谢鹰：房地产本来没有大病 却被一帮庸医治坏了

    如果把房地产行业比作一个重疾缠身的病人，由于其地位重要，牵扯面广，所以就有越来越多打着“悬壶济世”、“妙手回春”旗号的医生，在房地产“病人”的卧榻前望闻问切，作专家会诊状，然后胡乱开些药方，下些猛药。这样的场面最近越来越热闹，开出的药方也越来越离谱。

　　房地产是否有病？有。什么病？发烧。症状是投资猛增，房价过高。发烧并不是什么 疑难杂症，治疗方法也不复杂，关键是找准病因，认清根源，但眼下很多所谓经济学家、政府官员为房地产开的药方，大都是头疼医头，脚疼医脚，治标不治本。有些庸医甚至头疼医脚，脚疼医头，缘木求鱼，盲目下药。

　　经济学告诉我们，商品的价格涨跌主要是由供求关系决定的。一种商品，供大于求则价格下跌，供不应求则价格上涨。

房价之所以猛烈上涨，原因不外乎需求猛增，而市场供应相对不足。

　　需求为什么猛增？或者说为什么超过了正常的因人口增长、房屋更新和收入增加带来的增长比例，一个原因在于政府追求GDP数字和政绩，大搞城市改造，拆迁圈地愈演愈烈，人为地推动了新房的刚性需求。还有，居者有其屋虽然是一个和谐社会的起码要求，但不同经济收入的人对住房的需求是不同的，政府理应为低收入者提供廉租房或贴租房，可事实是，低收入者得不到适合他们的廉价住房，只好节衣缩食为买房奔命。当几乎所有人都以买一套商品房为惟一出路时，房地产的需求怎能不居高？

　　再说供应。有些城市把房价上涨的原因归结为开发商故意囤积房屋不卖，因此出台政策，强令开发商在拿到预售房许可证后必须一次性公开房源，不得囤积不卖，也不得分期销售。有人因此叫好，说这是政府为打压房价、让老百姓买得起房而出手干预的英明之举。要我说，这真是滑天下之大稽。

　　有人见过汽车厂家故意囤积汽车不卖的吗？有人见过家电企业生产出电视放在仓库里等着涨价的吗？有人见过钢铁公司炼出钢来故意不卖的吗？没有，至少是很罕见。因为在一个充分竞争的市场上，企业生产出产品来无不想赶快销售实现资金回笼，谁敢故意囤积不卖？即使有人异想天开存货等着涨价，更多竞争对手会迅速从这个傻瓜手里抢走市场份额，囤货的结果很可能是永远卖不出去！因此，在一个市场化程度很高的竞争市场上，政府根本没有必要出台措施，要求企业生产出产品来就赶快销售，因为这样做就像命令一个饥饿的人故意不吃饭一样可笑而毫无必要。

　　我这样说并不表示房地产市场上不可能有囤货现象，事实上，确实有开发商在有意拖延销售速度，但房价并不是因为他们这样做导致供应紧张才上涨，恰恰相反，正是由于房地产企业看到了市场供应不足，预见到房价有可能大幅上涨，所以才囤积房源，等待涨价以获得更高利润。这是一个企业的正常经营思维和行为，我看不出有什么必须打压的理由。

　　“屯房”是市场供应紧张、房价上涨带来的结果，而不是导致房源短缺的原因，只不过“屯房”行为进一步加剧了供应紧张。这就像去年能源消耗增加，引起发电用煤供应紧张，煤价一路飙升，部分煤矿因此有意囤积煤炭，等待高价卖出一样。没有人要求煤矿必须生产多少卖多少，因为追求利益最大化是企业的本能，也是最基本的市场游戏规则。煤炭供应紧张、价格上涨的市场信号一旦传出，市场会自动促使生产要素重新配置——更多的企业和资金投入到煤炭生产中，然后供应增加，价格自动下跌。政府强行干预企业的销售计划，会导致市场信号失真，生产要素不能向供应一端倾斜，供求关系就始终得不到改善。

　　造成商品房供应不足的原因很多，其中一个重要的原因在于，房地产开发的基本生产要素——土地不由市场配置，政府是惟一的土地供应商，垄断和无序供应土地带来的结果是地价急速攀升，而且土地资源的分配在时间和空间上不能按市场要求进行，所以当房价上涨时，市场不能通过调节要素配置，迅速增加房屋供应，房价自然越来越高。

　　土地市场化是一个更大更复杂的话题，要求政府不再充当惟一的土地供应商角色，现在看来也不现实，这就意味着房地产的供求关系始终不能完全由市场调节，在有些时候，政府调节的作用更大——比如在增加土地供应量方面、项目审批准入方面，但不能因为政府具备调节房地产市场关系的能力和权力，就迷信“看得见的手”，信奉行政干预万能，混淆影响市场供求的主要和次要矛盾，把板子全打在开发商的屁股上，以为要求房地产公司不得囤积房屋就可增加供应，平抑房价。

　　在我看到的为房地产“病人”开的药方中，这只是其中糟糕的一剂。还有庸医提出了更荒唐的建议，要对二手房交易加以重税，以此抑制需求，从而压低房价。对这个愚蠢的处方，经济学家薛兆丰先生已经撰文批驳，不必我多言。

　　房地产行业本来只有小恙，但却被一帮庸医治成了大病。如果再这么看下去，只怕大病就要治成绝症了。

    谢鹰