和其他大多数行业比较而言的。因为，对于一般行业来说，资本金都会分为固定资本和流动资本，然后分批生产，即使销路不好损失也有限。房地产业属于资本密集程度很高的行业，每次投资周转资金基本是全部资本，如果出现风险损失就要大得多。因为投资额比较高，房地产投资中银行贷款总要占据较大的比例。在市场经济体制中，为保障公平的市场竞争环境和秩序，政府不会对某个行业的投资者或者消费者提供特别的优惠政策。此外，银行也和其他行业、企业一样，不属于政府所有，政府也不能要求银行对个别行业实行一种特别的信贷标准。相反，为保障市场秩序，银行的监管都是很严的。所以，除了为数极小比例的贫民享受政府给予的廉价房或廉租屋以外，房地产行业的发展和其他领域一样要由市场供求关系来决定。在决定其命运的金融环境方面，不仅开发商的贷款申请要符合监管的规定，而且到期的贷款连本带息都必须归还。否则，放贷的银行也要受到追究和处罚。如果开发商因投资不当、工程延期或者房产没有完全出售等方面的原因，造成没有足够的款项归还银行，就需要降低价格出售房产，以期较早收回货币。有时急于出手，亏本甚至于严重亏本的事情都常有发生。否则，按照事态发展下去，遭受逼迫拍卖还贷，其后果更惨。倘使亏蚀严重，银行逼贷又急，出现开发商跳楼的事情也不是杜撰。所以，在那些成熟的市场条件下，虽然房产价格比一般商品还是要高，但它毕竟也和其他商品一样要受到该国具体的社会发展和国民的收入水平的制约，表现得时高时低，甚至于大起大落，不会只是一味地持续上扬和一路高涨。

　　我们国家目前房地产情况则与上述市场国家有所不同，它目前的情况恰恰是政府格外关注和支持的结果。因为在典型的计划经济时期没有房地产业，所以，我国的房地产业是改革开放的产物。如果主要分析以居民住房为主要对象的房地产业，则是从10多年前政府决定停止国家职工的实物住房开始起步发展的。虽然起步发展的时间短，但由于房地产行业资金密集程度高，符合以投资拉动经济增长的我国传统体制，各级政府都不约而同地把该行业当作重点发展和龙头产业，给予各种发展所需的优惠条件，使其在2005年已经占到GDP的8.6%。特别是政府对房地产业的“一肩担两头”即对房地产开发和居民购房两方面的金融贷款的支持，是以往任何时期任何产业都没有享有的。一方面，我国房地产开发商从起步以来都是以非常宽松的条件得到国家银行贷款，即使在我国处于“经济紧缩”和政府严格控制货币供应的时期，房地产业都能获得最多的贷款。根据中国人民银行的资料，1998-2004年，我国房地产贷款由3106亿元增加到26306亿元，6年年均增长42.8%。香港商报曾就此评论说，中国房地产信贷业务在这么短的时间内、以这么快的速度发展在全世界都是少有的。而在房地产也获得的金融贷款中，60-70%是直接贷给开发商的，其间开发贷款余额年均增长25.78%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率12.82%以上12.96个百分点。另一方面，甚至于是特别重要的一方面，政府出台包括比商业贷款低出许多的购房贷款等许多优惠政策鼓励居民超过实际支付能力买房，实际上是对房产高价的认可和支持。根据国家统计局统计，2004年房地产开发资金17168.8亿元，其中定金和预收款占43.1%，开发企业自筹资金占30.3%，银行贷款占18.4%。按照中国人民银行房地产金融分析小组的分析，自筹资金中的个人按揭占到总量的21.2%，即房地产开发资金中的64.3%是预售的，预售支撑了开发商的脊梁。这就再明白不过的说明，政府表面上给予居民包括贷款在内的许多优厚条件，实际上都是帮助房地产开发商在其工程起步时就已经毫无风险地收回投资并赢得高额利润了。

　　其实，我国房地产商还有让国外房地产大亨们也羡慕不已的条件，这就是贷款到期可以不还。在我国，企业拖欠贷款数额越大越不怕银行，早已不是天方夜谈。更有甚者，不仅贷款逾期不还，而且还可以续贷，用新的贷款支付利息，反过来维持银行帐面上的优良金融资产。所以，我国房地产商可以有恃无恐地维持一个高价房产，只有价格达到开发商的预期水平，才肯出售。即使遇到经济不景气或者所谓政府“调控”，他会关门出国游玩，等待市场行情好转，再招聘售楼小姐继续开业卖房。试回想一下，我国房地产业起步晚，秩序一度也够混乱，但我们几时看到房地产商因头寸紧张急得亏本出售？几时有房地产商心急跳楼？10多年来的房价扶摇直上，总是从一个平台达到一个平台后，在这个平台上下浮动，或等待人们的心理承受能力勉强适应，或等待政府出台优厚的贷款条件鼓励居民买房解围，然后再继续高走，从未有过市场经济国家那样高高低低或者大起大落。正是由于我国的房地产业在政府的特别关怀和特殊的金融环境中发展，不仅已经不同于市场经济国家是一种高风险行业。相反，它像政府许多所属垄断行业那样属于一种无风险却有着高回报的特殊产业。——这就是困扰我国多年的房价持续上涨的根本原因。多年以来，国内分析房价的文章无数，却离开政府和金融支撑的具体背景，所以都几近隔靴搔痒。

　　讲到这里有必要进一步分析一下上海、北京等几个引领我国城镇房价高走的大都市。上海、北京这些年一直走在我国房产价格持续上扬的前头，还有一个原因，就是这几个城市的特殊地位受到了国内外有钱人的追捧。部分国民有了足够的钱，在自己喜欢居住的城市购买一套住宅，应该是社会进步的反映，似乎不该受到指责。但问题是在“政府+市场”的经济模式中，由于政府过多地掌握经济资源，使得国家

公务员普遍有了寻租的条件和机会。而且我国的现实确实是，许多国家公务员都在其履行职务行为的过程中顺便得到了不少的灰色收入。中国人民银行

反洗钱中心的资料充分表明，投资房地产已经成为目前腐败分子明目张胆的一种洗钱方式。由于这些人的钱来得容易，房价再高也不在乎。有全国地下涌动的雄厚资金和海外金钱的支撑，北京、上海等特大城市的房价就必然会不断地被突破和掀高了。

　　1992-1994年海南和广西北海的房地产业的遭遇可以作为上述观点的佐证。90年代初期，全国各地的房地产投机商怀揣银行的资金先后云集海南和北海，两地房价由此扶摇直上。1993年，中央来了一个整顿金融秩序，只是严格要求各级银行抽回自己直接投资房地产的资金，两地的房价即刻一落千丈，至今还没有完全从那次打击中缓和过来，充分说明房地产业的根本问题在于金融制度和金融秩序。那么，能不能指靠政府通过整顿金融制度和金融秩序解决全国的房价问题？明确地回答是“不能”。因为，一个好的制度和秩序不是通过一、二次整顿就可以得到的，而是必须经过精心、艰苦的社会改革和制度建设得来的。那次金融整顿只是明确一项，就是银行不能直接投资房地产。除此之外，我们既没有得到一个符合市场经济体制的金融制度和秩序，也没有得到一个健康的房地产行业发展所需要的环境和秩序。即使对于海南和北海来说，他们仅仅是遭受到了一次打击，却没有因为那次打击而获得房地产业健康发展所需要的一些基本的制度条件。

　　说不能指望政府通过整顿金融秩序之类的手段解决房价问题，还存在一些十分现实的原因。在现在的体制下，房地产业和许多政府所属的垄断企业、行业比较，只是属于处在体制的边沿或外围的行业。银行对房地产业的通常做法不过是对国有企业的一种继续。许多国有企业和垄断产业都是靠银行的不规范贷款维持生命的。政府要求银行严格信贷制度，那许多政府所属企业怎么办呢？何况，房地产业已经成为支撑当前经济发展的重要支柱，和政府、银行紧密地连为一体，别说房地产业的健康发育不是通过一、二次整顿可以奏效的，即使如此，让政府严格金融制度去打压房地产开发商也是不现实的。一方面，我国现行经济体制需要一个不规范的金融制度；另一方面，在现行的经济体制下金融制度也不可能规范。这就是我们经常强调的“中国国情”。迁就这样的“国情”进行改革和建设，不仅没有规范的金融行业，也没有了规范的市场规则。

　　解决房价之类问题的原则用得着罗马共和制向帝制转变时期的一句话，“把上帝的留给上帝，把凯撒的还给凯撒”。不过，这里需要把位置变换一下，成为“把凯撒的留给凯撒，把上帝的还给上帝”。进一步深化和推进市场改革，让市场去解决市场问题。政府在占有国家政治公共权力的同时再拥有控制和配置经济资源的权力，必然导致特权或普遍性的腐败。在当前的历史阶段上，人类社会还没有任何一个有效的制度可以解决这个问题。市场体制的国家为避免特权和腐败给社会造成腐蚀及危害，采取了一种聪明的规避的方式即设置一种制度安排不让政府控制和管理国家财政以外的其他经济资源。而且，由于国民长期对政府的防范和监督，使得那些国家的政府也获得了一种不直接干预市场的传统。借鉴历史的经验和反思以往的改革路径，“把政府的留给政府，把市场的还给市场”，应该是我国政府在改革中需要解决的根本问题。由于严重的意识形态障碍，这样的改革还没有开始。但是，我们必须有个开始。至少，应该争取让放开的市场不过多地受到政府的侵蚀。从这个理念出发，政府解决价格之类的问题，只会使事态变得越来越复杂。因为，在由计划经济向市场体制转型的历史时期，政府自觉或不自觉地都会把每次对经济的干预当作检验自己权威和进一步强化自身的绝好机会，都是一次向计划体制的复归和对市场化改革的反动，都必然地扩大和增加了未来改革的成本和难度。