任志强：房价到底是什么

    任志强/文

　　全世界的黄金只有一个标准价，因为黄金只有一个质量标准。但是黄金饰品的价格在世界各地或一地的两个商店里都会有差别，也许每克黄金的标准是相同的，但加工费不同，店租不同。因此国际统一标准的黄金价格到了各自手中却有不同了。

　　但全球的石油价格却分为两个：一个是纽约的期货；一个是北海布兰特的现货。期货的价格常常比现货的价格还高，质量与时间不同时，产品的价格自然也不同。

　　中国的房价一直是个引起重大争论的问题，但什么是房价，房价代表什么却各有定义，并不像黄金与石油一样定义明确，也因此常常引起误解。

　　许多官方机构各自发布了一些关于房价、房价增幅、房价指数、销售价格等等不同名称内容的信息。一些学者、专家也都从不同角度去解释与分析这些信息，结果让社会媒体添油加醋的把各种信息扭曲的传递给民众与决策机构，不但未将本来面目说清楚，反而掩盖了事实的真像，使市场中的信息更加混乱。再加上有些不负责任的学者、专家将中国不同定义的统计数字信息与国外有特定含义的一些数字放在同一位置对比，就造成了更大的差异性。

　　中国属于发展中国家，也处于新

城市建设的高峰期，因此住房市场中供给与交易量最大的是一手新房，而二手房的交易所占比重较低。但国际大多数发达国家则与中国正好相反，城市化率较高。城市建设的高峰期已过，住宅成套率水平与人均居住面积都基本满足与稳定，住宅的标准化水平较高，差异性较小，新房建设与旧房的改造工程所占比重较低，而二手房的交易量占主导地位。如美国新旧房的交易量比例约为1：7左右，新房的建设与交易量都为较低水平，因此在房价的计算上就产生了很大的区别。

　　大部分发达国家都有物业税与

遗产税，因此房价是指房屋的实质资产价格，而非单指市场中的交易价格。非交易的房屋也会参考市场中的交易情况进行了现值评价，以有助于确定物业税或遗产税的收取。房价的定义已从单纯的销售和交易价格(尤其不是单纯的一手房交易价格的概念)变成了资产价格的代名词。

　　当中国的房价上涨，有利于中国城市75%以上的私有产权人的资产和国家的资产增值时，有些学者、专家认为普通城市居民不可能将住房卖掉，因此房价上升与他们的资产价格无关。最大的错误恰恰在于他们是认为交易价格才是房价(租赁价格也是房价评估的重要组成部分)。但大多数市场经济的国家中个体经济或私人经济的小业主们恰恰是用住房资产作为抵押品向银行进行贷款去投资或去做生意的。中国许多创业者或失业者苦于无初始资本去经营正在于他们未将已经私有化的住房作为资产并向银行抵押贷款。因此不进行交易不等于房价增长时这些拥有私有产权的家庭不受益。相对于征收物业税和遗产税而言，则不论你是否交易，房价上升时你都必须按新的评估价格为基数纳税，这样就便于我们更真实的理解房价的本来概念了。

　　房价是所有房屋的资产价格的评价结果，而不是仅指市场中房屋的交易价格，特别是决不仅指一手房的交易价格(还包括二手房、其它交易方式与租赁价格形成的房屋价格)。

　　媒体中更多引用的是一手房的销售价格作为房价，有些用住宅一手房的销售价格作为房价。那么就应该在信息发布时说清楚是房屋的销售价格(包括住宅、办公、商业用房)或说清楚是一手房的销售价格，再或者说是一手房新房或住宅的销售价格。也许这种加了特定名词并与普遍意义上的房价明确区别与定义的信息会让民众更容易理解也让专家们进行分析时更容易理解。

　　我国有非常明显的一手房与二手房的交易差价，一手新房因房型、设计、材料、环境等因素优于二手房，因此一手房的交易价格明显的高于二手房。但国外成熟城市中却常常出现二手房的交易价格因地理位置、配套条件、交通与环境等因素会比一手房的价格还高，他们并不在意建筑材料、格局上的更多差异。而我国城市中许多十多年前盖的房子却在

客厅、卫生间、层高、结构、材料、冷热源、燃气、热水等多个方面无法与新房相比，尽管在地理位置、配套等方面有许多优势，但却难以通过改造而提高居住质量或以小变大，因此二手房的交易价格低于一手房，这样的房价在平衡或加权统计中却会产生许多无法与国际统计接轨的问题。

　　中国完全有必要结合中国的特殊国情做一套定义明确、概念统一、统计调查方法统一的信息系统，公开透明的让民众了解真实的市场情况。如果与国际统计数据对比时，则必须首先统一概念与定义，让信息有可比性，否则一定会各持一词，让争论只能造成混乱而起不到澄清的作用。

　　而房屋销售价格指数则是将市场价格转化之后的统计系统，指数对涨幅的计算远远好于用平均销售价格计算出的增长情况，更容易让民众了解真实的情况，减少因交易内容变化而引起的恐慌心理。

　　中国的领土巨大、面积宽广，地区性、地域性、城市间的差别巨大。全国的整体情况是说明宏观经济发展趋势的；地区、地域是反映经济背景的；城市价格则反映的是局部与微观的情况。如果将此之间不同的信息与计算混在一起比较，也会出现统计数字与现实感受之间的差别。必须分清这些信息相互之间的关系，才能更有效的指导投资与消费行为的预期。反映当时情况的指标并不等于反映发展的全部情况。

　　如关于空置率的争论很多，更多的媒体包括中央电视台都重点只谈空置量的绝对数字增加，却没有一家媒体告诉民众和政府，现有空置量的增加时其所占比重是下降的。2005年虽然商品住宅的空置同比增长了12.4%，但从1998—2005年期间商品住宅施工面积年均增长了19.75%，新开工面积年均增长18.57%，竣工面积年均增长了16.21%，空置面积年均仅增长了4.95%，远远低于其它增长。

　　空置比例量今年呈逐步下降的态势，1998—2005年商品住宅的空置面积从占商品住宅施工面积的17%下降到6.5%，占住宅竣工面积的比例从43.5%下降到20.8%，占住宅新开工面积的比例从37%下降到15.4%。2005年比2004年的比例仍为下降趋势。不管现有的空置量、空置率按什么方式计算，空置率有多高都必须首先让民众与政府知道，空置量与空置率都是所占比重下降的。一棵树上有一个烂苹果，一片树林中就会有一堆烂苹果，但并不表示有一堆烂苹果这片树林就都烂了。

　　对信息正确的报道与解读比信息是否对称更重要。如果媒体与政府机构仅仅为指责或解答某一种偏向，而单项的发布信息或有选择的发布信息，就一定会出现只谈空置量绝对数字增加而不说所占比例下降、只不分概念的说房价上升不说增幅回落的现象，造成了市场的信息混乱。这样不但不能对规范市场、引导消费起到积极作用，反而起到破坏作用。

　　为防止“房荒”论，北京市建委先公布了办理预售证的可销售面积与签约面积的信息，建设部公布了全国可销售面积的信息等，好像市场中有大量的商品房等着销售却没有人购买。

　　真实情况是办了预售证的手续不等于开发商全部可以拿出来同时推向市场，要有广告宣传的准备、要有样板房的准备，无形中大量的正式销售活动会比领预售证的时间推后两到三个月。做好预售宣传与准备之后，开发商也不会将一个小区的多个楼盘同时推向市场，也会像瓜农卖瓜一样，一个一个的切、一个一个的卖。一个小区十个楼，两个两个一组的卖，如果两个楼用一个月时间基本卖完，就要有五个月以上的周期，加上准备时间就快八个月到一年了。除非一个月内卖了四、五个楼。假定一个开发商不是有意的囤积房源，而是一个楼一个楼的卖，那么每个公司都会有一些办了证但不能马上推向市场的存量房，一个城市几百家公司就会有一个很大的量。没有一家公司会把所有的瓜都切开一起摆摊的，如果每个楼都未住满，供暖与管理的问题如何解决？

　　建设部公布了大量的待售信息，但有效供给与有效需求必须吻合才能达成交易，这就要看这些供给与需求之间是否对称，否则怎么会出现空置呢？也许是有效的供给决定着市场，也许是有效的需求支撑着市场，无能力购房的需求并不会形成有效需求，违背消费者意愿的供给也不会形成有效供给。因此再一次证明了信息或数字是真实的，但未解读之前并不完整。全国可售面积并不解决一城一地的供求信息问题，所以才会出现房屋销售价格的有升有降。

　　市场非常需要正确的信息，更需要对信息有正确的报道和解读，信息的对称更重要的在于准确解读之后的信息传递。（来源：任志强的BLOG）