曹建海：中国的房地产基本不创造什么国民财富

    中国的开发商一直以来认为他们为中国的经济增长做出了重大贡献，其中的一个重要依据就是他们在中国固定资产投资当中创造了重要的国内生产总值。在我看来，中国的房地产开发经营企业从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是运用他们的眼光、见识对土地、资金、建筑活动进行“资产组合”，基本上不创造什么国民财富。

　　学人新论-曹建海

　　近年来，理论界的论战越来越多，除了在是非观上存在争议，或者理论水平虽有高下但一时难以区分；另外一个重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看来，概念错误是目前我国经济理论界存在的最大的问题。这里我举一个长期以来非常“权威”的概念性错误，就是房地产开发投资是全社会固定资产投资的一个分类。以国家统计局发言人、国民经济综合统计司司长郑京平先生5月12日发表在《21世纪经济报道》上的一篇题为《我国的投资率为何居高难下》的文章为例。该文中写到：“从1998年到2005年，房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22.7%，比同期全社会固定资产投资平均增速高7.9个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12.7%提高到2005年的17.8%。”对于这段话，我想所有人应该感觉非常熟悉，因为几乎在我们每年的《政府工作报告》中都有类似的论述。翻开《中国统计年鉴》固定资产投资部分，“房地产开发投资”被当成是我国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。这是一个错误的概念导致的错误分类。事实上，正是这个统计分类的错误误导了我们对“投资率”是高还是低的判断，更误导了我们大家对房地产开发投资主体——“房地产开发经营企业”在国民经济增长中的地位和作用的认识，同时也误导了中央对当前经济进行宏观调控的取向和手段。

　　那么，究竟什么是固定资产投资？我认为首先需要搞清楚投资的概念。根据一般的生活常识，我们知道，投资是一种通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。但投资最重要的概念在于直接投资和间接投资的区分，这是我们大部分人对投资概念了解不足的地方。

　　什么是直接投资？就是经济单位(含个人)从事三次产业范围内的物质生产活动所必须预付的资产。这些资产根据资金周转速度的不同可以分为固定资产投资和流动资产投资。从这里，我们引出了固定资产投资的概念，它是经济单位通过直接建设或者购买获得物质生产活动所需要的、经过较长的时期才能消耗完毕的耐用经营性资产。例如，从事三次产业活动的农业水利设施、机器、厂房、营业场所、仓库、办公楼、道路、运输工具等。这些资产有四个特点：其一，它们属于直接投资活动，是现代产业活动(含机关、事业单位)从事国民收入创造活动中必不可少的资产；其二，投资这些资产的目的是为了从事三次产业范围内的物质生产活动，而不是为了通过转换资产形态保值增值；其三，这些资产在一定时间内难以消耗完毕，需要以折旧等方式逐步收回，因而存在较高的固定成本，也是短期制约经济单位生产能力或服务能力的重要因素；其四，这些资产虽然从性能上也可以成为消费品，但它们与消费品不同的是，后者直接用于消费者衣食住行的消费，属于直接的消费需求，而固定资产的需求是在消费需求的拉动下，经济单位为了获得一定利益而使用的一项资产。

　　这样看来，所谓的固定资产投资就是经济单位通过购买或者自建方式获得的，用于三次产业生产经营，经过较长时间才能消耗完毕的，以厂房、机器、交通工具、设施、办公场所等形态存在的物质资产。这里的关键之处在于，固定资产投资对资产的最终使用者而言才具有意义。如果把固定资产的开发建设者在土地和房屋开发建设过程中垫支的资金也算作固定资产投资，不仅会有二次计算的问题，更主要的是造成固定资产投资概念上的重大错位。

　　我举一个例子，甲外国投资公司在北京投资24亿元开发了一座大厦，卖给乙跨国公司作为中国总部，甲公司回收40亿元。在这里，某跨国公司在中国用于办公楼的直接投资是40亿元。如果我们把甲公司投资的24亿也统计为直接投资的话，那么两家交易公司合起来的直接投资就是64亿了！这就如售酒小姐卖给我一瓶啤酒，最后把卖的和买的都统计在内，变成销售两瓶酒了。所以，在这里，作为开发商的甲公司的投资就不能算作直接投资，它投资写字楼的目的不是为了自己使用，而是为了获得预期现金回报，这属于一种典型意义上的理财性投资，也就是学术意义上的间接投资。不管甲公司是直接购买现成的楼盘用于出租、保值增值，还是以所谓“房地产开发经营”方式获得现金回报，在本质上是没有区别的。

　　值得关注的是，在这里，甲公司委托开发后的销售利润率达到了40%，这在国外是不可能的，因为国外这种委托性开发的获利来源是资金的报酬，通常都不可能超过5%。为什么在中国这么高呢？因为在中国经常有政府拍卖土地，作为标杆类比，外国房地产开发商和国内开发商一样可以坐地涨价——你这块地拍到每亩1000万了，旁边的地也值1000万了。如果原来获得土地的价格是每亩100万元，开发商就会从住房销售中每亩额外获利900万元。所以，现在中国房价涨了，真正涨的是地价，而土地拍卖以后除了已经售出的房地产，大部分掌握在开发商手上。北师大董藩教授有一个观点说中国房价飞涨与土地无关，这是极其荒谬的，我已在5月8日的《中国经济时报》上全面驳斥了他的十个观点。

　　所以，中国的房地产开发投资根本不是直接投资。而购买了房地产的人，对于他来讲，如果这个房子是用来居住的，就属于消费品，也跟投资无关。当然有的是用来出租，这又分两种情况：如果你的劳动只是用来收租，只能说你的房屋收入全部来自于房屋的折旧和提供居住或经营劳务，对于购房者而言，只能是一种理财性投资，属于间接投资；但如果你买了100套住房，99套住房开了旅馆，你雇用了大量服务人员，通过租赁服务获得经营性收入，并且在服务性收入中房租只是一个较小的部分，那么这99套住房的投资就属于你从事旅馆服务业的固定资产投资，属于直接投资。还有一种情况是空置房屋等待升值，就属于一种典型的投机性理财投资，属于间接投资。间接投资的部分是应当归入消费还是投资大类呢？我看应当归入消费范畴，因为这部分不创造物质财富，属于消费者另外一种形式的“消费”。

　　如果房地产商开发的房屋被工业企业或服务行业的企业买走用于经营活动，对于购买者而言就属于固定资产投资，但是对于开发商而言根本不能算是固定资产投资。如果我们能统计一下我国房地产开发投资形成的房屋当中有多少是被消费者当消费品买走的，有多少被消费者用于理财投资了，还有多少是用来从事物质生产活动的经营性资产(包括国家机关、事业单位购买的用于提供行政服务和非营利性服务的资产，也可以算作固定资产投资)，我们就会惊醒，我们的固定资产投资，特别是房地产开发投资当中有多少根本不属于固定资产投资？过高地估计投资率，或者该统计进来的没有统计，会给我们的宏观经济政策判断带来什么影响呢？

　　中国的开发商一直以来认为他们为中国的经济增长做出了重大贡献，其中的一个重要依据就是他们在中国固定资产投资当中创造了重要的国内生产总值。在我看来，中国的房地产开发经营企业从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是运用他们的眼光、见识对土地、资金、建筑活动进行“资产组合”，基本上不创造什么国民财富。但是为什么开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产实现增值了呢？关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者。

　　中国房地产业是一个畸形的行业。什么是合理的行业？合理的行业一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜、质量还要好的产品或服务，而中国房地产开发经营业只是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的迄今为止最大的皮包商、倒卖商，是一个没有任何社会意义的商业模式。合理的房地产是什么？欧美的房地产业是什么样子？欧美的房地产业是建设者和服务者构成的，建设者就是建筑商，他们的房地产商都是建筑开发商，更多的是工程承包商，因为美国土地是私有的，你不可能随意买地，很多是土地拥有者作为业主委托开发的。我们知道美国房地产业实际上就是为建筑业和消费者服务的行业，包括建筑管理、房地产策划、信托投资、抵押银行、房屋中介、租赁经营、

物业管理、IT服务等等，他们是纯粹的服务业，是靠服务挣钱的，没有服务，一分钱拿不到。中国模式是什么？中国建筑业纯粹是做承包，一部分是专业承包商，一部分是开发商下面的包工商。在我们的房地产服务业里面，大量的是开发商，数量占到45%，利润和销售额占到90%。这在国外是不存在的，在国外的房地产业里面不存在这样的业态，在我们这里销售收入和利润却占了90%；国外房地产服务业是100%的，我们是10%。所以中国房地产是一个畸形行业。那么房地产商干什么？借钱，购地，委托规划设计，工程发包，销售，几乎不做什么服务。中国的开发商有两级，一级就是土地储备中心，二级开发商就是政府或开发区直接拥有的房地产开发公司，还有私人开发商、外资开发商，这四类开发商都在以掠夺的方式获取财富，获取暴利，这是中国房价飞涨的根源。

　　一个在国外几乎不存在的行业，在我国被当成了国民经济支柱产业大力发展，这是一个根本的错误！什么样的行业能成为支柱产业？在邓小平看来是汽车业、建筑业，而在我们当前看来居然是房地产开发经营业。什么样的产业才符合支柱产业标准？大致同时符合劳动生产率上升基准、产品收入弹性基准、产业关联基准三个特征的产业才是。房地产开发业不是生产部门，它们有生产率吗？而且可怕的是，在现有的银行贷款、建筑企业垫款和房屋预售制下，开发商的开发能力可以说是有无限弹性，如果我有一家公司可以把中国全部开发了，因为我不需要花一分钱，我可以空手套白狼。所以，这是对中国国民经济有重大危害的一个行业，它已经成为中国的肿瘤了。建设部前部长杨慎说房地产是支柱产业，挣钱越多，贡献越大。而我的说法完全相反，开发商挣钱越多证明他们对社会的掠夺就越严重，对社会危害越大。

　　医治肿瘤的办法很多，包括化疗、放疗和手术等方式。对于这个已经无限庞大的开发业而言，我认为只有采取做手术的方式——取消开发商。理由非常简单：中国有全世界最低的建造成本，但是我们的房屋价格是世界之最，即使按照现行这个被严重低估的

人民币汇率，北京的房屋价格超过了伦敦，上海的价格也超过了日本。其中的关键是这些中间商，包括储备中心、一级开发商、私人房地产商、外国开发商的层层加价！除了以批文和眼光开发“金钱”，他们一无所能。所以，必须取消开发商，或者至少把他们改造成依靠劳动合理获得应得报酬的社会劳动者。

　　(作者单位：中国社会科学院工业经济研究所)