叶永春：房价调控目标应明确 让炒房者无利可图

　　叶永春

　　去年调控以来，房价依然居高不下，一些城市甚至逆市大涨，在此背景下，“国六条”出台标志着新一轮调控启动。显然，新政策比过去更全面，更有针对性。

　　然而，也无须讳言，这轮房市新政可能抑制住房价上涨过快势头，但是否能促使房价 回归到合理水平，却令人难以乐观。因为，新老调控目标都主要是为了抑制房价增长速度，这很容易让人理解为：房价涨得少一些、慢一些都是政策允许的；只要房价不过快上涨，调控手段想必不会严厉。在此预期下，房市难以出现真正的降温。

　　为什么不能将调控目标直指即使不涨也已虚高的

房价？非决策者不想，而是不能也——这里既有担心房市就此会低迷的顾虑，更是因为定价权在开发商手里，政府只能通过市场手段来影响企业产品价格的制定，而不能干预或剥夺企业的定价权，不能退到计划经济的老路。

　　房价问题牵涉到错综复杂的利益关系，对房价高低的看法，不同利益者会得出不同结论。调控目标只提房价增长速度，这是以往调控效果不理想的主要原因，但又无法提出合理房价应在什么水平，这是一道难题！因此，这就需要我们转变思路，另辟路径，调整主攻方向，重新树起一面大旗，这面大旗，也就是新的调控目标应该是：让炒房者无利可图！使相关利益者想反对也无法开口反对——谁愿公开承认自己就是哄抬房价的炒房者？凡要办成一件事，必须师出有名，名正才能言顺，才能理直气壮，才能统一各方思想，形成合力！

　　只有在长期低迷的市道中，炒房者才能起到一些积极作用，但这积极作用只能是短暂的，而且，他们也不是不可缺少的“救市主”。当市场升温后，特别是过热后，炒房者起到的作用就会走向反面——“火中浇油”！

　　推动房价上涨的各种因素中，如地价、建筑材料等上涨，可视为正常因素，而炒房推高房价可视为非正常因素。剔除非正常因素，抓住这个主要矛盾，让炒房者无利可图，房市就会有效降温！因为，炒房者有利可图的示范作用，也是推动房价不断上涨的重要原因，而且，即使在正常因素中，房价与地价等关系也是相互影响、水涨船高的。大力发展

经济适用房、廉租房可解决问题，但此非一日之功，远水难解近渴。

　　将房产调控目标确定为：让炒房者无利可图——

　　1、可充分体现出中央“更注重社会公平”、“以人为本”、“执政为民”、“建设和谐社会”大政方针的具体性。当大多数人望着高企的房价兴叹，少部分人却不断在炒房中大获其利时，会使社会矛盾激化，而遏制炒房会深得民心。

　　2、可从制度上消除这一领域的腐败现象。通过炒房获得巨大而又合法的收益，对权钱交易者也有着强烈吸引力，房产转让中的低买高卖也是他们输送利益的重要途径。

　　3、可让大批想到中国来捞一把的国际炒家知难而退，对他们来说，只有不断拉高房价，才能为日后顺利出货腾出获利空间；而没有获利预期，也就失去了抬高房价的动力，这可避免房市大起大落，有利于防范金融风险。

　　4、可反映出房市的真实需求。炒房会造成供求失衡的假像，会使价格信号失真，不利于社会资源有效配置；让房价形成上传递出正确信号，这是市场得以健康发展的重要条件。

　　如果在调控目标的重新确定上形成以上共识，则还需在相关理论上突破——要明确商品住房是特殊商品，不是如

股票那样的投资品种，因为，股票可以不炒，但住房却是每个人的生活必需；这个市场欢迎任何人(包括外国人)购房用于自住，但反对频繁转手用于牟利；这事涉及社会公平，而决不是“劫富济贫”！

　　目标确定后，方法便相对容易找到，比如，可重点完善住房转让环节税收——明确5年内转让住房收益作为增值税全额征收(营业税容易转嫁给受让者)5年后税率才能逐年递减，以确保炒房者无利可图的目标实现。对为改善住房条件及搬迁的买卖行为可另作考虑。

　　“乱世宜用重典”。在事关全局问题上，需毫不含糊“一刀切”，这样才能充分发挥出政策威力。至于在住房贷款利率、按揭首付比例等方面，倒需区别对待，不应“一刀切”，以保护正常居住需求，避免伤及无辜，并且，在合适时机反而应予优惠，以鼓励正常需求。恩威相济，双管齐下，必定能使房市长治久安。