秋风：打破地产的双重垄断

　　权利经济学·秋风专栏

　　看清两个环节

　　目前土地制度基本框架是：国有土地与农村集体土地权利绝对不平等，只有国有土地可供建设城市居民所需之商品房。因此，建设房屋的土地只能由地方政府垄断性供应，而 地方政府事实上只向房地产开发商出让土地。

　　地方政府垄断土地供应，开发商垄断城市房屋供应，这一双垄断模式导致的第一个后果是，农民丧失了获得土地转换用途所带来的绝大部分增值收益。尤其有趣的是，地方政府从农民那里获得的是完整的土地所有权，但转过脸来出让给开发商并由开发商移交给市民的，却只是70年的使用权。地方政府用一只普通鸡蛋的价钱买了一只会下金蛋的母鸡。

　　本来，一些城市的城中村农民已经在从事

房地产开发业务了，他们就是一个个小型房地产经营商，他们已经融入到现代经济体系中了。城中村固然存在城市形象的问题，但农民这样直接从事房地产经营活动，等于打破了城市政府的土地垄断，必然倾向于压低城市房屋租赁价格，从而影响城市房屋价格，从而压低城市地价，而这个结果，是一些城市政府所不愿看到的。

　　这样的逻辑也恰好提醒人们，假如城市居民可以直接到城中村，或者到毗邻国有土地的农村购买农村土地自行建设住房，其价格肯定会比从

开发商处购买

商品房低廉得多，即使城市居民支付给农民的土地价款高于政府的征地价格。因为，这里节省了地方政府征地再出让土地、开发商建设房屋再出售房屋两个逐利环节，而这两个环节并没有为土地附加任何价值，反倒扭曲土地和房屋价格。

　　在有些城市近郊，确实有一些乡村自行开发商品房，其销售价格远低于由开发商向政府买地再盖房屋出售的价格，只是在目前土地制度下，此种房屋的产权不能得到有效保障——当然，普通的70年产权又有多大保障呢？

　　因此，解决城市房屋价格腾涨的釜底抽薪之计，就是实行农村集体土地与国有土地权利平等，农民可以跟城市政府一样直接向城市居民出让其土地的建设使用权，城市居民可以通过这种方式获得土地，以家庭或多个家庭联合的方式，建设住房。开发商模式即使仍然存在，也只是作为自建住房的补充。

　　这样的结果必然是，农民不会丧失土地，成为无地农民，反倒可以获得一笔比政府征用高得多的土地收入，城市居民则可以以低成本拥有住房。目前的征地模式既损害了农民利益，又使农民在某种程度上丧失了自我实现现代化、自我融入现代经济体系的权利，也给城市民众解决住房问题带来了沉重的负担。

　　只有地方政府从中获得了巨大的好处，而房地产开发行业也畸形地膨胀成为城市经济的主要增长动力，房地产业富豪迭出。在下一篇文章中笔者将分析城市这种经济结构变化带来的不良后果。此处则想指出，这种双重垄断模式，也正在让城市的居住生态和人文环境恶化。

　　水泥森林时代的城市

　　一个一个城市正在告别具有地域色彩的和人文内涵、多样化的居住生态，而退化到千城一面、千篇一律的水泥森林时代。这片森林沿着城市中心，按照同样的模样，向四周疯狂扩展。

　　这是土地-房屋双重垄断模式的必然结果。因为，这两个主体的行为都是由利润动机支配的，城市政府永远倾向于刻意抑制供地规模，借以抬高土地现价，并维持土地价格持续上涨的长期市场预期；至于开发商，则永远倾向于实现最大的容积率。结果是显而易见的：凡是已开发的地方全部是高度拥挤，几乎每个小区被开发商尽可能地塞进最大数量的人口，尽管每个城市其实都有广阔的郊区。

　　在这种双重垄断模式下，绝大多数人丧失了按照自己的审美趣味设计自己住房风格的自由，而不得不接受开发商的审美暴政。居住风格的单调，必然使城市美丽迅速流失。

　　城市的人文生态也完全被目前的城市开发模式毁坏。以北京为例，十余年来，无数专家呼吁保护古都风貌，但除了一些孤零零的古代建筑，还有多少古都风貌可言？而破坏古都风貌的罪魁，就是目前的土地-房屋双重垄断制度。在这种制度下，城市丧失了自我更新的生命力，居民没有权利像农民一样对自己居住的房屋进行零星的、持续的翻建，只能任由其积累到彻底衰败的地步，由政府拆迁，再出售给开发商成片成片地开发。而这种开发模式当然切断了城市的文脉，也彻底打散了城市居民之间形成的关系网络。

　　居住形态的变化必然影响城市的文化生态，各地具有特色的胡同文化、弄堂文化等纷纷消失。所有人都被塞进相互隔离的公寓，过起了一种被文化批判家们猛烈抨击的“现代”生活。而这又必然影响到民众的心灵。邻里相望、互帮互助等等伦理道德风尚趋向稀薄。

　　有人说，中国土地资源短缺，所以，国人只配享受这种水泥森林式的生活。这是不着边际的说法。针对某些人所焦虑的粮食供应问题，有学者早就指出，这个世界从来不缺粮食，只要你有钱。在1960年前后粮食供应最为紧张的时期，收入较高的城市人口也比产粮的农民吃得饱、吃得好，今天更是如此。

　　事实上，城市化是提高个人创造财富效率的主要途径，因而也是解决粮食问题的根本出路。而大规模城市化必然要求土地大量转化为城市用地。目前城市政府垄断城市用地，与其说是为了保护土地、耕地资源，不如说是为了保护政府的供地垄断地位，而这种垄断已经让城市居住空间日趋逼仄，可能确实让市民在居住上节约了一丁点土地，但所有居民的生活品质都受此拖累；另一方面，地方政府利用其供地垄断地位制造的一波一波集贸市场热、开发区热，又浪费了多少土地。

　　面对这些严峻的社会与文化问题，笔者提出一个根本命题：改变目前的土地-房屋双重垄断模式，让人民自己盖自己的房子。如果真心保护农民权益、真心希望城市民众“居者有其屋”，那就该实现国有土地与农村集体土地的权利平等。这或许可以使城市建筑、社会、人文生态变得更加人性化、合理化。