乔新生：房地产开发商该不该给低收入者盖房

　　我们不能寄希望于房地产开发商慈悲为怀，放弃自己的利润，我们应该求助于政府，希望政府理顺各方面的法律关系，为消费者建立公平的商品房买卖关系创造条件。

　　乔新生

　　陕西电视台“开坛”栏目制作“科学发展观”系列节目，要求我和另外一个嘉宾讨论 我国房地产市场中面临的问题。主持人引用了中国房地产大亨的一句话，认为房地产商本来就不该为收入低的人盖房子，然后征询我们两位学者的意见。我的同行认为，在市场经济条件下，房地产商惟利是图并不错，他只是说了实话而已。

　　主持人征询我的意见，我说在土地私有制条件下，土地所有权人当然可以根据自己的偏好选择房屋的销售对象。但问题在于，中国实行城市土地国有制，在国有土地上盖房子，当然不能仅仅考虑到部分群体的利益，如果

房地产商只为那些富豪盖房子，而土地所有权人却住不起房子，那么土地所有权人为什么要让房地产开发商盖房子呢？

　　我们是土地所有权人，按照宪法和法律规定，我们授权政府行使土地的所有权，政府按照宪法和法律规定出让土地的使用权。一些地方政府官员没有履行自己的职责或者不依法办事，将城市中心的大片土地出让给了房地产开发商。这些土地开发商在取得各种许可权利之后，在城市中心建起了高档的商品房。由于价格持续走高，普通老百姓买不起，所以，在许多城市出现了房屋空置率越来越高的问题。正因为如此，中央政府才三番五次实行宏观调控，希望商品房市场能够健康有序发展。

　　但有些地方政府并不买账，他们与房地产开发商唱一个调子，不断地提高商品房的销售价格，制造虚假政绩。而普通的老百姓不得不在城市边缘地区购买自己的住房。城市的运行成本越来越高。

　　由此可见，我们不能把我国房地产市场中出现的问题全部归咎于房地产开发商，而应该把注意力集中在各级地方政府身上。中央政府的宏观调控措施之所以难以取得成效，根本原因就在于，在现行的财政体制下，中央政府与地方政府存在着经济上博弈关系，中央政府通过“分税制”和对国有大型垄断企业利润的控制，确保了中央政府的财政收入，而地方政府只能依靠房地产开发维持地方财政运转。如果不从宪法的角度重新设计我国的财政体制，给地方政府履行自己的职责保留适当的财税权，那么，地方政府通过房地产市场攫取收入的冲动必然存在，地方政府官员仍然会通过各种方式抬高城市房地产的价格。

　　在解决了中央政府与地方政府之间的财产权利分配关系之后，必须严格执行城市规划法，通过各级人民代表大会，确保城市规划设计不侵犯公共利益。在一个以人为本的城市，城市的规划设计包括商品房住宅建设，都必须受制于城市总体规划；而城市总体规划必须得到广大市民或者城市人大代表的批准。如果人大代表不同意修改城市规划，不同意将城市大片区域出让给房地产开发商，那么，地方政府就不能单方面作出决定，通过拍卖的方式出让土地使用权。

　　在确保城市规划得到公众普遍认可之后，应当通过公开招标投标的方式，邀请那些具有社会责任感的城市房地产开发商，参与城市房屋建设。这些开发商只能在规划的区域内从事城市公共房屋建设，其土地价格略低于高档

别墅土地出让价格。房地产开发商的利润应当受制于政府规定的销售价格，如果城市房地产开发商认为无利可图，在经过人大批准的情况下，可以适当调整公共房屋销售价格。但是，如果城市房地产开发商编造虚假的公共房屋建造成本，并以此来获取高额利润，那么，应当追究这些房地产开发商的民事责任和刑事责任。

　　在解决城市常住居民的住房问题之后，可以在城市郊区或者城郊结合部特定的区域建造高档别墅。高档别墅的土地使用费应当高于公共房屋的土地使用费，而且在高档别墅保有期间，应当征收不动产税，并且把这些税收用来支付城市公共房屋的维修费用。

　　现在，有些地方政府为了早出政绩、多出政绩，将

房地产业作为城市发展的支柱产业，不断地抬高土地出让价格，默许甚至纵容房地产开发商大幅度提高房屋的销售价格，不断地增加城市的居住成本。如果这种做法不尽快改变，普通老百姓的生活水平会不断下降。

　　中央政府通过金融手段调控房地产市场，多次提高房地产贷款利率。这样做，对开发商不会产生根本性的影响。因为在房地产业链中，开发商前面由地方政府大力支持，开发商后面有建筑承包商垫底。中央的财税政策在短期内也不可能产生实质性效果，因为只要地方政府仍然存在着“经营城市”的利益冲动，他们一定会减轻房地产开发商的经济负担，并且通过各种方式将责任推卸给消费者。只有严格约束地方政府，中国房地产市场才能健康稳定发展。

　　当房地产开发商对那些按揭贷款购买商品房最终沦为“房奴”的消费者冷嘲热讽的时候，我们不能寄希望于房地产开发商慈悲为怀，放弃自己的利润，我们应该求助于政府，希望政府理顺各方面的法律关系，为消费者建立公平的商品房买卖关系创造条件。商人该不该给收入低的人建房呢？当然应该。但是，我们不能指望商人提高政治觉悟，舍弃自己的既得利益，为穷人精打细算。我们应当督促政府履行自己的职责，真正解决居民住房难、住房贵的问题。当然要做到这一点，我们必须积极参与民主政治体制改革，选出为我们普通老百姓服务的人大代表。