任志强：新住房制度让开发商的商品房供给转向

    其实在98年之前，华远大量建设的商品住宅绝大多数(近90%)都是中低收入家庭的拆迁安置房、用于单位实物分配的普通商品住宅，恰恰是新的住房制度让开发商的商品房供给转向了高收入家庭或中高收入家庭。

    任志强/文

　　多数人都认为“国六条”的出台是对房地产企业的一种调控，但我却从“国六条”中更多看到的是政府住房制度改革的一种转变，一种思路上的根本转变。

　　从住房实物分配开始，我国实行的是全民的住房社会保障性配给制度，而货币化分配则实行的实质是大多数居民完全市场化选择性的住房消费制度。虽然仍有一部分

廉租房的保障，却被拥有产权的消费观念所淹没了。政府被土地出让制度的逐利动机所驱使，而忘记或忽略了建立完整的住房社会保障体系，忽略了政府承担的弥补收入差别引起的低收入家庭住房保障的责任。

　　早在1998年23号文件出台时，许多专家、学者和开发商就提出了仅靠经济适用住房政策和商品房市场的建立并不能解决低收入家庭的住房保障问题和市场竞争中被淘汰的弱势群体的住房问题。必须在市场化发展住房的同时，相应的建立必要的低收入家庭的住房保障制度。我曾于2000年《中国城镇住房制度改革的思路》一文(发表于《产业论坛》杂志第九期)中列出了“建立可持续发展的住房制度”的专门一章，特别强调了“完全有必要首先建立一套完整的最低收入家庭住房保障体系制度”，也特别指出“而非靠单独、临时所发布的文件保证”。

　　但出于中国宏观经济处于亚洲金融危机的威胁之中，和中国有可能出现的通缩状况，国务院否定了经济适用住房可售可租的建议，改为经济适用住房只售不租。希望靠房地产市场的发展与经济适用住房政策来拉动投资与扩大消费，将全民在银行的储蓄调动出来，同时也靠住房的个贷将银行的资金转换出来，让中国的宏观经济回到正常轨道。于是鼓励住房市场供给与消费成为了主旋律。人人都要拥有一套带有私有产权的住房和住房消费一步到位等政策与社会舆论导向掩盖了建立住房社会保障和分层次递次增长的消费模式。

　　由于缺少了住房社会保障的腿，政府把主要精力都放在了建立市场、发展市场、利用市场上。因此房地产市场在政府从土地中获取城市建设与改造资金的同时，也出现了投资过热、房价增长、贫富差别加大与市场规范管理不到位等一系列问题。如果试图让所有的家庭不分收入差别的都用市场化的方式解决住房问题，就必然会让不同收入的家庭都挤入市场，用同一种住房消费的能力，要求市场提供相对于这种消费能力的户型与产品。但实际市场是个用投资收益来吸引投资的非强制性经营行为，产品更多的只针对某一收入人群，而非满足所有收入人群。当利益来源于特定人群的消费动机与能力时，产品就必然会去吸引与迎合能产生更高收益的人群，这样就必然向政府会将土地卖给最高价者一样，商品房也会向价高者倾斜，并增加市场的竞争与淘汰能力。

　　发展市场与社会保障是两个不同的命题，投资者一定不会让自己面临被竞争缩淘汰的境地，也不会和无能力承担建立社会保障的转移支付的责任。缺少了社会保障性住房制度就会使市场附带的被更多专家、学者和公民赋予了道德责任与公益要求，要求市场主体违背经济规律，用完全公益的方式满足住房保障制度的替代，并使这两个不同的命题在一个平台上对话。

　　许多人说华远是在给中高收入家庭盖房子——“给富人盖房子”，这是因为国务院关于房改问题的二次通知、“98年的23号文件”、“03年的18号文件”都在强调中国的住房供给制度中，商品房只面对中高收入家庭。中低收入家庭应用社会保障的方式提供与解决住房问题。

　　其实在98年之前，华远大量建设的商品住宅绝大多数(近90%)都是中低收入家庭的拆迁安置房、用于单位实物分配的普通商品住宅，恰恰是新的住房制度让开发商的商品房供给转向了高收入家庭或中高收入家庭。

　　当住房货币化分配制度出现之后，最突出的正是市场化建设的商品房的手硬起来了，但低收入家庭的社会住房保障的手软下去了。而我所强调的恰恰是要从那时起就建立强大的住房社会保障制度。终于“国六条”开始将住房保障问题、低收入家庭的住房又政府解决的问题提到了责任制的层面，开始重视与强调几年之前我们就提出的分层次解决城镇居民住房的发展战略了。

　　许多网民以为我是被更多的网民攻击我“为富人盖房”的观点之后，才提出了用政府建立社会住房保障制度来解决“穷人”住房问题，以掩盖发展商“暴利”驱动的发财梦，却不知道建立社会保障制度的想法是在98年住房货币化改革取消了实物分房制度的同时就提出的一种思考。

　　为回答这些疑问，我不得不将1999年开始的研究报告、2000年7月正式发表的《中国城镇住房制度改革的思路》重新刊登在博客上，以让更多的人了解，并更深刻的体会“国六条”的重大意义。（来源：任志强的BLOG）